土地の相場、形状によって変わりますか？

土地の形状によっては、相場どおりの評価とならない場合があります。

有効宅地面積という言葉がありますが、不動産の実際の取引では、利用できる土地面積の正味で判断されるのが通常です。
すなわち、土地が傾斜地にある場合、傾斜部分の面積(法地面積：のりちめんせき)の割合が何％であるのかにより、評価が変わります。
この場合の評価は、相場より低い評価となります。

傾斜地の場合は、道路と地盤面の関係も重要です。地盤面が、道路と同じレベルか、道路より高いか、道路より低いか、これによっても利用価値は変わってきます。
要するにその土地を利用するためには、費用をかけて手を入れなければ、住宅用としては利用困難であると判断できます。その手間がかかる分、安く見積もられるという考え方になります。


傾斜地でなくても、不整形地、路地上状部分を含む土地なども、一声『坪いくらの相場×面積』とは、いかなくなります。

土地の評価については、「更地」を基本とします。
更地とは・・・・建物等の定着物がなく、かつ、使用収益を制約する権利の付着していない宅地をいう。と不動産鑑定評価基準に定められているとおりですが、土地を十全に有効に利用しようとした場合に傾斜地が含まれていると建物等を建築する際に造成費用が必要になり、その部分の評価減が通常差し引かれます。

また、通常、住宅分譲地の価格設定をみても傾斜地を含む土地の価格は造成費用や外溝を設置する費用を差し引いて設定されているので、土地単価は他の更地の相場より安く感じるかもしれませんが、土地の形状をみて造成費を考慮する必要があります。

土地の価格は、有効に利用できる部分、つまり建物が不自由なく建てることができるかどうかによって、その形状等によって流通する価格も変わります。