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対象:家計・ライフプラン

貸し家の扱いについて

マネー 家計・ライフプラン 2008/02/01 23:07

主人は地方公務員で年収は税込み500万、36歳です。小4を筆頭に3人の子供がおりわたしは41歳の専業主婦です。私が独身時代の貯金で中古住宅を買い貸家としています。家賃は8万です。長年入居していた方が昨年末で退去され現在は未入居です。保険等の必要経費で扶養控除内に収まっていますが、今後について相談いたします。家も古く家屋には価値がありません。土地は40坪、坪単価は35万です。このまま家賃収入の形をとるか売却するか、扶養控除の廃止にむけどう対策をとるのが賢明でしょうか。

おおまめさん ( 島根県 / 女性 / 41歳 )

回答:4件

森本 直人 専門家

森本 直人
ファイナンシャルプランナー

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売却して、金融資産で保有という選択肢も

2008/02/02 00:50 詳細リンク

おおまめ様、はじめまして。
ファイナンシャルプランナー(IFA)と森本直人と申します。

中古住宅の貸家の件ですが、家屋には価値がなく、リフォームをしなければ、借り手がつかないようでしたら、個人的には、売却して、金融資産で保有されるのが賢明と思います。

例えば、投資信託による運用であれば、空き家リスク等はありませんし、流動性リスクも、一部の例外を除き、ほとんどありません。一方、投資信託の種類によっては、価格変動リスクは大きいですが、過去の経験則や投資理論からは、長期で保有することにより、元本を損なわないようにリスクコントロールしながら、年平均5%〜の運用を目指すことも難しくないことが分かっています。

なお、2008年度の税制改正による配偶者控除見直しは見送りとなっています。

以上、ご参考にして頂けると、幸いです。

回答専門家

森本 直人
森本 直人
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
森本FP事務所 代表
050-3786-4308
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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吉野 充巨 専門家

吉野 充巨
ファイナンシャルプランナー

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家屋の状況によります。

2008/02/02 18:39 詳細リンク

おおまめ様 初めまして。オフィス マイ エフ・ピーの吉野充巨です。

家屋の状況により賃貸のまま継続するようお勧めします。

未入居の家を賃貸に出す場合、クリーニングのほかに費用がかからない場合は、賃貸をお勧めします。もし、近々売却をお考えでしたら、定期借家契約を結べば期間を限定できます。但し、この場合、借り手の立場に立つと家賃は下がると思われます。

今後の賃貸をお考えになった場合、家屋の修理費用が大きくかかり、今後のメンテナンス費用も居るようでしたら、売却をお勧めします。
この場合家屋(上記費用がかかる老朽という前提)はゼロ査定の公算が大です。むしろ更地にしたほうが売却が容易と思います。

売却後は資産の形成のリスクを考え、国内外の株式と債券の4資産への分散投資(期待リターン4.3%)、または<決まった収入が必要な場合はJ-REITをお勧めします。現在3.24%〜7.95%の利回りが得られます。夫々の投信の目論見書や運用レポート等を調べ、お求めになるリターンに沿った銘柄をお選び下さい、。

扶養控除の廃止はあまり心配されなくても良いと考えます。成立には国会の審議と法施行までの期間があります。成立の可否が新聞に載るようになってからでも間に合います。それでも心配な際には前述の定期借家契約をお使い下さい。

回答専門家

吉野 充巨
吉野 充巨
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
オフィスマイエフ・ピー 代表
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山中 三佐夫

山中 三佐夫
ファイナンシャルプランナー

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将来を備えて、今は不動産を活用しましょう!

2008/02/02 09:25 詳細リンク

おおまめ様へ

はじめまして、FP事務所アクトの山中と申します。
今回のおおまめ様からのご質問につきまして、お応えさせていただきます。おおまめ様ご名義の貸家の取扱につきまして、今売却をされて資金を銀行等でノンリスク商品で運用されても年利率1%前後の運用益だと思います。それならば、将来に備えていざという時に手放す方法がよいと考えます。新しい入居者と同一賃料(不動産)収入が見込まれるとすれば、
(8万円×12)÷1,400万円×100=約6.85%(表面利回り)
となるわけです。尚且つ、103万円以下の収入ですと、ご主人さまの扶養はそのままです。
以上


方法はいくつかありますが・・・・

2008/02/02 00:12 詳細リンク

こんばんは おおまめさん。

コンサルタントの若宮光司です。

扶養控除廃止はまだ先のことでどうなるかわかりません。
方向性はあるのですが国会情勢からいってもかなり時間がかかりそうです。
ですからそのことは置いておいて解説させてください。

島根県のことは元の勤務先でもありましたので良く知っています。
人口がますます減って行く地域、全国的にも人口は減りますので住宅ニーズも減って行きます。
少子化の時代ですから一人っ子も多い。
一人っ子と一人っ子が結婚したらそれぞれの親の家を相続すると二軒の家。一軒は余りますから賃貸市場に出てきます。需要よりも供給過多となるのでますます家賃は下がり続け、土地の値段も下がり続ける。私はそう予測している人の一人です。

なので私のアドバイスは、早く売ってそのお金を運用(投信とか)に回す。

いくらで購入した不動産なのかわかりませんが、今回処分すると損をすると思います。
損して売ったのなら譲渡の税金は心配いりません。

現状のままだと次の入居も時間がかかり家賃をさげなければならないので不動産を持ち続けるのなら、
1.古家を建て替えて新しく貸す
2.古家を壊して駐車場として貸す

この二つの方法になってしまうのですが、どちらを選択するにせよまとまった資金が必要になり、
時間の経過とともに土地の価値が下がるリスクを抱えるよりも今処分することをお勧めするのです。

自宅と違ってリスクを取って投資されているわけですから、投資金額に対してせめてネット年率5%以上の運用を考えてください。

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