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確定申告における不動産所得の経費について

マネー 税金 2008/02/10 10:13

昨年投資用マンションを一室購入し、賃貸収入のある会社員です。
今年初めて確定申告をするのですが、購入に際し掛かった費用について、「減価償却費」の「取得価額」に含めるものと、「その他経費」に含めるものの判断基準がわかりません。
「登記費用」「ローン諸費用」「管理基金」など、10万を越える費用はどちらなのでしょうか
また「固定資産税」「不動産取得税」「印紙」は「租税公課」の科目計上でよろしいのでしょうか
よろしくお願い致します

むつきさん ( 東京都 / 女性 / 39歳 )

回答:1件


よく勉強されています

2008/02/10 14:05 詳細リンク
(4.0)

こんにちは むつきさん。

コンサルタントの若宮光司です。

むつきさんはよく勉強されていますね。
投資不動産を運用するならこういったこともよく知っておかなければいけません。

通常、投資用マンション取得に伴い減価償却対象は、建物本体価額とその消費税だけでかまいません。(消費税の課税事業者は消費税を除く)

本来は、取得に要した費用は取得価額に含めるのですが法律により以下の費用は取得価額に含めなくても良いとされています。
『不動産取得税』『登録免許税』 費用科目は『租税公課』で計上します。
この通達の中には、『印紙税』『登記手数料』は含まれていません。

しかし実務で、『印紙税』は、契約の成立とは関係ない契約書に付される税金。
『登記費用』は、取得後に所有権を確立させる費用。として費用処理されてかまいません。

『固定資産税』は、その年1月1日の所有者に課せられる保有することに対するランニングコストですから『租税公課』として経費処理します。
むつきさんは昨年の購入ですから昨年は固定資産税を払ってなくて今年の春に初めて納付するはずですが?

注意しないといけないのが中古不動産を購入した場合に慣習で付される未経過固定資産税の清算金。
これは固定資産税ではなく不動産の取得価額の一部として処理しなければいけません。

『ローン諸費用』は、借入に伴う費用で取得ではありませんから金額に関わらず経費になります。
ただし、保証料の一括払いは、その保証期間に応じて費用化することになります。

『管理基金』は、内容をよく聞かないと判断が付きかねます。
毎月の管理費と修繕積立金は、経費に計上しますが、『管理基金』の内容によってその支払い時に経費にするのか、その支出効果が将来に及ぶとして繰延資産に計上して毎年償却するのかを判断します。
いずれにしても不動産の取得価額に含めるものではありません。
なので10万円とかの金額基準はありません。

補足

余談ですが、むつきさんの投資プランとして、この不動産の出口計画(処分)と最終ネット利回り(取得から処分した時までの実利)をしっかり立てられていますか?
処分してみるとそれまでの何年間の利益が吹っ飛んで損をしていた人が多いので心配です。

評価・お礼

むつきさん

懇切丁寧な回答をいただき誠にありがとうございました。
建物のみ減価償却とし、他は費用として確定申告を行うつもりです。
追記で頂いたご助言も今後検討していくつもりでおります。

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