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対象:住宅設計・構造

風致地区での建替え、リフォームについて

住宅・不動産 住宅設計・構造 2008/01/15 13:03

現在、風致地区に住んでおり家が古くなったので建替えまたはリフォームを考えております。
そこで色々調べていると「既存狭小住宅の建替え」の許可基準というものがある事を知りました。

その許可基準は昭和45年6月14日前に新築された建築物であり
1 敷地の面積が100平方メートル以下であること。
2 建替え前の建築物及び建替え後の建築物が住宅の用途に供するものであること。
3 建替え後の建築物の建ぺい率が、建替え前の建築物の建ぺい率を超えないものであること。
4 建替え前の建築物に居住する者が建替え後の建築物に引き続き居住するために行うものであること。

との事らしいのですが、3の項目には建ぺい率の事しか書かれていませんので容積率等の縛りはどうなるのでしょうか?
また、リフォームの場合にも何か制限がございますでしょうか?
現在の2階建てを3階建てにするのが理想なので、できれば建替えをしていと思っておりますので、アドバイスをいただければありがたいです。
よろしくお願い致します。

コロ助さん ( 大阪府 / 男性 / 36歳 )

回答:2件

分かる範囲ですがおこたえしますね

2008/01/18 08:13 詳細リンク
(5.0)

コロ助さん

はじめまして、建築家の八納(やのう)といいます。
質問ありがとうございました。

さて、ご質問いただいた内容ですが、まず容積率については、現在の用途地域の容積率などに基づくものでOKだと思いますよ。というのも、風致地区というのは都市における緑地の保全に関する制度なので、平地をどれだけ確保するか?ということから考えても建蔽率にだけ制限があるのだと思います。

ですので、上記の条件だけではなんともいえませんが、現在の用途地域で制限がなければ3階建ても可能でしょう。リフォームの場合は、確認申請が必要でなければ、思われるほどの影響はないように思いますよ。

いずれにしても、お薦めできるのは、相談できる設計士&建築家を見つけて、実際に詳しく調べてもらうのがベターでしょう。

参考になりましたら

八納 啓造 拝

評価・お礼

コロ助さん

八納様
回答ありがとうございました。
風致地区について色々インターネットで調べたのですが、なかなか詳しい情報が得れなかったので大変参考になりました!

回答専門家

八納 啓造
八納 啓造
(建築家)
株式会社 川本建築設計事務所 代表取締役
082-254-8781
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青木 恵美子

青木 恵美子
建築家

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風致地区について

2008/01/19 01:33 詳細リンク
(4.0)

コロ助様 はじめまして!
AAプランニングの青木恵美子です。

わかる範囲でお答え致します。
「既存狭小住宅の立て替え」と「風致地区」とは異なる法規制ではないでしょうか?
地方行政によって違うと思いますので確かな事は言えませんが。。。
過去に「風致地区」を横浜と鎌倉と箱根で各1件づつ行っていますが、風致地区というのは、八納先生の仰る通り、都市における緑地の保全に関する制度ですので、もしかしたら、狭小住宅の規制とは連動していないのでは?? たまたま両方の法規制があった。とかかもしれませんので行政に再確認をしてみたらいかがでしょうか?

風致地区の場合、立て替えですと、確認申請の前に風致の申請許可が必要でしょう。(神奈川の場合はそうです。)建物の外観(屋根、外壁の仕上げ&色)、敷地内の樹木の種類&割合の申請許可が必要です。それが許可後、建築確認申請となります。
狭小宅地(狭小住宅となっていましたので違うかもしれませんが。。)の場合、狭小宅地許可も必要。これも確認申請前に許可が必要でしょう。しかしこれは行政によって異なるでしょうから、区役所にお問い合わせください。

2階から3階にする場合は、床面積が変わりますので増築の確認申請が必要です。その場合は、既存部分も現基準法を満たしていなければいけませんので、外壁、サッシなど現法規にあうものでなければいけません。

いずれにしましても、建築家か建築士にご相談されると良いと思います。
参考になりましたら幸いです。

評価・お礼

コロ助さん

青木様
回答ありがとうございます。
おっしゃる通り「既存狭小住宅の立て替え」と「風致地区」とは異なる法規制みたいですね。
大阪府都市整備部公園課のホームページを見ると風致地区でも既存狭小住宅の基準を満たしていれば、風致地区の規制は適用されないと書かれてあります。
そこで詳細を聞こうと電話をかけてはみたのですが、担当者が昼休みは席を外していてまだ聞けていない状態なのではっきりはわからないのですけど。
建て直しにしろ、リフォームにしろまだ漠然としか考えれないので、もう少し意思が固まれば業者さんにも相談しようと思います。
ありがとうございました。

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