不動産売買

こんにちは、みかんちゃんさん。
さおとめあきこ総合研究所の早乙女です。

文面からの推測となりますが、最近の不動産は動きがなかなか読み切れない節がありまして、予想価格で売りに出していても反響がない、例えば、周辺に資産価値を上げるため、これまでの流通価格に反した高額で売却中となっている物件があるとなると、市場が停滞する一面があります。

よって、2100万と2980万の査定価格が出てしまうのも解らないでもない話です。

とはいえ、800万円からの価格差。注意が必要です。

まず、例として、残債と同じ2500万円で売却出来たとしましょう。
ご実家に新築する費用がどれくらいか解りませんが、残債が2500万円ですから、持ち出しはゼロ、売却の経費が、仲介であれば大雑把に150万前後掛かるのではないでしょうか、そして、ご実家の解体費用、プラス建築費用。

それらを合わせた分が、新たなローン。自己資金があれば充当なさって、数千万のこれからのローン、ですね。

注意点としては、3000万円の借り入れは、元利金等払いで(目安論ですが)金利が2%・36年で支払が4210万円、ですから、50歳で、85歳までのローンを組むとなると借りた額より1000万以上多く支払うことになるという点です。
10年で約3300万円、約1割上乗せですが、月々の返済額が27.5万円程。この場合月収が90万程度必要です。(返済負担率30%想定)
税引き後の年収が1000万以上あれば、負担なく支払えますが、買う時に組むローンは''税引き前の年収''で判断、''支払いは税引き後の年収で''するのですからご注意を。

また、金利が上昇し、予想より、実際に負担する支払が上回ることがあります。売却額と残債がほぼおなじ場合は、手数料ほか新規物件購入代金がイチからスタート、これまで支払いができたとしても、この先の円情勢によっては、同じようには支払いができない可能性があります。MAXの70%程度、余禄を残したローンをお勧めします。

みかんちゃん さま

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、

50歳で住宅ローンを利用して、自宅を購入する場合
特に注意しなければならないのは、返済計画になります。

今の勤務先や年収等はわからないので、詳細なアドバイスはできませんが、

住宅ローンは80歳完済条件で借りることができますが、
当然のことながら、定年退職後は年金収入で返済していかなければなりません。

なので、できる限り収入のある期間までに繰上返済をして完済できるのが
理想の返済計画になります。

ただ、そうは言っても60歳定年としたら、あと10年しかありませんので
かなり厳しい返済になると思われますので、余裕をもった計画をお立て下さい。

尚、今のご自宅の残債が2500万円で、売却額がそれを下回ることも考えられます。
そうなると、手持ち資金を出して担保の抹消をしなければならなくなり、
返済計画にも影響がでてきてしまいますので、あせらずにご検討下さい。

以上、ご参考になりましたでしょうか
アドキャスト 藤森哲也