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マンション投資

住宅・不動産 不動産売買 2008/03/12 12:56

1年前、知り合いの紹介で不動産屋の誘いに応じ、投資用にと新築のワンルームマンションを日本橋(2200万)と大田区(2200万)に購入しました。頭金も要らないということで、ローンにあまり詳しくない私は先方の紹介で大手都市銀行の審査も通り、35年ローンを組んで毎月約15万円の家賃収入をそのままローンに充てています。
節税用ということで、確定申告の時には還付金があったりするのですが、途方もなく長いローンなので、できれば条件がいいうちに損を最小限にする形で売ってもよういかなと考えております。入居者も埋まっており、日々、特に問題はないのですが、こういった場合、どういう心構えで今後取り組めばよろしいでしょうか。

リセットさん ( 東京都 / 男性 / 36歳 )

回答:2件


まずは必要な費用から考えてみては?

2008/03/12 15:42 詳細リンク

こんにちは、リセットさん


まず次の3つを確認してはいかがでしょう。


**1:いくら位で売れそうか?
**2:売るのに費用がどのくらい掛かるのか?
**3:住宅ローンいくら残っているの?


「1」に関しては、地域の相場に詳しい不動産屋さん2,3件に査定を依頼してみましょう。
出来れば大手と中小両方にあたることをおススメします。


同時に「2」の費用についても不動産屋さんに聞けばいいと思います。


例としては
「貸しているワンルームマンションを売りたいのですが、いくらぐらいで売れるのか?またどんな諸費用がいるのか税金とか手数料のことを含めて教えてください」
と聞いてみてはどうでしょうか。


また不動産屋さんと相談する時(電話でも結構ですが)にはいくつかの資料を用意したほうがいいですね。
ちょうどこれについては、本日私のコラムで書いたところです、リンク先をご参照ください。


不動産屋さんに電話するまえに用意するもの


あと今回の場合は賃貸中であるということで、資料プラス
・賃貸契約書
・保証金、礼金、賃料の分かるもの
を用意しておくとより話もスムーズだと思います。


3のローンの残債を確認しておきましょう。
思ったよりローンが減っていなかったという可能性もありますので。


気をつけて欲しいのは「売れる値段(「1」)」は査定が参考とはなりますが、実際に市場に出して買主が現れるまでは金額の確定ができません。


支出の項目は仲介手数料が売買価格に応じて多少の変化はありますが、ある程度明確にできます。


まず「出て行くお金のこと」を明確にすることをおススメします。
それから動きを再度考えてはいかがでしょうか?

また数社に声を掛けることで、いろんな担当者と接することになります。
その中でリセットさんに合った担当者が見つかると思いますよ。


ご参考になりましたでしょうか。

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質問者

リセットさん

ありがとうございました

2008/03/12 18:56 固定リンク

田中先生、ご丁寧にありがとうございました。
具体的なことがよくわかりました。
行動してみます。

リセットさん (東京都/36歳/男性)


区分所有マンション特に新築物件は・・・

2008/03/13 00:58 詳細リンク

このプロファイルの「不動産投資」のジャンルには、ワンルーム新築投資マンションについてのご相談が多く寄せられています。

ワンルームマンションの購入のし易さと比べ、売却時の難しさは比較になりません。結論から申し上げれば、売れるようであれば売れるときに売却するべし、ということになると思います。

今まで損益通算により節税され、持ち出しもほとんど無いようですので、長期ローンの心理的負担が重石になる前に決断することだと思います。

区分所有マンション、特に新築物件の賃料は、当初は新築プレミアムという言葉もあるように割高でも入居者は入ります。しかし、一巡ないし二順すれば新築プレミアムが剥がれ急激な価格ダウンがあり、そこで皆さん収益計画の見直しを余儀なくされます。実際その主旨の相談が「不動産投資」にあります。

また、もしそのまま所有続けるということであれば、節税分や家賃分を蓄え一部償還を繰り返していく、ということがセオリーです。不動産投資のサイクルは長期ということもあり、先々が読みにくいこと、これが良い結果にもなり悪い結果にもなるということを念頭に、キャッシュポジションを高めることを考えてください。

当社の「不動産投資とは」に不動産投資の考え方について掲載しています。参考にしてください。

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