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対象:不動産売買

中古物件購入

住宅・不動産 不動産売買 2008/03/07 19:48

地元大手の住宅会社から紹介された物件は、売主が支払いできずローンを精算するために手放すそうです。
抵当は住宅金融公庫と大手年銀行です。
抵当権抹消後に売主引越し、空き室確認後決済、リフォーム、引渡しと説明がありました。
売主側の不動産は小さなお店で私は知らない所です。
登記簿に載っていなくても、差し押さえされる所は他にあるのでしょうか
やはりこういった物件は購入するのは止めたほうが良いでしょうか
よろしくお願いいたします

muuchanさん ( 埼玉県 / 女性 / 47歳 )

回答:3件

早乙女 明子 専門家

早乙女 明子
建築プロデューサー

- good

同時決済の必要性

2008/03/08 19:20 詳細リンク

こんにちはmuuchanさん。
株式会社ガウディの早乙女です。

売主が支払いできずローンを清算できるだけ、まだ良いのです。
売って入ってくるお金より、借りた金額のほうが多くて、その差額が出せずに破産していく人が後を立ちません。

もちろん完済して前向きに売却される方も沢山いらっしゃいます。
が、今回のこのケースは、よくある話です。

とはいえ、気になるのが''抵当権抹消後に売主引越し、空き室確認後決済、リフォーム、引渡しと説明がありました。''という所。

muuchanさんが決済で売主さんにお金を払ったその時、司法書士に立ち会ってもらい、書類を交わして登記名義人をmuuchanさんに移転登記する手続きをしてもらう。これがセオリーです。

ですので、抵当権抹消と移転登記は同日のはず。
名義を自分にしてからリフォームに入ってもらい、その後入居、が正しい順番です。

決済しても売主さんが引越しせずいるのであれば、覚書を交わす必要があります。
決済後に売主さんが引っ越すのが一ヵ月後であれば、その分は家賃を貰う形を取るという場合もよくあります。
決済したら、ご自身のローンが発生してしまいますので、数日であれば大目に見る、としても一ヶ月以上引渡しが伸びるのであれば、きちんと覚書を交わすべきです。

契約時にきちんと状況を把握する必要があります。

回答専門家

早乙女 明子
早乙女 明子
(東京都 / 建築プロデューサー)
株式会社ガウディ 代表取締役
03-3409-2601
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寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
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中古物件購入

2008/03/10 04:00 詳細リンク

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の内容ですが、まずこの物件をご自身やご家族皆様が気に入っているかどうかで、
購入すべきかご判断されてはと思います。迷われた時には原点に立ち返って検討すること
をお勧めします。

この点をクリアしていれば、他の先生方のご指摘を踏まえて検討されてはと思います。

実務的には、売主側の公庫の抵当権抹消には時間がかかるはずですので仲介業者の方に
よく確認の上、ご契約されることをお勧めします。

こうしたことを避ける手段として、代金決済時のタイムラグを解消する為に、決済日前に
事前に売主側が資金を用意して公庫の完済をして抹消の書類を用意することがあります。

また、「差し押さえ…」とのことですが、この売主の方が自営の方や会社の経営者の場合、
他の所有不動産で借入していることもありますので、共同担保というものを確認してもらう
ように業者の方にお願いされてはと思います。
それにより、この方の借入の有無がおよそ判ると思います。

以上、ご参考になれば幸いです。

詳しいご説明が必要でしたらお気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

回答専門家

寺岡 孝
寺岡 孝
(東京都 / 住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)
アネシスプランニング株式会社 代表取締役
03-6202-7622
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2つのポイントがあります。

2008/03/08 10:34 詳細リンク

こんにちは、muuchanさん。

購入をやめたほうがいいのか?ということですがそんなことはありません。
ただし、2つポイントがあります。

**1:紹介してくれた地元大手の住宅会社が仲介をするのでしょうか?
仲介として入ってくれるのであれば、物件に対する説明の義務等を負うことになります。
不安な部分はしっかりその業者に聞き、書面で回答をもらいましょう。
特に今回の場合、「買主として、購入後負担等がないか」という部分についてはしつこいくらいに確認しましょう。

ただ、この点に関してはよくある契約書では
(負担の消除)
「売主は、本物件の所有権等移転の時期までに、抵当権等の担保権および賃借権等の用益権その他買主の権利行使を阻害する一切の負担を消除する。」
という条文で、買主側の権利の保全を行います。

**2:売主が不動産屋さんということですが

「売主が宅地建物取引業者」であることから、売主に対し厳しい制限が掛けられます。

この場合「通称8種制限」といわれる制限があります。
全てについてはここでは説明できませんがかけませんが、今回の取引で特に大事なところは
瑕疵担保責任です。(瑕疵担保責任についてのAllAboutの記事です)

売主が不動産業者の場合「瑕疵担保責任の期間は引渡しの日から2年以上」にする必要があります。
「不動産のプロやねんから自分の売るものには責任持たんかい!」という考えと消費者保護のためです。

今回の場合、そもそもローンの支払いが出来ない不動産屋さんに「2年以上の瑕疵担保責任の義務」が果たせるのか?
「瑕疵が発見されたときに、売主に瑕疵担保責任を追及しても『無い袖は振れない』という状況になる可能性がある」ということですね。

瑕疵についてよくヒアリングを行い建築等のプロに一度調べてもらうことを検討してみることも検討ですね。

ご参考になりましたでしょうか?

質問者

muuchanさん

2つのポイントについて

2008/03/11 21:22 固定リンク

1.売主は買主に対し本物件について第6条の所有権移転時期までにその責任と負担において先取特権、抵当権等の担保権、地上権、貸借権等の用益権その他名目形式の如何を問わず買主の完全な所有権の行使を阻害する一切の負担を除去抹消します−−と約束頂いているので大丈夫と確認してよろしいのでしょうか
2.に関しては疲疵の責任に関わらず売主は本物件の隠れたる疲疵につきその責任を負わないことを買主は承諾するもととします−−とあり説明を受け承諾しています
只この物件は抵当権等の債務額が取引価格を超えている為手付金等は残金支払期日まで仲介人の住宅会社に預託する事を売主・買主は了承しました−−こういった内容の中古物件を契約しても大丈夫か(他から差し押さえられることはないか)再度お聞きしたいと思います

muuchanさん (埼玉県/47歳/女性)

質問者

muuchanさん

抵当権抹消と移転登記について

2008/03/11 21:23 固定リンク

売主引越し後の決済とは確認しておりますが、この中古物件は登記された抵当権等の債務額が取引価格を超えている為、手付金等については残金支払い期日まで仲介人の住宅会社に預託に預託する事を売主・買主は了承します。−−と契約時に確認されますが、売主が完済できない物件ですよね。こういった場合同日に抵当権抹消・移転登記をするとしても、その時間差において登記簿上の抵当権者(住宅金融公庫と大手都市銀行)以外の他から差し押さえられるという事はないのでしょうか?
もしあるとしたら防ぐ手立てを宜しくお願い致します。

muuchanさん (埼玉県/47歳/女性)

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