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対象:住宅設計・構造

借地の建ぺい率について教えてください

住宅・不動産 住宅設計・構造 2008/02/28 17:38

親の土地に子の家を建てる計画があります。
いわゆる地代等がかからない、使用貸借契約をする予定でおりますが、
その借地に対して計算される建ぺい率について教えてください。

通常50%の建ぺい率の場合、所有している敷地面積の最大50%まで家を建てることができると思いますが、
使用賃借契約の場合も同様に、借りている土地の面積に対して計算されるのでしょうか?
それとも親の土地全体に対して計算されるのでしょうか?

仮に親の土地全体に対して計算された場合、ある程度その借地ギリギリに家が建てることが可能なため、
将来その借地を生前贈与、あるいは相続された際には、建ぺい率をオーバーするという可能性が少なからずあるかと思います。
この場合は建て直しが必要になるのでしょうか?

以上、
宜しくお願い致します。

macマックさん ( 東京都 / 男性 / 35歳 )

回答:3件

寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

- good

最初の計画が重要かと思います。

2008/02/28 21:44 詳細リンク
(5.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願い致します。


ご質問のケースは、土地の分筆という方法で対処してはと思います。
分筆をする際、分筆した土地に対してそれぞれ建ペイ率、容積率等の法的規制がかかります。もし既存建物があれば、その建物が建てられる条件に見合った土地の面積や道路付け等が必要です。
また、将来相続等の場合に土地の区分が明確になっている為、分筆した土地のみで対処が可能かと思います。

もし、分筆しないで新築し住宅ローンを借りる場合、使用貸借の借地でも抵当権の設定を全体の土地や既存建物にすることを金融機関から求められます。

こうしたことから最初の土地の利用計画が重要かと思います。

具体的な資料があれば詳しい検討ができると思います。

ご参考になれば幸いです。

評価・お礼

macマックさん

なるほど、よく分かりました。
有り難うございました。

回答専門家

寺岡 孝
寺岡 孝
(東京都 / 住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)
アネシスプランニング株式会社 代表取締役
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2008/02/28 21:53 詳細リンク
(3.0)

macマックさん

はじめまして、KEIZO ARCHITECT OFFICE の八納といいます。
悩ましい問題ですね。

ですが、他の建築家の方が書かれているように、色々と対応できると思いますよ。

それ以外に、敷地を分割している時に、''その敷地が道路に接しているか?など多角的に見ていく必要があります''ので、出来たら早い段階で、実際の敷地などを見てもらって、具体的な規模などを聞かれるといいと思いますよ。

クリエイティブな案が出てくるかも知れません。

八納啓造 拝

評価・お礼

macマックさん

有難うございました。

回答専門家

八納 啓造
八納 啓造
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建物ごとに建蔽率をクリアしている必要があります

2008/02/28 19:35 詳細リンク
(5.0)

建築基準法上は、ひとつの敷地にひとつの建物、が原則です。

ご質問の場合、親御さんの住宅とは別に新たに建てるということのようですから、建蔽率はそれぞれの建物についてそれぞれの土地の分が適用されます。

もし現状の(借地を区分ける前の)敷地の建蔽率を最大限活用したいのであれば、既存の建物がちょうど建蔽率を満たすことになるような位置に、借地の境界線を設定すると良いでしょう。

借地の境界線がすでに決まっている場合は、単純に借地の面積を元に建蔽率の制限がかかります。また当然ですが、借地以外に残った面積が、既存の建物が建蔽率オーバーになってしまうほど狭いのはNGです。

ただ建築基準法では、その土地が誰のものであるかや、登記上の土地形状と一致しているかということと関係なく建物を建てることができます。このことを利用して、親子間で定めた借地の境界線とは別に、それぞれの建物が建蔽率を超えない範囲で都合良く敷地境界を設定してしまうということも可能です。

この場合、将来的にも建蔽率オーバーになってしまうことはありません。

ただしその場合、借地の境界線よりも建築確認申請の敷地境界のほうが実態として有効とみなされ、贈与の際になにがしか影響が出るかもしれません(すみません、この部分は経験がなくよく分かりません)。

評価・お礼

macマックさん

いろいろと素人質問にお答え頂きまして有難うございました。おおよその道筋が見えてきました。

質問者

macマックさん

分筆とは?

2008/02/29 18:52 固定リンク

分筆というワードがでましたが、
これは贈与という意味と同じことでしょうか?

macマックさん (東京都/35歳/男性)

質問者

macマックさん

借地の状態から贈与される場合について

2008/03/02 00:35 固定リンク

再度質問させてください。

表題のとおり、
例えば、建蔽率50%の場合、
まず、借地30坪として15坪の家を建てます。
それから贈与、相続時に借地の面積とは異なる20坪分だけを親から譲り受けるとなった場合、建蔽率オーバーになってしまうかと思います。

その場合どのようになってしまうのでしょか?
建て替えしなければいけないというような罰則があるのでしょうか?

macマックさん (東京都/35歳/男性)

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