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賃貸経営について

マネー 不動産投資・物件管理 2008/01/28 09:04

賃貸経営とその時期について質問します。

私は54歳、主人58歳、娘三人(次女は結婚)がおります。私は一人の兄を若いときに亡くし、実家の両親とも亡く、実家を相続しています。実家は築40年ほどで、現在古屋のまま、月11万で友人に貸しています。実家も都内ですが、自分でこれから住む気にあまりなれず、このままでも将来の見通しがたたないので、賃貸アパートを建てることを検討してます。現在の住まいは借地ですが地の利がよく、建物は私が相続しています。ローンはありません。主人は会社員ですが定年はありません。娘三人は、長女が同居してますが、全員社会人です。

業者さんに一回見積もりをだしてもらいました。実家の土地は約50坪で、ワンルーム4部屋の建物が出来そうです。自己資金として1200万ほど用意出来ます(ドル建て預金のため、貯蓄したときより目減りしてしまいました。)見積もりでは総工費3780万、2500万借り入れで提携ローン年利2,7%、15年返済、ローン返済しての月平均手取り6,4万 年間単純利回り8,7%との試算が出ています。

質問の第1ですが、現在の社会状況で投資用にアパートを持つ時期でしょうか。

第2ですが、アパートローンというもので借り入れの年齢制限があると聞きましたが、秋に55歳になりますが、借り入れは出来るのでしょうか。

第3に将来的に資産として残す物であるのなら、アパートという形での選択肢をとるか、あるいは娘の内、誰かが住む可能性を見極めてからの余裕はあるでしょうか(ローン時期との兼ね合いも含みます。)

よろしくお願いします。

レオンさん ( 東京都 / 女性 / 54歳 )

回答:1件


時間はあります・・・・

2008/01/28 20:32 詳細リンク
(5.0)

アパート計画についてのご質問の件。
第一の現在の社会情勢についてですが、金利水準が依然低い環境にありますから金融面では良いタイミングにあると思います。ただ、自己資金のドル建ての預金の行方が気になりますね。サブプライムローン問題の大方の収束まで待ってみても良いとは思いますが。(円安期待で)

第二の年齢制限ですが、これは金融機関によっても違いますが、お一人でしたら完済時で75歳前後ということになるでしょうが、相続人としての連帯保証人が有職のお子さんであるなら完済時100歳前後まで見てくれるところもあります。まだまだ大丈夫です。

第三の件、相続資産として残すということであればですが、上述にもあるようにまだ時間的な余裕は出来そうです。ですからお子さんの動向を見ることが良いように思います。

最後に、今回のアパート計画自体について改めて数字をみますと。まず全体的に見通してみますと、現在投下資金なしで11万円の収入です。今回の計画だと1200万円投資して6.4万円の収入です。建物で見ますと1戸当たり約900万円の建築コストです。また、借地だとすると地代が勘案されていますか?

詳細は省きますが、今の計画ではまずは事業として成り立っていないと思います。まずは他業者にも相見積もりすること、お子さんが住居として使用する可能性等もうしばらく見極めてからでも良いのではないでしょうか。

立地条件は不明ですが、現在計画の土地は住居としての利用が一番良いように思われます。また、将来投資をお考えでしたら収益性のあるものへの買換えも考慮下さい。それを含め、お近くの不動産コンサルタント等から客観的なアドバイスを受けることをお薦めします。

評価・お礼

レオンさん

ご返答ありがとうございました。

住宅地で建坪率、容積率が 50 50だそうです。それをふまえての計画でしたが、ほかにも可能性があるのか、もう少し探ってみたいと思います。住宅を建てるのが一番なのかもしれませんね。

よくわかりました。ありがとうございました。

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質問者

レオンさん

もう一度教えて下さい。

2008/01/30 14:15 固定リンク

早速のご返答ありがとうございました。
ローン時期の余裕があるとのこと、一番心配でしたので、ほっとしました。
改めてもう少し不明な点を質問させて頂きます。

実家は土地建物を含めて相続しています。住宅地ですが駅から多少遠い(徒歩14分)のが難点ですが、急行停車駅で沿線の人気は高いと思います。借地というのは、実家ではなく、今、現在の私の住まいです。狭小の家ですが、土地が便利でなかなか住まいは変えられません。この家のすぐそばにマンション一戸を相続しています。

今、手持ちの業者さんの計画では「事業としてなりたっていない」というのは、ローン返済しての収益が低い、という点だと思われますが、その点において、たとえば他業者での見積もりが今よりは良ければ、この規模でも事業として成り立つのでしょうか。 

また、収益性のよいものへの買い換えということは、実家を処分して、他不動産を購入する、ということで理解すれば良いのでしょうか。

どうぞよろしくお願いします。

レオンさん (東京都/54歳/女性)

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