賃貸併用住宅への改築について

賃貸の「事業用・住居用」かは「?立地?収益性?安定性?リスク?賃貸管理」の大きく5つポイントによります。
まず「立地」が一番大きな要素となります。周辺の賃貸マーケティングと不動産業者へのヒアリング、行政調査等を行い、分析し判断します。
「収益性」は事業用、特に店舗系は賃料が高く、立地と業種によってはさらに高くなる場合もあります。また一時的な保証金も高額に確保できることも有利です。
「安定性」は事業用の場合、よほどの好立地でなければ継続的なテナント確保が難しく、安定的な企業の場合、貸面積は30坪以上が目安となります。今回の場合は、面積的な事と主要駅からも徒歩圏内ということで、住居用の方が空室率は低く抑える事が可能かと想像します。
「リスク」は前記の「収益・安定性」の他、オーナーの将来的な相続や建替えによるテナントや賃借人立ち退きの際のスムーズさ、工事コスト、賃料滞納回収など考えられ、一般的には事務所系の方がリスクが低いと考えます。
「建物管理」においては、外部の管理会社に委託すればある程度オーナーの業務はカバーされますがコストがかかります。規模が小さい場合は、オーナー自身で管理を行ったり税制的に個人で管理会社を作って運営する方法もありますが、手間や経費がかかります。
以上、簡潔な回答内容となりましたが、基本的には小さな物件においても事業収支や計画書を作成し、各専門家のアドバイスにより実行されることをお勧めいたします。
なおご質問の「1階を貸住居にした場合での日当たりの付加価値」についてですが、立地にもよりますが若年層単身者向け賃貸の場合は、日照は特に気にしない事が多く「乾燥機付浴室」や「ドラム式洗濯機」などの設備による付加価値やガラスブロック、ハイサイドライトでの採光の工夫が考えられます。１階での住居設定の場合は、「防犯性」を重視し、次に「騒音」対策が必要かと考えます。

ぽっぺーさん はじめまして

コメントからの推測になりますが、おそらくワンルームマンションの企画が成立するエリアだと思います。
事業系は安定したテナント確保が難しいので、ワンルームマンションでの企画がよいも思われます。
※条例によるワンルーム規制に注意が必要

付加価値さえあれば、１階の日当たりは問題なく、ドライエリア付地下室でも成立します。

***防音性能を高めて音楽対応マンションにする
***足洗等を設けてペット対応マンションにする

等が考えられます。
新築・改築時はタナコが見つかりますが、長い期間安定的なテナント確保を可能にするには、
**オリジナリティ溢れる付加価値！が大切です。

どうも「1階をどうするか？」というのは賃貸住宅を考える上で、共通な問題になるようですね。私も今同じ問題を、いま手がけている物件で考えています。まだ、始まったばかりで明確な指針は立っていないものの、その中で僕が目標としているのは「一階だからできること」をポジティブに模索し、発明したいと考えています。きっと、「一階だからできること。」「一階だから喜ばれること」もあると思うのです。たとえば、足の不自由な方などエレベーターなしの二階以上はきついはずです。子供のいる方など下に人がいると音を気にして子供を家の中で遊ばせにくくなります。また、車好きの方で家の中に入れてできるだけ長く一緒にいたいという車フェチの方もいます。きっと、じっくり考えればもっと「一階だからできること」というものが見つかるはずです。そんな、発想で楽しんで考えるときっといいアイディアが沸いてくるのではないでしょうか。「お前が考えろ！」というのであれば考えますが、「思いついたよ」ということであればこっそり教えてください。ではでは。