43条但し書き内容での契約解除 - 不動産売買 - 専門家プロファイル

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43条但し書き内容での契約解除

住宅・不動産 不動産売買 2008/03/27 20:49

住宅を建てようと土地の購入手続をとりました。
不動産業者と契約を交わしたのち、43条の但し書きについて大阪府庁の指摘があり、土地面積のかなりの部分を斜面として、ブロック塀にかかる圧力を軽減しなければ、隣家をブロック塀越しに押しつぶす可能性があるとして、せっかくの土地面積を有効利用(庭を作ったり)できないことが判明しました。土地契約の際、手付金を100万支払済み、またこちらから契約を解除すると違約金が発生する恐れもあります。43条の但し書き条項での自分に不都合な府庁の指導による契約解除は、このような違約金を支払わなければならないのでしょうか?

koguma70さん ( 大阪府 / 男性 / 40歳 )

回答:2件

早乙女 明子 専門家

早乙女 明子
建築プロデューサー

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契約の前に重要事項説明があるので・・・・

2008/03/28 09:06 詳細リンク

koguma70さんこんにちは、株式会社ガウディの早乙女です。

まず、''売主は個人''の方で仲介業者として不動産屋が存在するのか、''不動産屋が売り主''なのかによって上記文章の解釈が異なります。

不動産は、売主が業者である場合には規制がありますので、売主が業者の場合と売主が個人の方で仲介業者が介入している場合とで変わってくるのですが、仲介業者が入る場合はその説明責任などを問われる有資格者が介在することによって手数料が発生するわけです。

昨今仲介手数料がもったいないという話もありますが、今回の場合、

1)仲介手数料が発生していて、仲介業者が説明責任を怠っているケースなのか、
2)時系列的に契約後に行政から指導があったのか、
3)売主から直接購入する形で契約し、実はあとから調べたらわかった、という話なのか、

このスタイルによっても判断が変わります。さらに

4)「契約」をする前に、「重要事項説明」がありますから、その「重要事項説明時」において「43条但し書きの部分の説明」があったのか、

(説明を聞いた上で署名押印し、購入者が書類上理解したことになっており、その上で契約へと進んだのか=重要事項説明を聞いたら、それでは契約できないよ、という判断も可能とするため、先に重要事項説明をするわけですから=それを、一般の方に申し上げるのは酷なのですが)、その説明を聞いてサインし、書面上納得しているうことになっている、''しかしそれは錯誤だ''、という場合とでは、判断が変わってきます。

契約書に、手付解除の期日等もうたってあると思いますので、期日内に判断する必要もあります。
上記内容からわかる範囲での回答とさせていただきました。参考になればと思います。

回答専門家

早乙女 明子
早乙女 明子
(東京都 / 建築プロデューサー)
株式会社ガウディ 代表取締役
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寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

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43条但し書き

2008/03/28 09:28 詳細リンク

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。


「43条但し書き」については悩ましいですね。


さて、この内容では土地の売主が業者なのか、一般の方なのかで判断がしかねますね。



いずれにしても、契約された土地は、本来接道していないと推測されます。


但し、この「43条但し書きの特例」を利用して建物の建築確認が取得可能だ、という条件で売買し

たのでしょう。


こうした建築確認の許可条件について、重要事項説明や契約書で説明がないのであれば、法令に抵

触する可能性がありますね。



そうなれば、業者の責任が問われ、逆に買主側に損害が発生したのでペナルティ付での解約も考え

られますので契約書等の内容を確認してみて下さい。



ここで43条但し書きの特例について。


そもそもこの特例は、接道条件を満たせない土地での建築を一定の条件を満たせば許可する制度。


その条文に「…特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の

同意を得て許可したもの…」とあります。



つまり、行政が「本来は許可不可だけど、こういう条件を遵守したらOKしますよ〜」ということで

す。



今回のケースでは、「近隣に対する安全上の問題があるのでそれを是正して下さい」という条件が

付いていると思います。


大阪府では、この判断に関する許可基準を出しています。


もし、内容的に厳しいものであれば、行政側と協議して折り合う点を見つけることをお勧めいたし

ます。




過去に都内の案件で、都安全条例により、近隣に影響を及ぼすから擁壁による防護壁を作らないと

許可しないという事案がありました。もちろん、土地の利用制限もあり費用等はすべて建て主持ち

でしたね。


以上、ご参考になれば幸いです。


詳しいご説明が必要でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。


宜しくお願い致します。

回答専門家

寺岡 孝
寺岡 孝
(東京都 / 住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)
アネシスプランニング株式会社 代表取締役
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