築37年中古マンションの購入 - リフォーム・増改築 - 専門家プロファイル

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築37年中古マンションの購入

住宅・不動産 リフォーム・増改築 2008/01/22 14:19

築年数が37年の中古マンションの購入を検討しています。立地と広さと価格が気に入ったのです。全面リフォームをして自分の思い描くとおりの住居を手に入れたいという願望が強く新築は考えていません。でも気になるのが古さです。築37年ですともってあとどれくらいなのでしょうか。RC5階建てで外見はそれなりに老朽化しています。詳しいことは調べていないのでわかりませんが耐震基準は満たしていないと思います。災害時のことも心配です。私は現在37歳でこの先40年は生きられると思うので終の住まいとしてこのような物件を購入するのはリスクが高いのでやめたほうがよいのか悩みます。そこで質問なのですが、マンションは一般的には何年位で建替えの話がでて実際に建替えるときはどれくらいの追加料金を支払って新築に入れるのでしょうか?

はにこさん ( 神奈川県 / 女性 / 37歳 )

回答:3件


日頃から継続的なメンテナンスをしているかどうか

2008/01/23 02:05 詳細リンク
(5.0)

ご質問ありがとうございます。
私は仕事を離れて、マンションの管理組合の理事長を12年、経験しているので、その立場でお答えします。
築37年のマンションの購入をご検討されているとのことですね。まず、そのマンションの構造体のことを知りたいのですが、鉄骨鉄筋コンクリートの建物であれば、通常100年は持つといわれています。ただ、そこまで維持するためには、相当のメンテナンスが必要で、外装については20年おき、内部配管などは30年おきの設備更新が必要です。そのほか鉄部や消防設備、エレベーター保守、給排水システムの後進など、マンション管理には数々の課題があります。こうしたメンテナンスを常日頃から実施してきたマンションかどうかを購入の前に調べるべきかと存じます。また耐震基準を満たしていないとすると、管理組合などでストックしていた修繕積立金で、補強工事があるかと思いますが、こうした管理組合がきちんと機能しているかも大事です。建物の建て替えもメンテナンスも、一人の所有者だけではどうにもならず、区分所有者全員の協力がないと、建物はどんどんと劣化していきます。戸建てと違って、自分の都合だけでは、メンテナンスもままならぬがマンションです。立地と広さと価格だけで判断するのは少し危険のような気がします。マンション維持のため、その当該のマンションがどの程度のメンテナンスを継続的に行っているのかを、万村全体を見渡す視点でご検討されることをお薦めします。

評価・お礼

はにこさん

メンテナンスを継続的に行っているかを調べた上で判断すべきとのことですね。私もそう思います。アドバイスありがとうございました。

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管理組合はどのような状態ですか?

2008/01/23 08:46 詳細リンク
(5.0)

はにこさん、おはようございます。

私も築35年の中古マンションを購入して事務所兼自宅として使っていますが、確かに中古マンションの場合は、維持管理がどのようにされているのかが最も重要になります。

文面から判断すると、RC造でそれなりに老朽化している。というところが気になりますね。先の方が書かれているように、長期修繕補修が計画的に履行されているかどうか、購入される場合先の管理組合はどのような取り組み方をされているのかを聞き取りされてください。

RC造でも適切なメンテナンスが行われていれば50年は楽に持たせられますが、それも立地条件によりけりで、幹線道路のような汚染空気にさらされるようなところであれば痛み方も早くなりますので、一概に何年持つかということは構造体だけの判断では危険ですね。

私が入居しているマンションは、リフォームなどに関して誰一人専門家を監理者として選任していなかったようで、施工会社の言い成りで行われている形跡があり、ずさな工事に唖然としました。
このように管理組合の取り組み方のいいかげんさが目に余るほどですので、その是正のために私が専門家として理事長からの依頼で管理組合に参加しています。

耐震基準を満たしていないことも、改修積み立ての中から耐震診断を行うべきだと思います。それはとりもなおさず資産価値の向上にもなりますので決して無駄なお金にはなりません。

そのような内容を調査されて、取り組み方がいい加減なような気持ちになられたら、その物件の購入はあまりお勧めできないような気がしますね。


心地よい住まいを手に入れるために

2008/01/23 09:44 詳細リンク

こんにちは。
私も、12年前中古マンションを購入し、いろいろと手を加えながら暮らしています。まったく新築物件は視野にありませんでした。中古マンションの良いところは、街並み、住民の方々など総合的に事前に判断することが出来ます。

意義的なもので言うと、英国75年、アメリカ40年、日本28年という建物の更新サイクルを念頭に置いてください。建物を耐久消費財として扱わず、社会の資産として大切に維持管理していくことが、これから本当に重要になります。その意味では、前の方が書かれていたように、住民一人ではなんともしがたいので、そこに住まう方の意識が重要です。

建物の耐久性は、一概に何年とは言えません。先日、銀座の和光がリニューアルのため休業する旨、告知がありました。あの建物は昭和7年の建物です。ホテルニューオータニは、大規模なリノベーションを終え、とても美しく、世界に誇れるホテルになりましたが、昭和39年の建物です。
耐震基準に満たないとなりましたが、現行法においては、という意味でしょうか?よく81年の耐震基準改正後の建物なので、安全云々ということを聞きますが、単純に築年数だけでは語れないと言うことを知ってください。
阪神大震災では、81年以降のRC造の建物も数多く倒壊しています。RCというととても頑丈で、木造より丈夫と、一般的には思われると思いますが、コンクリートの品質、鉄筋の配筋、施工方法などで、強度が著しく違ってしまいます。

話が長くなってしまいましたが、どんな建物にもリスクがつきものです。「新築だから」、「ゼネコンの施工だから」大丈夫、ということはまったくないのです。
そういう意味では、心地よい住まいを手に入れるためには、自分で判断していかなければならないのです。マンションというのは、専有部分において、自由度のある改装が行えますので、一度に手を加えずとも、ちょっとずつ暮らし向きにあわせて改装することをお奨めします。

質問者

はにこさん

築37年中古マンションの購入

2008/01/23 13:16 固定リンク

アドバイスありがとうございます。
管理組合の取り組み方を調べるには不動産屋を通して聞いてもらったほうがよいのでしょうか。

はにこさん (神奈川県/37歳/女性)

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