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対象:住宅設計・構造

公道に接しない実家

住宅・不動産 住宅設計・構造 2006/12/15 01:02

実家について質問します。40年程前に中古でA社から購入しました。約20年前父が亡くなり現在は母が一人で住んでいます。父が亡くなったためローンはありません。当時、隣家と実家の前の土地をA社が購入し道路を作るという説明で購入したのですが、A社と土地の売主間でトラブルがあったらしく、A社は土地を購入できず道路もできませんでした。そのため実家は市の所有する道路には一切接しておらず、以来約40年、隣家の所有する私道を通らせてもらっています(隣家の所有者は何度か変わっています)。またその後A社は倒産してしまいました。
その間建築基準法が変更されたとかで、現在の実家の状況では「住宅の建替えはできない」「宅地として売りに出すことはできない」「所有者が変わって通行料を請求されれば払わざるをえない」などと聞きました。
最近隣家の方が急逝し、隣家の妹Bさんがその家を相続(手続き中)し売却されることになりました。今後、現状のままでは実家単独では売却できそうにないので、Bさんから隣家の私道のみを売ってもらいたいと母は言います。しかし隣家の建物は玄関が私道を向いているため、実家に私道を売ってしまうと、隣家が玄関の向きを変えなければ、今度は隣家自体が新しくうちの私道になった土地を通らねば公道へ出られなくなってしまいます。現状を考えれば、隣家が売却される時に同じ不動産会社に実家を売却する以外方法がないようにも思います。
私も弟も住宅を購入しているので、母が亡くなった後、実家に住む予定はありません。
実家の不動産として現在置かれている状況と(建替えができない等)、どのような方法があるのか(隣家の私道を購入する、隣家と共に同じ不動産会社に売却する等)などを教えてください。

がんばれさん ( 大阪府 / 女性 / 45歳 )

回答:3件

お母様の意見を尊重しましょう(^^)

2006/12/15 16:38 詳細リンク

はじめまして

他の先生方がおっしゃる通り、「隣家が売却される時に同じ不動産会社に実家を売却する方法」は最終手段にすべきだと思います。
とはいえ、隣家Bさんも売買手続き中ということでゆっくりしていられませんね。

高齢になればなるほど住み慣れた家を離れることは、容易ではありません。お父様との思い入れのある土地であれば尚更です。

奥まった敷地への接道幅で、2,5mから3mが多いのは、駐車スペースを考えた上での幅ですが、建築基準法の2メートル接道の裏を返せば接道2mとれていれば敷地へ通じる歩道1mでも良いわけです。
住宅建替えを可能にし土地の価値を生き返らせる事も出きますが、問題点は公的土地評価時に「間口狭小補正」など価格補正されることが予想されます。(現状の土地評価よりは良くなると思いますが)

もう一つの手段は、隣家と私道を共有する方法です。
袋小路型道路に隣接する住宅では、この手法が今なお残っている場所が多く存在します。この方法は近隣とトラブルがある場合には難しいのが難点です。

時間がないと思いますので、お母様の意見を尊重し最善の方法を選ばれることをお祈りいたします。

回答専門家

斉藤 進一
斉藤 進一
(埼玉県 / 建築家)
やすらぎ介護福祉設計 代表
048-935-4350
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接道

2006/12/15 09:36 詳細リンク

やぐ様

おはようございます。けんデザインの中谷と申します。
ご質問について私なりに回答させて頂きます。
内容としては、お調べになっている事が一般的な事だと思いますし、
かなり難しい問題であると思います。
まず確認しておきたいのは、「都市計画区域内」での事でしょうか?
これは、「都市計画区域外」であれば、接道の義務は無いという事からです。
(通常の地域であれば、ほぼ都市計画区域内なので、あくまでも確認です。)
また、隣家のお宅がどの程度私道側から下がっているのか分かりませんが、
玄関先までか、或はお母様のお宅の敷地までを「位置指定道路」にする事は出来ないでしょうか?
メリットとしては、両方の家の玄関位置を変えずに建築可能になる事と、
不動産屋さんにヒアリングしなければなりませんが、切り方によっては隣地の敷地が
「角地」扱いとなり、地価自体の評価額が上がる事はないでしょうか?
(こちらは専門分野ではありませんので、不動産屋さんにヒアリングしなければ分かりませんが。)
以上です。
ご参考になるかどうか分かりませんが、ご一読頂ければと思います。
何とか良い方向で進むと良いですね。
また、何かありましたらお知らせください。
けんデザイン 中谷


とりあえず接道することを

2006/12/15 11:00 詳細リンク

隣地が売りに出されるといっても、まだ、お母様がお住まいなのでしょうから、同時に売るというのはむずかしくないですか?
お母様のお住まいの土地が、やぐさんにとってどれだけ価値のあるものか、現状地価はどうなっているか、わからない点がありますが、まずは、ちゃんと接道して建築可能な敷地にすることが重要だと思います。
隣地を売買される不動産屋さんに売るとしても、今の条件の敷地では足下を見られ、安く買いたたかれかねません。
接道さえしていれば、路地状(または旗竿)敷地としても、立派な敷地ですから、今後のご家族の展開や、やぐさんのご都合で、いつでもいろんな敷地活用ができると思います。
建築基準法上は敷地は2m以上道路とつながる必要がありますが、自治体によってこの2mにも条件がつくことがありますから、買われる時の面積には、十分ご注意ください。
隣地が売られれば、買われた方は新築されるかもしれません。そのままお住まいであれば、既存住宅があるうちはお母様の敷地を使うことを認める必要もあるでしょうが、
まずは、建築可能な敷地にすることがよいのではないでしょか。

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