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対象:住宅設計・構造

予算に近づけるには

住宅・不動産 住宅設計・構造 2008/02/24 23:37

おととい、ようやく見積もりが出ました。
すると、予算よりも1000万近くオーバーしており、途方に暮れています。
返済可能金額から逆算し、こつこつ貯めてきた頭金を足し、工務店、工務店から紹介された建築士の方にはその旨をきちんとお話し、5ヶ月かけて図面を完成させ、40坪を超えないよう、抑えるところは抑え、必死に考えて来たのに、これでは家自体をあきらめろと言われているような、本当に奈落の底に突き落とされた気持ちでいっぱいです。
一体、どうすればコストダウンが図れるのでしょうか?
本来、予算を提示されたら、建築士の方、工務店の方は、それに見合ったものを提示するのが仕事だと思っていた私が間違っていたのでしょうか?建築業界では、予算より高くすることが当然のことなのでしょうか?

まぶちさん ( 島根県 / 女性 / 36歳 )

回答:8件

一生付き合って生きたいかどうか?

2008/02/25 08:07 詳細リンク

まぶちさん

こんにちは、KEIZO ARCHITECT OFFICEの八納です。
文面拝見しましたが、つらいところですね。お気持ちお察しします。

数ヶ月かけて、せっかくまとめてきたものが1000万円オーバーとなると
気持ちも治まらないでしょう。

まず、ここでお話できるのは、家自体を諦める必要は全く無いということです。
先の建築家の方も書かれていますが、色んな方法で見直しが可能だからです。

その一歩として、感情を前面に出さずに、
「これまで数ヶ月一緒に考えてきて、やっとここまで来たと言う感覚もありますが
正直予算が1000万円オーバーしたとなると白紙に戻さざるを得ません。
まずは、予算に納めたコストダウン案を出していただけませんか」
と、ストレートに伝えてみてください。

''ここはポイントで、感情を出しすぎると、相手も人間ですから、会話が言い訳から''
''はじまってしまって、思うところに話が落ち着かなくなるでしょう。''

まぶちさん自身もご家族とまず話をして見て下さい。
そして先方の姿勢を冷静に見極めてみて下さい。

そして''「本当にこの人たちと一生付き合って生きたいかどうか?」''を1つの判断基準
として、ご家族で話し合われるといいと思いますよ。

まぶちさんご家族にとって幸せな家が出来る事を祈っています。

八納啓造 拝

回答専門家

八納 啓造
八納 啓造
(建築家)
株式会社 川本建築設計事務所 代表取締役
082-254-8781
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誰がコストをコントロールするか

2008/02/25 15:00 詳細リンク

まぶちさん、こんにちは。
パルティータ建築工房の森岡です。

住宅を建てるとき、設計事務所に頼む方法と、工務店に頼む方法があります。(詳しくは、こちらをご覧下さい)

私は設計事務所をやっており、施主から直接設計依頼が来ます。
当事務所の場合、工務店(通常複数)に設計図書の見積依頼を行い、予算に合うまで工務店と交渉しますが、予算まで下げられない場合は工務店を替えることもあります。
つまり、コストをコントロールして予算に合わせるのは、設計事務所(設計士)の業務であり、その責任があります。

まぶちさんの場合、工務店への依頼(工務店設計施工)ですね。
この場合の、工務店から紹介された設計士は、仕事内容も工務店の関係(力関係)も我々と全く異なります。
この設計士は、コストコントロールして予算に合わせる立場ではないと思います。
コストコントロールとは工務店の利害に反するコストを落とすことであり、設計士が、紹介された工務店に対して、コストで強い発言をしたら、自分が替えられてしまいますから。

この場合、コストをコントロールするのは、工務店なのですが、コントロールする立場の人が不在になっているか、予算オーバーを伝えれば増額してもらえると考えているかもしれません。


工務店に、なぜ予算を大幅にオーバーしたのかを説明してもらうと共に、どうしたら予算内でできるのかを提案してもらって下さい。
又、予算内にできないのなら、進めることはできない旨を伝えて下さい。

工務店とどのような契約をされたのか、家の総額予算はわかりませんが、時間はかかっても、家を実現する方法は必ずあると思いますので、あきらめないで下さい。

回答専門家

森岡 篤
森岡 篤
(建築家)
有限会社パルティータ 代表

庭を取り込む心地良い空間、永く住むためのフレキシブルな家

家づくりは、建て主にとっても、とても手間がかかることですが、苦労した結果、建物が実際に形となり、できあがっていくのは、本当に楽しいものです。遠い将来、この家に住んで良かった、と感じてもらえるような、家づくりのお手伝いをしたいと思います。

私のエピソード

2008/02/29 12:45 詳細リンク

あるエピソードを思い出しました。

数年前
建築家紹介をする団体から 指名コンペへの参加依頼をうけました。
ある建主の方が指名した ひとりが(光栄にも)私だとのこと。
計画は賃貸住居併用の御自宅。 こころよく引き受けました。

私は計画段階から、工務店さん作成の概算見積を睨みつつ作業をすすめます。
(概算見積作成の工務店さんは特命発注ではなく、本見積の競争数社に参加依頼)

予算には それくらい慎重でないと と 自戒してます。

要求された内容は 計画で工夫しても 予算内に納まらないと判断。
私は、やむなく 返済に影響する賃貸部分以外は、小さくして計画しました。

コンペは 指名を受けた3者が一同に それぞれの案をプレゼンします。
はたして 他の案は‥え! これ大丈夫なの? ほんとに、予算に納まるの?

数日後
私は コンペ主催者の担当者から 呼び出されました。
なんだろう と 思いきや‥
‥なんで 要求された内容で 計画しないんですか!
唖然。 落選どころか、怒りをかってしまったのでしょうか。

数ヶ月後
こんどは 概算見積を協力してもらった工務店さんから連絡。
‥当選した建築家が 血相かえて お願いにきたよ。
なんとか 予算金額に合わないかって‥
結局 あまりの金額のひらきに どうにもならなかったとのこと。
その後どうなったのか、‥私には触れにくいところです。


まぶち さま
きっと この建築士の方々とは、多くの やり取りがあったことでしょう。
私自身も 予算内で計画することに かなり慎重をきっしているつもりですが、
正直、ピッタリと ならないこともあります。

それでも、オーバーしすぎですね。

あとは、まぶち さんが
この建築士の方々を、まだ信頼して 困難を共にのりきるつもりになれるのか
どうか だと思います。
ほかの方と、また あらたに踏み出すのも ひとつ。

予算は大切ですが、それと同時に 信頼関係も大切だと 私は考えます。

回答専門家

岩間 隆司
岩間 隆司
(東京都 / 建築家)
株式会社ソキウス 代表取締役
03-5735-9700
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宮原 謙治
工務店

- good

予算は無視するな・・予算にとらわれるなが原則です!

2008/02/28 09:50 詳細リンク

大阪の住宅家・幸せこだわり住宅職人謙さんです。

これは大変ですね・・・・その大きな理由は設計者の予算に対しての甘さの暴露です。

家づくりにさいしては、多くの夢や希望を皆さん持っています。その夢や希望を叶えさせるのが設計者(プランナー)の仕事です。

謙さんは、『要望には遠慮も諦めも無用ですよ。なんでもかんでもすべて言ってくださいね!』とお願いしています。
すなわち、屋根に上がる梯子をかけてあげるようなことですね。そして、一言だけ次のように言います。

『夢や希望をすべて叶えるようにすればひとつだけ約束できることがあります。それは予算は必ずオーバーするということです。同じオーバーするのならまず何でもかんでも言うことが大切ですよ。予算が足りないから、屋根から飛び降りて下さいというような殺生なことは言いませんから・・・。』

ここで大切なことは、設計者は『予算にとらわれてはいけないし、予算を無視してはいけない。』ということです。

家づくりでは、掛かるコストと掛けられるコストは違います。そのギャップをなくすためには、『家計簿的発想』でやることです。

買い物に行って。欲しいものをカゴに入れてレジに行った時に、お金が不足していたらどうするかですよ。今日いるものと次回でいいものとを考えて返すのではありませんか?その返し方に方法がいくつかあると思うますが・・・。

謙さんブログでも取り上げています。参考にしてみてください。
ブログ:http://blog.livedoor.jp/kirishimaj/


減額案と他社の見積

2008/02/25 00:23 詳細リンク

まぶちさん、はじめまして。
伊藤朱子アトリエの伊藤です。

まぶちさんのおしゃっているように、予算があるのですから、設計士はそれに合うように
プランを立てるのが仕事だと思います。
建築業界では「予算より高くすることが常識である」ということは一切ありません。

たいていの場合、予算をお伺いすればその予算に見合う規模というのを
割り出すことができます。
今回の予算で40坪が妥当な規模だったとすると、見積の中に何か無駄な部分が
あると思います。

まず工務店、設計士に詳しく見積内容を説明して頂き、その際に変更できるところは変更し
そして減額のための案を提出してもらうのがいいでしょう。
例えば、仕上げ材の変更、設備のグレードを変更するなどが考えられます。

さらには予算に合う内容にした案を提出してもらうことがいいと思います。
設計士と設計契約をしているならば、予算に合わない設計を認めるわけにはいきませんので
予算に合う設計に変更してもらうことは可能だと思います。

今回の場合は一番初めに工務店を選び、そして工務店に紹介された設計士に
設計をお願いしたということのようですね。
このような場合、難しいことかもしれませんが、同じ内容で他の工務店に見積を
お願いして比較することも有効です。

もしくは第三者(信頼できる設計士)に提出された見積をチェックしてもらい
無駄を見つけ出す作業ができるといいでしょう。

無駄をなくし、減額案を受け入れても予算内におさまらないようでしたら
改めて設計をし直さなければなりません。
時間がかかりますが、それが一番安心できることだと思います。

その時には、本当に信頼できる設計事務所に設計をお願いしてください。
工務店に紹介されたのではなく建主に選ばれた設計事務所は
建主の希望をききながら、予算にあう設計をしてくれます。

予算オーバーにショックをうけられているとは思いますが
前向きに頑張って下さい。


事前アドバイスはあったのでしょうか

2008/02/25 08:47 詳細リンク

まぶちさん、おはようございます

予算より高くするのは当然だというお考えは大きな誤解だということをご理解ください。

われわれは予算と依頼者の要望とを照らし合わせながら設計を進めるのが当然とはいえ、えてして依頼者の要求は予算以上のものが多いので途中で何度もブレーキをかけて予算オーバーしそうだとのアドバイスもしますが、それでも夢が膨らんでしまった依頼者にはなかなか聞き入れてもらえないケースも現実的にあります。

このように基本設計の段階で伝えてもなかなか現実として捉えてもらえない場合、実際の見積金額を提示して目を覚ましてもらうということもまれにありますので、今回のまぶちさんのケースがそれにあたるのかどうかはわかりませんが、その設計者から予算がオーバーしそうだというアドバイスはあったのでしょうか?

工務店から紹介された設計士ということですので、工務店との関係がどうなのかが懸念するところですが、契約関係はどのようにされていたのでしょうか。
その設計士への依頼者は工務店であってまぶちさんではないという関係ではなかったのでしょうか。

工務店との発注形態が分かりませんが、数社見積を取ってみたほうがいいでしょう。同じ図面でも金額がかなり違って出ることもよくあります。
40坪で1000万円オーバーは25万/坪ですのでかなりの金額になりますが、場合によっては設計そのものから見直さないといけないことにもなることも視野に入れて、なんとか実現に向かって努力されることを祈っています。


粘り強く

2008/02/25 11:18 詳細リンク

はじめまして。
design sdtuio bAOBabの鈴木と申します。

まず一つ考えられるのは今の時期は原油高騰により通常価格に比べ1割〜2割高に商品がなっているため、少なからず影響はあると思われます。
しかし1000万近くのオーバーとなると根本的な問題があるのではないでしょうか。
文面では判断しにくいのですが、40坪というのが施工床面積(吹抜けやバルコニーなど含む面積)になっているかどうか。もしなっていないようであれば、その分が自然とコストアップになります。もう一度確認してみてください。

コストダウンをするには、小さな所を少しずつ削ったとしてもなかなか下がらないので大きな面積部分である外壁、屋根、内壁、天井、床などの仕様を再検討する。
設備機器の仕様を検討する。
全体が下がれば経費も下がる。
優先順位を決めて1期工事、2期工事という具合に分けて考える。
後でもできることは削る。
という事でコストダウンをするのですが、これらで落ちるのは工事費の1割強程度だと思います。
時々、数量間違い、計算違いというのもありますのでよく見積書は見た方が良いでしょう。
あと金額の高い物をピックアップしてその金額が妥当かどうか検討が必要です。

実際、設計をしていて思った通りの金額になる事もありますが、大抵はコストオーバーになりがちです。建築資材の値段は設計者でもわかりにくい値段の付け方をしているものも中にはあります。

本来なら、相見積りをして比較検討すると良い(工務店によって経費率や仕入れの値段が違いますので安く出る場合もあるし、高く出る場合もあります)のですが、もし出来ないのならもう一度、頼まれた工務店や設計士の方に細かい説明をしてもらって、見積書を精査してみてください。

大変でしょうが、一生住まわれる家です。妥協せず、粘り強くいくことも必要かと思います。


コストダウンの手法

2008/02/25 16:45 詳細リンク

まぶち様

はじめまして、yamayosi | 山下です。

予定額が1000万円オーバー!


確かに痛いところです。




本文を読まさせて頂き、ドコで問題が生じたか判断
しきれませんが、双方に行き違いがあったかもしれません。(工務店とまぶち様)
また、工務店と建築士との間で行き違いもあったのでは無いかとも
推測できます。どのようにプランニングを進めたかが要になります。




*コストダウンの手法

1.原因追及

コストダウンの手法は、依頼価格1,000万円を何故オーバーしたかを
説明してもらう事が先決でしょう。


2.詳細をバラス

A.躯体工事(基礎・屋根・外壁・アルミサッシ・構造材・工法)

B.設備機器(キッチン・洗面化粧台・浴室・トイレ)

C.仕上げ材(床・壁・造作材)

D.設備工事(電気配線工事・給排水工事)

E.外構工事(カーポートや植裁)

大雑把ですが各セクション事に他の素材に変更する事により
コストダウンが可能になります。

例えば
A.の工法
工法は様々な工法があり、RC造・S造・木造と大きく分けると3種類あります
それをさらに分類すると、高気密高断熱なのかどうか?特殊な工法があれば
それを省けるかどうかお話し合いで決められると思います。

B.は住設機器関係をどの程度のランクで決めているか?
ごくまれに「このキッチンがどぉーしても外せない」と言うリクエストの結果
コストが跳ね上がるケースが多々あります。設備機器の見直しをしてみるのも
コストダウンに大きく繋がります。


このように1個1個バラすと何処がウエートがあるか確認できますので
再確認を含めて、見直しができると思います。



*補足

設計事務所さんからの見積もり依頼がある時は、外壁材など
2種類程度の見積もりをする事があります。こうする事によって
2種類を比較し予算内に納めるケースがあります。


今回の要因は的確なアナウンス不足がもたらした結果です
まずは原因を追及し改善されお望みの住まいでの新生活ができるよう応援します。


ご参考になれば幸いです。

質問者

まぶちさん

基本設計が終了してしまい

2008/03/05 10:06 固定リンク

見積もりを出すには、基本設計を終了させなければいけないと営業の方から言われ、基本設計が終了し、設計監理の7割を振り込めと言われたので、振り込んでしまいました。
土地を買う際に、この工務店で建てると建築条件付だったため、工務店を変えることもできず、設計監理の契約も交わしたため(最初に契約をしないと、設計がしてもらえなかったし、見積もりからオーバーする家になると思わなかった)、この場合、最初から設計をやり直すということが可能なのでしょうか?

まぶちさん (島根県/36歳/女性)

質問者

まぶちさん

営業さんがキレました

2008/03/05 10:15 固定リンク

冷静に対処のアドバイス、ありがとうございました。前回の提案から、わずか60万下がっただけで、こちらは低頭に、「予算以上では、本当に夢の家になるので、下げられる手立てはないでしょうか?」と、いろいろ話していくと、再度「予算提示」を迫られ、以前から話していたのに、どうも、営業の方が予算を明確に話しておられなかったようで、予算が明らかになった途端、営業さんが切れてしまい、工法、断熱、サッシ全て変えなければ下がるわけがない、お宅がこれでしてくれといったら、予算を立てたと。私たちは、間取りや、サッシ、断熱の要望は話しましたが、建材などを指定したのは工務店側が連れてきた建築士の方ですが・・・とても後味の悪い、交渉でした。
建築条件や、契約を交わしており、既に230万も支出しています。
高断熱、外断熱をお願いしていましたが、その場合、比較的安価にいけるものには何があるのでしょうか。

まぶちさん (島根県/36歳/女性)

質問者

まぶちさん

契約が終了しているので

2008/03/05 10:23 固定リンク

建築条件付の土地を購入したので、他へお願いすることができません。
信頼が音を立てて崩れていくようです。
基本設計が終了してしまっているので、もう一度設計の見直しをすると、再度お金がかかるようです。困っています。
断熱の方法で、比較的安価なもの、どんな方法があるでしょうか?
外断熱で、旭化成の一番いいものが見積もりに入っていましたが、外断熱で、他の素材となると、どんなものがありますか?
営業さんが切れていて、「ロックウールでも何でも、断熱材もかなり変更だ」と言われましたが、素人なので、どんなものを提示されるか不安です。

まぶちさん (島根県/36歳/女性)

質問者

まぶちさん

粘り強く行きたいのですが

2008/03/05 10:29 固定リンク

外壁や、素材など、どういったものを使っているのか、果たしてこれが安いのか高いのか、全くわかりません。聞いても「かなり落としています」としか言われません。
5ヶ月もかけて、こちらは予算にかなり近づいた上での基本設計終了と思っていたのに、とんでもなく、方法としては、断熱ボードを、ロックウールやグラスウールに変更し、結露防止のサッシのランクを落とし、無駄に広いスペースが残り、居間が間取り上削りやすいから削り・・・と、こちらが思い描いていた家とは程遠い家を提案されています。
「これが嫌なら、予算オーバーでも払いなさい」と言う感じで、困っています。
どんな手立てが考えられるでしょうか

まぶちさん (島根県/36歳/女性)

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