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マンション、今買うべきか

マネー 住宅資金・住宅ローン 2008/03/19 16:34

・状況
結婚2年目
夫29歳 年収510万
妻27歳 年収350万
頭金・諸経費は合計で200万用意
貯金100万(頭金などを払った後の金額)
月々返済は、管理費など込みで10万円以下希望
現在の状況で、夫だけの収入で貯金できる額は年80万程度。
夫婦だと320万程度。

・検討している物件の詳細
駅徒歩3分 隣に大型スーパー
都心から1時間弱のローカル線
希望物件:2698万(新築)
頭金諸経費含み:200万(頭金188万、諸経費20万という当て方)
160万の諸経費のうち140万をサービスしてもらえる物件
金利は全期間1.4%優遇物件
借入金額は2510万ほどの計算
管理費・修繕費込みで月10.3万の算出
ボーナス払い0円

・ご質問
A上記物件は都心から遠く、電車の利便性が低いので、できればもう少しいい物件が欲しいと思っていますが、今買える中では妥当なものだとも認識していて、今これを買うのがよいのか。
もしくは、
B妻が働けば年間320万程度の貯金ができるはずなので、子供は購入後と計画し、ある程度の頭金をためてから購入するのがいいのか。

3年で1000万程度貯金し、丸々頭金に当てたとし、さらに金利が変動で3%くらいになったとする、なおかつ65歳までに払い終える計画とすると、狙える物件価格は3100万ほど。(管理費などは2万円と計算)

今検討しているマンションは、もともと2789万の物件。
子供も作らず節約し、貯めても今と300万しか違わない。
3年後の金利を3%で計算していますが、1%の優遇を受けられることも多いみたいなので、そうすると3400万の物件に手が届く。

ですが、3年後に建つマンションは価格が上がりそう。
するとやっぱり、1000万貯める意味は。

私の計算は甘いのでしょうか?

補足

2008/03/19 16:34

皆さん、ご回答ありがとうございます。

皆さんのアドバイスを参考にさせてもらい、もう一度予測をした結果、
3年間で1000万貯め、その時に固定金利を選ぶとし、
さらにその時の固定金利が3.3%未満であれば、
「変動金利で今買う」としている物件と同じような月の返済額になると計算しました。
(3000万の物件とする)


3年頑張って、月々10万円(管理費等2万込)で以後変わらない固定ローンを組む。
ただし、物件は3000万未満でが条件。
しかし、3年後に希望の間取りで3000万の物件があるかはわからない。
(駅徒歩3分、隣大型スーパー。千葉県。都心まで1時間以内と同等レベルの物件)


今、変動金利1.475%(優遇後数値)で希望物件を購入。
最短で3年位(固定金利が3.2%になった時点)で、固定に変更。
(固定にすると、優遇がなくなります)
しかし、この時点で、月の支払は2万2千円程度上がる)


※しかし、このBがはたして可能なのかどうかがわかりません。
(その時点で残額の●%の現金が必要、とかはあるのでしょうか?)

3年以上子供が作れないのは、当初のライフプランとは離れてしまうこと(2年以内で出産したい)、金利上昇の予測、物件価格の変動などの不安とで、
理想と現実とを組み合わせるとBが妥当では、と思いました。
しかし、その場合3年以内の繰り上げ返済は必須となり、
月々10万以内(管理費等2万込)に収めるとしたら、3年以内でどのくらいの繰り上げ返済をすればよいのでしょうか?

1年で300万繰り上げできれば、今買って、3年後に3.2%で固定に変えれば、月々は11万円未満(管理費込)等位で固定に出来る…と計算しましたが、どうでしょうか。
(1年で300万の貯金は可能で、なおかつ1年だったらライフプランと合致)

ASさん ( 東京都 / 女性 / 27歳 )

回答:4件

吉野 充巨 専門家

吉野 充巨
ファイナンシャルプランナー

- good

頭金を貯蓄されるようお勧めします。

2008/03/19 17:19 詳細リンク

AS 様
初めまして。オフィス マイ エフ・ピーの吉野充巨です。

金利の考え方について
全期間金利優遇1.4%は変動金利に対して優遇されるものです。従いまして将来もなお月々の支払が10.3万円で済む保証はありません。金利の変動はきわめて大きく例えば平成3年の銀行ローンは7.5%、公庫でも5.5%でした。公庫の5.5%でも1.4%の優遇を得ても4%の金利になります。
これから30年の金利変動は予想がつきません。ローン返済に追われかねないリスクの大きな借入と考えます。

従いまして、全期間固定金利での借入をお勧めします。また、その場合に団信などの保険料、保証料他の手数料も考慮した金利でのシミュレーションをお勧めします。30年という長い期間、借金を抱えるのですから、慎重な試算をお勧めします。

1%の優遇は全期間はつきません。住宅ローンの考え方は長期金利+銀行他の利益が乗ったもので、当初優遇は変動金利に変わった場合のリスクが高いものになります。

例えば、1000万円の頭金を作り、借入金2,000万円にて、全期間固定金利3.2% 元利均等払い30年返済での月々の返済は90,818円になります。この例ですと余裕があると思いますが如何でしょうか

私は、1000万円に頭金を蓄えてからの住宅購入をお勧めします。
なお、目処として頭金30%、返済負担率は年収の25%以下でローンを組むようお勧めしています。

回答専門家

吉野 充巨
吉野 充巨
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
オフィスマイエフ・ピー 代表
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お客様から「私のFP」「我が家のFP」と言われるよう、日々研鑽奮闘中です。お客様とご家族のライフデザイン(生き方や価値観)とライフ・プラン(暮らし方)を実現するためにファイナンシャル・プランニングと資産運用を通じて応援します。

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辻畑 憲男 専門家

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ファイナンシャルプランナー

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豊かに楽しい生活はどのパターンだと思いますか。

2008/03/19 17:45 詳細リンク

こんにちは。
株式会社FPソリューションの辻畑と申します。

自己資金から考えると現状購入すべきではないでしょう。また、「全期間1.4%優遇物件」と書いてありましたが、これは変動金利ですか。もし変動金利でしたら、あまりお勧めできません。金利上昇リスクをわざわざ抱える必要はないかと思われます。現在は低金利です。繰り上げ返済予定にもよりますが、ある程度長めの固定金利を選ばれたほうが安全でしょう。今後子供が教育費などがかかるころに住宅ローンの支払額もUPすると生活がきつくなる可能性もあります。

もし、今購入するのであれば子供が何人ほしいのか。子供が生まれても奥様は働き続けるのか。それにより変わってきますが、多分今後借入額がある程度少なくなるまで子供を生むのを我慢したほうがいいかもしれませんね(ご主人の収入のアップ状況にもよります。)。

とにかく今も楽しく豊かに、将来も楽しく豊かに生活するにはどうしたらいいのか考えてみましょう。

回答専門家

辻畑 憲男
辻畑 憲男
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社FPソリューション 
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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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住宅購入の件

2008/03/19 19:13 詳細リンク

ASさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

住宅購入に当たっては、購入後の住宅ローン負担を少しでも軽減する意味からも、物件価格の20%+諸費用分はあらかじめ用意してから希望する物件を購入していただくことをおすすめいたします。

また、毎月のローン返済につきまして、2人合わせた手取り月収の28%程度に収まるようにしてください。
月収の30%を超えると、思うように貯蓄ができなくなってしまいますので、将来予定しているライフイベントにも支障をきたすことにもなりかねません。

住宅購入はほとんどの場合、住宅ローンを組むことになりますが、これだけ借りられるではなく、この金額ならば無理なく返済していける、ということでローンを組むようにしてください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

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渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
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山中 三佐夫

山中 三佐夫
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自己資金20%の意味は!

2008/03/20 09:56 詳細リンク

AS様へ

はじめまして、FP事務所アクトの山中と申します。
私は永年に亘り銀行でお客さま相談業務を行って参りました。その経験を生かし、ユーザー様への対応をしております。
今回のAS様からのご質問につきまして、お応えさせていただきます。
物件購入する際、住宅ローン借入要件に自己資金20%以上等の言葉を聞かれると思います。その20%とは物件の評価と実際に融資可能なローンは80%が限度とのことを指しております。
つまり、AS様がおっしゃる様に良い物件を購入かつ確実なローン返済が出来るために焦らず1年間は貯蓄とマーケット調査をされてはいかがでしょうか。
因みに、3,000万円の物件であれば600万円の貯蓄を目指してください。
以上

質問者

ASさん

追加のご質問です

2008/03/19 18:17 固定リンク

吉野さん、ご回答ありがとうございました。
参考にしたいと思います。

もうすこしお聞きしたいので、お願い致します。

金利が上がるのは確かで、
固定と、優遇率との優位性が反転した時点で、コースを変更しようと思っていました。

私が計算すると、1000万貯めてから買ったとして、その9万円というのは、管理費込の計算ですか?
私が計算すると、8.6万ほどになり、管理費など2万とすると、月10.6で、今より返済額が高くなる結果がでました。


優遇1.4%であれば、変動が4.6%になっても、吉野さんのおっしゃる3年後の3.2%固定と同じような月の支払になります。
変動が4.6%になった時点で固定に変更すれば、と思いましたが、確かに当然固定の金利も同じような上がり幅で上昇することが予想されますよね。
同じように上がるのかは知識がないのですが、
変動が今の2.875から4.6になったら、差は1.725。
今の固定が3.08の銀行なので、単純に1.725足して4.80。
優遇があるので、3.4%
吉野さんの算出された3.2よりは高いですが、
そこから固定に変えても月で3000円くらいの違いかな、と思うのですが、これも甘いでしょうか。

3年後に1000万貯めて、3000万で今と同じような物件が買えるのかわからない不安と、
今買って、金利の不安はあれど、妥当な物件を確実に手におさめ、可能なら繰り上げ返済していく方がいいのか。


マンションの価格が上がっていて、はたして今と同じような物件が、3年後に買えるのかということが、大きな不安なのです。

どう思われますか?

ASさん (東京都/27歳/女性)

質問者

ASさん

辻畑さん、ありがとうございます。

2008/03/19 18:36 固定リンク

ご回答、ありがとうございました。

ちなみに、金利1.4%優遇は、21〜35年の全期間固定には適用されません。
それ以外である一定期間固定と、変動には同じように適用され、
途中で固定か変動かに変えても、同じです。


私(妻)は可能な限り働くつもりですが、
上記の吉野さんへの追加質問の欄にも書かせて頂きましたが、
3年後、5年後に、新築、都内1時間、駅3分の物件はあると思われますか?
3年後、ある可能性が大きいのなら、私もそちらを選びたいです。
けれどそこが読めないので、今では・・・と悩むのです。


3年後の新築物件は、今まさに土地を競り、立てていくところですよね。
原油高、中国やインドの発展の影響、人件費の高騰、それでどれくらいマンション額があがるのか、とても不安です。

ASさん (東京都/27歳/女性)

質問者

ASさん

渡辺さん、ありがとうございます。

2008/03/21 14:40 固定リンク

ご回答、ありがとうございます。

私も、さまざまな文献や、皆さんのアドバイスから、
家を買うなら20〜30%の準備金、ローンは手取りの30%以下というのは、
理想であり、現実を生きるには妥当な数値だと思っています。


しかし、それはあくまで理想であり、理想とライフプランが合わない場合、
それでも最善の選択をするには・・・ということで、ご相談している次第です。



平たく言えば、
子供を諦めて家を選ぶか、
子供を選んで日々苦労するか。
自分に降りかかる様々な要因から、上記の選択をしているのだと思っています。


どちらも不毛です。
どちらも満足ではありません。
子供だって希望してすぐにできるとは限りません。
けれど、それでも何かを選ばねばならず、その極めて楽になれない限られた選択の中でも、
最善を選びたいと、思っています。


お力添え下さればと思います。
よろしくお願いいたします。

ASさん (東京都/27歳/女性)

質問者

ASさん

山中さん、ありがとうございます。

2008/03/21 14:55 固定リンク

ご回答、ありがとうございます。

山中さんがおっしゃるとおり、3000万の物件を購入するには、諸経費込で最低600万は準備できたら理想だと思います。

1年で600万の用意は、確かに可能だと思います。
かなりギリギリの計算ですが・・・
しかし、普通に考えてそのうちの170万程は諸経費で飛びます。
残り430万。
頭金430万で3000万の物件を、1年後(34年ローン)、固定金利3.1%%として考えると、
月々10.2万の返済と計算しました。
そこに管理費2万をプラスすると、月々12.2万。

今買って、3年間は変動、金利が3.3%になった時点で、固定に変更・・・とあまり変わらない。(できればですが)
買ってから1年の貯蓄(300万程度)を繰り上げ返済して、月々の返済額を減らす、という方法とは、
どちらがよいのでしょうか・・・

ASさん (東京都/27歳/女性)

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