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修繕工事の目安は?

マネー 不動産投資・物件管理 2008/03/24 18:34

築20年程度のRCマンション一棟を購入しました。
今までには、7年前に外壁塗装および防水工事を行いました。
状況としては自然劣化の状態ですが、しいて言えば
多少鉄部の錆が見られます。
今後の修繕工事の時期・内容などの目安を教えて頂けますでしょうか?
また、法的な修繕工事義務等もありましたら、ご教授下さい。

わっとさん ( 東京都 / 男性 / 40歳 )

回答:3件


早めの対処を。

2008/03/24 21:31 詳細リンク

購入された物件は昭和の最終年の物件のようですね。外壁塗装と屋上防水工事が7年前に終わっているとのこと、前オーナーさんは手入れに敏感だった様子で幸いです。築20年近くになってもそれらの工事を終えていない物件は少なくありません。できれば15年前後で実施が望ましいとか。

今後の改修工事についてですが、目立っている鉄部の塗装は直ぐ実行すべきです。次に気になるところは、受水槽高架水槽の内外部、特に外部塗装の日焼け剥がれと受水槽モーター、そしてエレベータのロープやモーター、地中配管等これらの塗装ないし交換でしょう。

法的には、受水槽や高架水槽そして消防の定期点検は年1回義務化されています。点検義務等は行政区により若干違う場合もありますので、お近くの工務店ないし設計事務所にて建物の修繕確認を含めご相談されることをお薦めします。

修繕項目を早め早めに実施することが、結局のところ建物を長持ちさせることにつながるということだと思います。

こちらの投資とはも参考にしてください。

補足

修繕費用の目安について追記します。

当社の収益計画表のシミュレーションでは修繕積立金は家賃の3%となっていますが、築年数により5%前後を見込むことが必要かと思われます。

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修繕工事の目安について

2008/03/25 09:51 詳細リンク

米田です。収益不動産の修繕について回答させていただきます。
建物の躯体部分について、
1.屋上(雨漏りや屋内の漏水)・・・防水工事(10年に1度)、
2.外壁(亀裂・破損等)・・・・防水工事(10年に1度)、
3.給排水設備(破損・漏水・取付不良等の有無の確認)・・・点検・工事(2年に1度)
など、その他、消防法等の法令により定期点検の必要があります。

※錆などについては、はやめに対処されるのが宜しいでしょう。
・点検工事については、経年変化によって、各部分にメンテナンスの必要性が生じる
場合が多くなりますので、信用のおける工務店・リフォーム会社に相談し点検すべき
部分をピックアップして、定期的にチェックするのも良いのではないでしょうか。
※管理・メンテナンスの良い物件には、入居希望者が集まり、収益性に繁栄されるもの
なので、こまめに行ってください。


修繕時期の目安

2008/04/01 18:34 詳細リンク

「 大規模な修繕工事は、外壁塗装工事・屋根防水工事・給排水管更新工事など、
物理的な耐用年数を目安に、おおよそ5年〜15年程度の周期で行うのが必要です。」

維持・管理ガイドブック(分譲マンション用)と東京都発行 に記入されています。

下記に 修繕周期の目安としては、

■修繕周期の目安■

区分 修繕周期の目安

●建築
・外壁補修・塗装 9〜15年
・鉄部塗装 3〜6年
・屋上防水 10〜30年 工法による

●機械設備
・屋内給水管・更生 10〜15年 15年〜22年取替
・給水ポンプ補修 6〜9年 12年〜18年取替
・消化ポンプ補修 6〜9年 12年〜18年取替

●電気設備
・照明器具 10〜18年
・制御盤補修 13〜17年
・テレビ共聴設備 12〜15年

●外構・工作物
・遊戯施設補修 12〜17年
・フェンス取替 15〜20年
・機械式駐車場補修 10〜20年
・駐車場補修 10〜15年

となってます。
東京都 維持・管理ガイドブック 参照

''外壁などは、立地などで、建物ごとにかわってきますので、''
''現況優先がよいのかもしれません。''


建築基準法における 「建築設備定期検査」や 「昇降機定期検査」
特殊建築物等定期調査報告制度 などありますが、規模・用途・設備の内容などでかわってきます。

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