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単独から夫婦での2本の住宅ローンに借り換えは可能?

マネー 住宅資金・住宅ローン 2008/04/11 22:49

近々結婚するため、中古マンションを購入するのですが、
入籍の日取りよりも前にマンションの引渡し日になってしまうため、
いったん単独の名義で住宅ローンを組み、入籍後に夫婦2人それぞれの住宅ローンに分割し、あわせて持分も分割したいと思っています。

いくつか懸念点がありますので、アドバイスいただけますでしょうか?

・1. そもそも、このような1人→2人の住宅ローンの借り替えはできるのでしょうか?
・2. もし住宅ローンが借りられた場合、2人目は住宅ローン控除の対象にできるのでしょうか?
・3. 1人→2人への持分変更時に、売買ではなく贈与とみなされ、贈与税がかかることになるのでしょうか?

なお、私は現在賃貸住まいで、1人での取得については問題なく住宅ローン審査も通過しています。
婚約者はマンション住まいで、現在のマンションの住宅ローンの残債があります。
こちらのマンションは新居に引越し後に売却予定で、査定してもらったところ残債分以上の価格で売却できる見込みです。


今月末に引渡し日が迫る中、
銀行に相談してもはっきりした回答が得られずに困っています。
アドバイスのほど、どうぞ宜しくお願いいたします。

hide_hideさん ( 東京都 / 男性 / 34歳 )

回答:3件

藤森 哲也 専門家

藤森 哲也
不動産コンサルタント

- good

夫婦での2本の住宅ローンに借り換えは可能について

2008/04/12 00:55 詳細リンク

hide_hide さま

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、

結論から申し上げますと、二人名義で住宅ローンを組みたいのでしたら、
「入籍を早める」か「引渡しを待ってもらう」のが、よろしいかと思われます。

その理由としましては、

1、一人⇒二人への住宅ローンの借り換えはできなくはありませんが、
親族間の売買は、金融機関はあまり乗り気ではありません。
価格が言い値で決められてしまうからです。
ただ、一度目の売買からそれほど経っていないので価格的には、
妥当な価格で取引となるのでしょうが、融資を受ける為には、売買契約書
などを作成しなければならず、改めて不動産会社に仲介に入ってもらったり
登記をしなおさなければならなかったりと余計な費用が掛かってしまいます。

2、今住んでいる自宅を売却する時に、「3000万円の特例」や
「居住用財産の借り換え特例」を利用せず、他の条件が整っていれば
適用されます。

3、きちんと金銭のやり取りが行われれば、贈与の扱いにはなりません。
この場合、奥様が受けた融資を、ご主人様のローンの返済に充てて、
持分比率に応じた資金をお互いが提供すれば大丈夫です。


住宅ローンを借り換える事はできるのですが、非常に短期間の間に
手続きが重なったり、奥様の融資の実行や現在のお住まいの売却など、
不安定な要素が多かったりするので、二人で住宅ローンを借りるのが、
優先順位が高いのでしたら、冒頭でも申し上げましたように、
「入籍を早める」か「引渡しを遅らせる」処置をとられた方がよろしいかと思います。


以上、ご参考になりましたでしょうか
アドキャスト 藤森哲也

回答専門家

藤森 哲也
藤森 哲也
(不動産コンサルタント)
株式会社アドキャスト 代表取締役
03-5773-4111
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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辻畑 憲男 専門家

辻畑 憲男
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローンについて

2008/04/12 10:40 詳細リンク

おはようございます。
株式会社FPソリューションの辻畑と申します。

今回のやり方は、あまりいい方法ではないですね。
借り換えは不可能ではないのですが、金融機関の査定によります。
問題点としては諸費用が余計にかかってきます。一回登記してまた登記しなおすので2重に費用がかかってきます。金融機関の手数料も2重にかかってきます。ただ、どうしてもお二人でローンを組みたいのであれば、今回借り入れする金融機関と打ち合わせして段取りするしかありません。

税金に関しては、売却すると取得価格と売却価格の差額が所得税の対象になります。贈与となると贈与税の対象になります。負担付で贈与すると登記した分の価格と住宅ローンの負担分の差額が贈与税の対象になります。詳細については、管轄の税務署にご確認ください。

回答専門家

辻畑 憲男
辻畑 憲男
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社FPソリューション 
03-3523-2855
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山中 三佐夫

山中 三佐夫
ファイナンシャルプランナー

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連帯債務お形式でローンを!

2008/04/13 01:54 詳細リンク

hide_hide様へ

はじめまして、FP事務所アクトの山中と申します。
私は永年に亘り銀行でお客さま相談業務に従事して参りました。その経験を生かし、ユーザーさまへの対応をしております。
今回のhide_hide様からのご質問につきまして、お応えさせていただきます。
結論的にはお1人で住宅ローン借入をして、後日お2人に分割することは贈与等の関係が発生するためお奨めできません。
もし、お2人名義で物件を購入するためには、とりあえず連帯債務の形式でローンを申し込みをされて、債務完済をされてはいかがでしぃうか。
そのにより、フローは銀行のローン担当とされることをお奨めいたします。
以上

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