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自宅の住宅ローン残高と収益物件の融資

マネー 不動産投資・物件管理 2008/02/06 07:41

お世話様です。
自宅の住宅ローン残高が3100万円程(2021年完予定)あるサラリーマンです。収益不動産への投資を考えていますが、借金が多いと銀行融資がおりないと聞き、借金残高と融資額の関係をアドバイス頂きたく宜しくお願いします。
今年50歳(定年60歳)で年収1000万円、投資信託中心に投資資金は約4500万円あります。これまで投資用資金はローン返済に充てず、その低金利(1.8%)を利用して他の投資に回してきました。今後、収益不動産投資を行うにあたり、まずは自宅ローンの完済をしてから融資を引き出すべきか、このままの自宅ローン返済(借入残高)のまま銀行融資を得ることが可能か、あるいはある程度の借入残高にしてから銀行融資を考えるべきか迷っています。

収益投資を目指す人さん ( 長野県 / 男性 / 49歳 )

回答:2件

徳田 里枝

徳田 里枝
不動産投資アドバイザー

9 good

住宅ローンと投資用ローンは別のようです!

2008/02/07 12:53 詳細リンク
(5.0)

はじめまして。リッチロードの徳田と申します。

早速ですが、ご質問のお借入残高と融資額の関係ですが、
住宅ローンのように「まるまる返済しなければならない借入」ですと、
ご年収に応じて、

借入総額 ご年収×5.5〜7倍
年間返済率 ご年収×40〜50%

というような、おおよその枠がございます。

例えば“収益投資を目指す人”さんのように、ご年収が1,000万円だとしますと、

借入総額は5,500万円〜7,000万円
年間返済総額は400〜500万円

という感じでしょうか。

しかし、銀行によりましては、不動産投資の借入は
「まるまる返済しなければならない借入」ではなく、
「入ってくる家賃で返済できる借入」ということで、
上のような枠に当てはめない銀行もたくさん増えてまいりました。
徐々に収益性を重んじるようになってきたのですね。

ですので弊社のお客様でも、
ご年収の10〜15倍くらいのお借入をしていらっしゃる方もたくさんいらっしゃいますよ。

“収益投資を目指す人”さんも、低金利の住宅ローンはそのままに、
あらたに投資用不動産のローンを組むことは十分可能だと思います。

あとは、ご自身の将来像と照らし合わせてみて、
一番しっくりする方法をとられてみたはいかがでしょうか。

具体的な細かいシミュレーション等、ご希望であればご案内させていただくこともできますので、
お気軽にお申し付けくださいませ。

では・・・

評価・お礼

収益投資を目指す人さん

貴重なアドバイスをありがとうございました。
「入ってくる家賃で返済できる借入」という考え方ができるとは、なんと素晴らしい投資かと、改めて収益不動産投資に惚れこんでしまいました。年収の15倍借入している方もいらっしゃるという具体例もとても参考になりました。

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キャッシュポジションを高めることが大切です。

2008/02/06 11:00 詳細リンク
(5.0)

今までの借入を含めた金融資産に対する考え方は正解だと思います。端折って言えば、低利で借入、高利で回す、ということですね。今後はその資産でレバレッジを利かそうということでしょうか。

さて、本題の収益不動産投資に対する金融機関の融資姿勢ですが、頭一つ抜け出した感のあるS行さんはもちろん、総じて総合的に見るようなスタンスになってきていると思います。まずは、不動産の収益性や評価が第一、申込者個々の属性については、家族構成、現有借入金、収入等を分析、勘案しているようです。ですから、慌てて返済するのではなく、融資申込み時に担当者と相談しながら決めても遅くないと思います。

昨年12月13日、ご存知かもしれませんが、S行ショックとも言うべき発表があり、年収・自己資金に対する一定の基準がアナウンスされました。完全な収益還元法によるファイナンスではなく、一部、規制を入れるというものです。その他の金融機関は当然でしたが、以前よりキャッシュポジションを高めることや必要最低限のサラリーが求めれるようになりました。

現有の投信資産はそのままで「見せ金」として、交渉材料と考えても良いと思います。しかし、いずれにしても物件第一です。

こちらも参考にしてください。

評価・お礼

収益投資を目指す人さん

「見せ金」として使えるという戦略は「目から鱗」でした。これで安心して優良物件探しに踏み出せます。アドバイス有難うございました。
銀行が「総合的に見るようになってきた」等の貴重な情報も有り難かったです。

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