自宅の名義について - 税金 - 専門家プロファイル

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自宅の名義について

マネー 税金 2008/01/15 20:10

自宅(土地、建物)の3割が父親の名義です。
父親名義の分を、私の名義にしたいのですが、
どういう方法があるのでしょうか?
110万の贈与を何年かで利用する方法も
ありますか?
できるだけ、税金等かからない方法を教えて下さい。

補足

2008/01/15 20:10

和田先生、若宮先生、
早々に、ご回答ありがとうございます。
追加で教えていただきたいのですが、
評価額は、毎年くる固定資産税に記載されている
評価額でいいのでしょうか?
実勢価格も、購入時より下がっております。
父が死亡時にはおそらく相続税が発生する可能性があります。
その場合相続時精算課税制度は、今利用しない方がいいのでしょうか?
追加で回答よろしくお願いします。

まるパパさん

回答:2件

質問者

まるパパさん

説明不足でした

2008/01/17 14:50 固定リンク

説明不足ですみません。
父には、別に自宅、不動産があります。私の自宅を購入時に資金を出してもらったため、共同名義にしてしまったのです。
わずかな金額ならば他に相続人もおり、父も私の自宅分を私名義にしたいと言っており、どのような方法があるのか質問させていただいた次第です。
相続税精算課税制度も慎重にとのアドバイスして
いただいているので、やはり贈与か売買になりますでしょうか?

まるパパさん

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譲渡と贈与と相続

2008/01/16 00:00 詳細リンク
(4.0)

はじめまして、FPの和田 悦子です。

土地建物の共有持分を名義変更するのに、譲渡してもらうか贈与してもらうか、相続時にもらうかの3つの方法があります。

譲渡してもらうのには、まるパパさんからお父様への購入資金が要ります。お父様は譲渡することで譲渡益が発生すれば、譲渡所得税がかかります。

贈与してもらうのには、評価額にもよりますが、いっぺんに贈与されると税率が高く大変です。何年かに分けて110万円の基礎控除額内であれば、贈与税はかかりません。少し超える範囲で贈与して確定申告をすると税額は少なくて済み、持分が移転します。譲渡、贈与いづれもまるパパさんには不動産取得税、登録免許税がかかります。

お父様の年齢が65歳以上であれば、2,500万円まで相続時精算課税制度を利用して持分を移転することもできますが、戸籍謄本、住民票などの書類を添えて、確定申告しなければなりません。いづれおとづれる相続のときには持ち戻して精算しますが、相続税がかからない範囲であれば、税金はかかりません。

早急に名義変更する必要がおありなのかどうかわかりませんが、相続税がかからない範囲であれば、相続でもらうのが税金がかからなくていいです。他に相続人がいらっしゃるのであればお父様には、遺言を書いてもらうと分割協議をしなくても済みます。相続で財産を得る場合は不動産取得税はかかりません。登録免許税はかかりますが、譲渡や贈与に比べて税率が安いです。

以上ご参考にされてください。

評価・お礼

まるパパさん

回答ありがとうございました。
いろいろなパターンを想定して、いい方法を考えて見ます。


相続時精算課税制度という手もあります

2008/01/16 00:06 詳細リンク
(5.0)

こんばんは まるパパさん。

ファイナンシャルプランナーの若宮光司です。

まるパパさんの言われる毎年贈与税の基礎控除の中(110万円)で少しずつ持分を贈与していく。
と言うのも一つの手法です。
毎年続けて実行しても大丈夫です。
このやり方の欠点は、現金と違って都度、名義変更手続き費用が必要なことです。
もちろん手続き費用とは別に不動産取得税、登録免許税も必要になります。
ですから基礎控除の110万円の枠内というより少し贈与税を支払っても多めに実行することをお勧めします。仮に300万円とすると基礎控除110万円を引いた190万円が課税対象であり贈与税は、10%ですから19万円となります。

もう一つの手法は、お父様から買い取るという方法

さらに、もう一つ、今の税制では相続時精算課税制度という方法があります。
これはお父様の年齢が65歳以上、子供が20歳以上という年齢制限がありますが、どうやらまるパパさんはこの年齢制限はクリアーできそうですね。
税務署にその制度適用の届出を贈与税申告書と一緒に提出することが必要ですが、終身2,500万円まで税金を納める必要がありません。
しかし、この制度を利用して贈与を受けた財産は、お父様が亡くなった時に相続財産に組み入れて相続税の税額計算をすることになります。
相続が発生するまでの間、贈与額が累計2,500万円を超えた分は、超えた額の20%を贈与があった翌年3月15日までに税金として納付することになります。
そして、相続発生時点で撮りすぎの税金があれば還付してもらえるし、足りないとなると罰金なしに足りない税金を納付すれば完結します。
住宅取得の資金、所定の条件を満たす取引相場のない株式の贈与は上乗せ額もあります。

ただし、この制度を一回利用してしまうと後の贈与では一切110万円の基礎控除は使えなくなります。
この制度の適用は、いろいろな問題を理解して実行しなければいけないので具体的には税理士に相談しながら進めてください。

補足

通常の贈与も相続時精算課税制度による贈与もその贈与価額は、
土地は、国税局が毎年八月に発表する路線価又は固定資産評価の倍率
建物は、固定資産評価の倍率(自宅の場合は1倍)
となっています。
土地の路線価と固定資産評価の倍率は国税局のホームページからしることができます。
http://www.nta.go.jp/shiraberu/senmonjoho/rosenka/rosenka.htm

固定資産評価額とは、毎年来る固定資産税納付書の詳細に記載されている価格の部分の金額です。(固定資産税評価額ではありません)

相続税は、現在の法律では基礎控除額が、5千万円プラス相続人一人あたり1千万円となっています。
さらに相続税の申告書の提出が条件ですが、自宅の土地は面積に制限(240平米または200平米)がありますが評価額が80%もしくは50%軽減する制度もあります。
そうするとまるパパさんの場合、相続税はかからない可能性も高いような気がします。
それであれば今回名義を変更する必要があるのか?
相続で名義を変更すれば登録免許税も安く済み、不動産取得税はかかりません。
相続時精算課税制度を利用するのは税金対策だけではありませんので一概には言えませんが、将来値上がりしなのであれば相続時点で名義変更する方が一般的には有利ということになります。

評価・お礼

まるパパさん

お忙しい中、わかりやすく説明いただき
ありがとうございました。
これを踏まえて、父と相談してみます。
ありがとうございました。

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