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投資用ワンルームの今後について困っています。

マネー 不動産投資・物件管理 2008/01/07 14:28

現在とても迷っており書き込みます。。。

神奈川中心部 駅近数分にワンルームマンションを購入より6年経過、
残債約1750万円、家賃85000円で貸しています。
現在一度金利があがり、変動金利4.2%で毎月管理費含め2万円ほど赤になり、還付金にを含めても赤です。
頭金が少なかったのが原因でしょうか。

夫名義で繰上げ返済できないタイプのローンの場合を組んでしまっているそうなのですが、

一部でも繰上げ返済できるならしたいのです。
何かいい方法はありませんか?

現実にこの広さのワンルームで、繰上げ返済できるタイプの投資用金融ローン借換え可能商品はあるのでしょうか。。。?


それとも、100万円程度の赤字を覚悟しても、まずは売りに出したほうがいいでしょうか。

専門家のご意見お聞かせ下さい、どうぞよろしくお願いいたします。。

eurekaeurekaさん ( 兵庫県 / 女性 / 35歳 )

回答:3件

徳田 里枝

徳田 里枝
不動産投資アドバイザー

- good

新築マンションは最初の5年間で大きく目減りします。

2008/01/10 16:37 詳細リンク

はじめまして。リッチロードの徳田里枝と申します。

新築マンションを購入なさって6年目とのことですが、金利が上昇したりして、なかなかメリットが感じられないご様子ですね。

実は新築マンションというのは、デベロッパーの利益がのっている関係で、購入した直後に、購入価格の75〜80%に目減りしてしまいます。また、新築から5年間は目減りの割合が大きく、その後ゆるゆると減っていって、築15〜20年くらいで底をつく感じです。

お話しのご様子では、新築当時1950万円ほどのお借入があったと思われます。また、築6年を経過した現在の市場価格は、おそらく1400〜1500万円だと思われます。ですから売却しても諸経費を含めて400万円ほど追い銭をしないと、抵当権が抹消できません。

また、繰上げ返済をしたとしましても、100万円の繰上げ返済で、月の返済が5000円軽くなる程度ですから、なかなか旨味がありませんね。

東京の中心部の一部では、不動産の高騰によって、売却によるキャピタルゲインが狙える地域もございますが、神奈川ではそれも難しいと思います。

今の最善の方法は、金利の低い銀行への借り換えだと思います。ワンルームの借入は各銀行とも条件が厳しいですが、他のお借入(たとえばご自宅のローンや、他の投資用不動産のローン)との抱き合わせなどによって、金利が軽減される場合もあります。

是非、アタックなさってみてくださいませ。では・・

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参考になれば・・

2008/01/08 14:21 詳細リンク
(4.0)

りそな銀行の アパートローン ワンルームマンション 16平米以上で取扱ってます。
借換えも出来るそうですが・・(担保評価厳しいそうです。)

ワンルームマンションの場合 売りに出しても 流通性が悪いので 売却益狙いというよりも
長期所有の商品だと思います。・・

しかし、
変動金利 年2回見直し
空室リスク などを 考えると 月々の持ち出しは厳しいような気がします・・

5〜10年後位のローンの元金の減り具合をみて 一括返済出来そうであれば、保有でもいいのでは、ないでしょうか。

一括返済、厳しいようであれば、損をしても売却するのもいいのでは、ないでしょうか・・


しかし、 通常、不動産で事業する場合、10年〜15年 ぐらいで 事業収支が黒字にならないと厳しいと言われます。(修繕等が出てきます。・*古くなると家賃も強気でいけなくなります。)

投資判断は、自己責任でお願いします。

補足

*元金の減り具合は、予想になります。

評価・お礼

eurekaeurekaさん

中森さま、単刀直入で心苦しい質問に丁寧に対応、ありがとうございます。

長期的に所有するつもりで購入したのですが、
変動金利が不安の種です。

一括返済か、売却か。損益通算の件も含めてこの選択で悩んでおりました。。。りそなにも一度相談してみます。繰上げ返済できるだけでも全然違います。。
ありがとうございました。


【マンション投資の落とし穴】

2008/01/10 09:33 詳細リンク

投資用マンション購入後、よくある問題の一つかと思います。
購入時に諸条件・外的内的環境が変化することをある程度考えておかないといけなかったのでしょう。
一般的に新築の投資用マンションを購入される方は、販売業者からすると”不動産”に慣れていない層がターゲットにされている傾向がありますし、ローンや入居者の斡旋などもセットされておることから、その時点では家主としての煩わしさが隠されていると言ってもいいでしょう。
そのために今回の御質問のようなことが起きますので、十分な注意が必要です。

ローンの借り換え自体は可能だと思いますが、都銀・地銀・ノンバンクなどにご自身の勉強も兼ねるつもりで、まずあたってみるくらいの気持ちは必要かと思います。
その上である程度現金を入れて返済金の圧縮をする覚悟があるのなら、売却した場合の赤字(この場合100万円ということですが…)との比較、選択と言うことになります。
お話の印象的からすると、取りあえず”売却”は後回しにしておいて、先にローンの借り換えにトライしてからもう一度考えられたら如何でしょうか。

南森町不動産HP:http://www.minamimorimachi.jp

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