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実家の戸建て住宅のことでご相談です。
母（６５）と弟が都内２３区内の戸建て（ローン残なし）に住んでいます。
弟はそろそろ独立する年齢です。
母は、父が生きていた頃の広い間取りに不満を持っていて、狭くても自分一人で気楽に住める家に建て替えを希望しています。
土地の半分を売却して、建て替え資金にあてたいと考えています。
建て替えた家は、一部屋賃貸にだせる部屋を作りたいとも言っています。近所の一人暮らしの老齢女性にニーズがあるのでは、と言っています。
相談したいことは以下の２点です
?資金繰り
母の年齢を考えるとローンを組むことは無理かと思います。土地を半分売却して建て替え資金にあてたいと言っていますが、このようなケースの場合そう上手く資金繰りできるものでしょうか？
?税務面
こうした建て替えに関する税務的な優遇は受けられますか？その際建て替え企画中に配慮することはありますか？
又、建て替えたとしても、いずれは私と弟で相続することになると思いますが、今のうちできる工夫はありますか？
以上よろしくお願いいたします。
コウタさん （ 東京都 / 男性 / 35歳 ）
回答：1件
専門家
等価交換はいかがですか。
コウタさん
こんにちは、税理士の大黒崇徳です。
借入をするのは難しいが、土地の有効利用を図りたいというときに最も利用されているのが
等価交換という方法です。
等価交換とは、業者等にその土地の上にマンション等を建築してもらい、
その土地の一部とマンションの一部を等価で交換する方法です。
つまり、土地の一部を業者等に売却し、その代金で建物を建築してもらうということで、
土地と建物の交換になります。
等価交換を使えば借入をすることなく、マンション等の建物を取得することができますが、
仮に現金の授受が全く行われない場合でも、税務上は原則として土地の売却となり、
譲渡税の課税対象となってしまいます。
しかし、一定の要件を満たせば税金はゼロ又は大幅に減額されます。
例えば、東京などの三大都市圏で一般的に利用されている等価交換方式
(立体買換えとよく呼ばれます)の場合、次のような建物を建てますと課税が繰り延べられ、
税金がゼロ又は大幅に軽減され、この特例を受けるには確定申告が必要となります。
1.地上3階建て以上
2.耐火構造または準耐火構造
3.床面積の2分の1以上が居住用(賃貸マンション含む)であること。
4.交換で取得した後は、1年以内に居住用(マイホーム)または事業用に使うこと。
土地の有効活用と借入れや税金の負担をすることなく、マンションを取得することができ、
それを賃貸することによって安定収入を得ることができますので、検討してみてはいかがでしょうか。
相続の件ですが、遺産分割をいかに円満に行えるかが一番のポイントかと思います。
それにつきましては遺言を残しておくことをオススメします。
あとは、相続税が発生するかどうかを一度専門家に試算してもらうとより安心かと思います。
もし、ご不明な点がありましたら遠慮なくご連絡下さい。
回答専門家
- 大黒たかのり
- （東京都 / 税理士）
- 大手町会計事務所 代表税理士
資産運用と節税のことならお任せ下さい。運用会社出身の税理士。
今の運用に満足ですか。今の税金の支払に満足ですか。今の相続対策に満足ですか。不安な時代だからこそ、確かな情報と信頼できる相談相手が必要です。運用も節税もすべてオンリーワンのオーダーメイド。土日早朝深夜も対応する身近なパートナー。
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