借地の建ぺい率について教えてください

建築基準法上は、ひとつの敷地にひとつの建物、が原則です。

ご質問の場合、親御さんの住宅とは別に新たに建てるということのようですから、建蔽率はそれぞれの建物についてそれぞれの土地の分が適用されます。

もし現状の(借地を区分ける前の)敷地の建蔽率を最大限活用したいのであれば、既存の建物がちょうど建蔽率を満たすことになるような位置に、借地の境界線を設定すると良いでしょう。

借地の境界線がすでに決まっている場合は、単純に借地の面積を元に建蔽率の制限がかかります。また当然ですが、借地以外に残った面積が、既存の建物が建蔽率オーバーになってしまうほど狭いのはNGです。

ただ建築基準法では、その土地が誰のものであるかや、登記上の土地形状と一致しているかということと関係なく建物を建てることができます。このことを利用して、親子間で定めた借地の境界線とは別に、それぞれの建物が建蔽率を超えない範囲で都合良く敷地境界を設定してしまうということも可能です。

この場合、将来的にも建蔽率オーバーになってしまうことはありません。

ただしその場合、借地の境界線よりも建築確認申請の敷地境界のほうが実態として有効とみなされ、贈与の際になにがしか影響が出るかもしれません(すみません、この部分は経験がなくよく分かりません)。

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願い致します。


ご質問のケースは、土地の分筆という方法で対処してはと思います。
分筆をする際、分筆した土地に対してそれぞれ建ペイ率、容積率等の法的規制がかかります。もし既存建物があれば、その建物が建てられる条件に見合った土地の面積や道路付け等が必要です。
また、将来相続等の場合に土地の区分が明確になっている為、分筆した土地のみで対処が可能かと思います。

もし、分筆しないで新築し住宅ローンを借りる場合、使用貸借の借地でも抵当権の設定を全体の土地や既存建物にすることを金融機関から求められます。

こうしたことから最初の土地の利用計画が重要かと思います。

具体的な資料があれば詳しい検討ができると思います。

ご参考になれば幸いです。

macマックさん

はじめまして、KEIZO ARCHITECT OFFICE の八納といいます。
悩ましい問題ですね。

ですが、他の建築家の方が書かれているように、色々と対応できると思いますよ。

それ以外に、敷地を分割している時に、''その敷地が道路に接しているか?など多角的に見ていく必要があります''ので、出来たら早い段階で、実際の敷地などを見てもらって、具体的な規模などを聞かれるといいと思いますよ。

クリエイティブな案が出てくるかも知れません。

八納啓造 拝