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対象:家計・ライフプラン

今後家をかうか、資金運用で賃貸のままか?

マネー 家計・ライフプラン 2008/01/06 17:31

私43歳、嫁、子供9歳、7歳関東圏に住んでいます。現在賃貸一戸建てに住んでいます。今まで今後のために2人でお金を貯めてきました。両方とも実家には頼れません。相談ですが、会社の家賃補助があと4年10ヶ月で切れます。切れるまでは家を買いませんがそのあと、どうすべきか?理想としては退職後、Iターンで福岡に2LDKくらいのマンションを買いたいとおもうのですが?ちなみに資産は郵便局定額60万、銀行定期650万(0.3)、1000万(1%)1200万(1.1%)変額定期300万(MAX1.2%)住宅財形620万、一般財形140万、市債150万(0.8%)、国債400万5年(1.5%)公社債投信330万、USMMF7000ドル、債券F70万、資産3分F120万、日本株F80万、新興国株F30万、その他投資300万。一生懸命考えたポートフォリオです。保険は定期付き終身」2000万、医療5000&4000終身、嫁は簡保医療4500円に入っています。子供は入っていません。運用も含め総合的アドバイスをお願いします。

補足

2008/01/06 17:31

追記しますと、収入は税込750万、嫁が働き出して、税込180万です。家賃は15万です。このあたりではそれでも格安な物件です。このあたりで家を買うとすると5千万コースのためちょっと決断しにくいところがあります。保険は、嫁が簡保死亡300万医療4500円60歳払込満了、子どもには共済を1000円コースでそれぞれ入れてあります。学資保険は今は損なので入っていません。また子供がこれからお金がかかるので自分で考えたポートフォリオアセット分配に関しては、できるだけ安定的なものを選んでやっています。自分は長期入院した経験があるので、どうしてもリスクに関しては臆病なところがあります。そのため株式には手をだしずらく思っています。株式の配当狙いも魅力なのですが・・また今のところ投資信託とUSMMFに関しては損はしていません。投信に関してはダイヤモンドの「投信の罠」の記事は読みましたが、やはり年1回だと基準価格に一喜一憂してしまうため、早めの元リクープを求めてしまいました。記事を読んでインデックス系も考えたのですが、やはり・・・。こんな感じです。キャッシュフローの計算がよくわからなく・・・。あと?住宅財形は限度額をオーバーしてしまいましたが、意味がないため崩して運用に回したほうがよろしいのでしょうか??中古の家を家賃補助が切れたと同時に買うほうがいいのでしょうか?それとも賃貸で行くべきかさらに悩んでしまいます。?買わない場合もう少しある意味「運用に関して攻撃的なポジション」を取るべきでしょうか?

悩めるハムオさん ( 埼玉県 / 男性 / 43歳 )

回答:6件

吉野 充巨 専門家

吉野 充巨
ファイナンシャルプランナー

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住宅購入と資産形成の考え方をお伝えします

2008/01/06 20:02 詳細リンク
(5.0)

悩めるハムオ様 初めまして。オフィス マイ エフ・ピーの吉野充巨です。

40代に入ってばかりで、純資産で5,000万円以上ですので、素晴らしい貯蓄成果ですね。将来福岡にお住まいになる希望をお持ちですから、4年後には住宅を購入せず、現在の資産を使わずに退職なされては如何でしょう。

住宅は48歳から60歳迄12年間は賃貸をお勧めします。家賃補助分が出費増になりますが、住宅取得に関わる費用と固定資産税及びメンテナンス費用から逃れられます。また、12年後にはお子様が大学に入学される時期で、その後ご一緒に住まない場合もあります。従って、補助分が毎月10万円の場合10万円×12ヶ月×12年=1440万円掛かりますが、上記費用が有りますから負担は割り引かれます。宜しければ私の「コラム賃貸住宅のよさ」お読みください。住宅ローンとの比較になっていますが賃貸の有利さはわかっていただけると思います。
http://profile.allabout.co.jp/pf/officemyfp/column/detail/17058

生命保険、医療保険は万が一の際にも公的なものと貯蓄で賄えない部分を補うものですので、貯蓄がこれだけ有れば、新しく掛けることは必要ないものと判断します。

一方、現在までの資産形成はリスクの低い金融商品に重点を置いた投資方針と拝察いたします。
ご承知とは思いますが、様々な実証研究によれば資産運用の成果の91%は資産配分によって決まると報告されています。

現在の資産配分は、定期預金と財形で資産全体の70%、日本債券が約17%、収益性資産は約13%の配分です。宜しければ、年金積立金管理運用独立行政法人、年金基金連合会や企業年金連合会の資産配分、そして各資産クラス別の期待収益率を参考にしていただき、定期預金から、国内外の株式と外国債券を移されてはいかがかと考えます。私のホームページに資産配分検討表と共に掲載しています。宜しければご一読ください。
http://www.officemyfp.com/assetclass-1.html

補足

また、現代ポートフォリオ理論によれば、最も効率的な投資方法は、インデックス・ファンドをなるべく安く購入して、長期間保有し続けることとされています。今後投資信託を購入される際には、単一のインデックス・ファンドの購入をお勧めします。市場全体のリターンからコストを引いたものが一般投資家のリターンになり、コストが低いほど得るものが大きくなります。
私のHPにインデックス・ファンドを掲載しています。こちらも参照下さい。
http://www.officemyfp.com/toushishintaku-7.html

悩めるハムオ様 再質問を有難うございます。

1.住宅財形が限度を超えている由、現状の手堅い運用をお続けの場合はこのまま据え置きで構わないと考えます。

2.中古の住宅購入は悩めるハムオ様の場合、お勧めしません。
試算の考え方ですが、購入時の物件価格と売却時の物件価格の差+購入時の手数料(仲介手数料だけで物件価格×3%+6万円)+各種税金(土地不動産・取得税、登録免許税)+固定資産税×保有期間+売却時の修繕費用+売却手数料(物件価格×3%+6万円)と比較して悩めるハムオ様の場合は家賃補助×年数です。賃貸住宅を借りている方が結局安くつくのではないかと推察いたします。

3.運用は、長期の運用が可能との観点から、積極的なポジションを劣りになることをお勧めします。資産の半分2500万円は、外国債券、外国株式、日本株式を対象とする夫々のインデックス・ファンドを分配金再投資で購入することをお勧めします。個別の株式はお勧めしません。現在日経225平均に対する配当比率は1.6%で長期金利を上回っています。また、GDPで世界に占める日本の割合が10%を切りました。全資産の3分の1程度は外貨に配分するリスクヘッジをお勧めします。
このようなポジションを取る場合は、住宅財形超過分から、資産を移す意味があります。

評価・お礼

悩めるハムオさん

吉野さんのHPコラム拝見しました。ものすごく参考になることがいっぱい書いてあるので読みふけってしまいました。そのために追記をさらに書いてしまいました。追加の回答も期待しています。迷える子羊に愛の手を差し伸べてください。

回答専門家

吉野 充巨
吉野 充巨
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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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購入か賃貸かの件

2008/01/06 22:54 詳細リンク
(4.0)

悩めるハムオさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『会社の家賃補助が...思うのですが。』につきまして、家賃補助が切れてから60歳まで賃貸に住むこととした場合、月額10万円程度の支払い家賃とした場合の住居費用にかかる総額は、概ね1,400万円程度となります。

この金額で住宅を購入することは難しくなりますので、退職後Iターンをするまでは賃貸で済ませて、その後福岡で住宅を購入していただくことをおすすめいたします。

尚、これからはライフイベント資金として、お子様の教育資金が当分の間はかかるようになりますが、将来のマイホーム購入資金も少しずつ蓄えていって頂くことをおすすめいたします。

また、資産運用につきまして、お子様の教育資金やマイホーム購入などで今後10年程度までの期間は多額のイベント資金が必要となりますので、いざというときに運用実績によっては解約がし辛いリスク商品で運用する割合は、低めに設定していただくことをおすすめいたします。

よって、現在の資産配分は国債や公社債などをはじめとする安定資金の割合が高くなっていますので、悩めるハムオさんの運用スタイルでよろしいと考えます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

評価・お礼

悩めるハムオさん

回答ありがとうございます。そんな感じで今まで考えていたのです。しかし子供のお金はどれくらいかかるのでしょうか?すでに結構習い事でかかってきていますが・・。あと将来のマイホーム資金と老後で最終的に60歳くらいでどれくらい持っていたらいいものでしょうか?ちなみに福岡ならばマンションでも2500万くらいでそこそこの物件は買えます・・・

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
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森本 直人 専門家

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退職後の売却が前提なら

2008/01/07 13:03 詳細リンク
(3.0)

悩めるハムオ様、はじめまして。
ファイナンシャルプランナー(IFA)の森本直人と申します。

ご相談の件、Iターンも考えておられるようなので、現在の賃貸一戸建ての住環境で、満足度を得られているようでしたら、そのまま賃貸がよろしいのではないでしょうか。

家を買う場合は、退職後に売却するシナリオになります。少子化に伴う将来的な住宅ニーズの減少や非正規雇用化の拡大に伴う家計所得の減少などを考慮すると、退職後に物件を高値で売却するのは難しいのでは。。。

個人的には、投信等の流動性の高い金融資産で運用された方が、はるかに安全性が高いと考えています。

ポートフォリオは、キャッシュフロー計算をベースに設計されると良いでしょう。研究のための時間を確保できない場合は、専門家のサポートを利用されるのが、早道です。サポートを受けることで、リスクを抑えながら、リターンを最大化させるポートフォリオを構築できますので、プランの設計料を支払っても十分にペイするものと思われます。

定期付き終身および医療に関しては、保険証券を拝見しないと適切なアドバイスが難しいですが、長期入院した経験の点で問題がなければ、さらなる最適化の方法があるかもしれません。

以上、ご参考にしていただけると、幸いです。

補足

コメントありがとうございます。
問題なければさらなる最適化」の部分、定期保険等は、健康上の問題がなければ、健康体割引が受けられるケースがあるため、その旨をお伝えしたいと思い、書き加えさせていただきました。説明不足で失礼いたしました。

評価・お礼

悩めるハムオさん

回答ありがとうございます。最後の問題なければさらなる最適化」の意味がよくわかりませんが・・

回答専門家

森本 直人
森本 直人
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羽田野 博子

羽田野 博子
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シミュレーションしてみてはいかがでしょう?

2008/01/06 18:51 詳細リンク
(4.0)

悩めるハムオさん、はじめまして。
FPの羽田野博子です。

住宅購入か、賃貸のままか、ということですが、定年後に福岡にお住まいを希望されているのであれば基本的には家賃補助がなくなっても賃貸の方がいいとはおもいますが、
家賃補助がなくなった場合の家賃にもよりますね。

賃貸一戸建てということで例えば家賃が15万円もするようですと13年で2700万円を超えます。
中古戸建くらいは買えますね。
13年住んで売却しても土地分の資産価値はありますので1000万円くらいで売却可能かもしれません。

しかし購入となると固定資産税や家のメンテナンス、修理費用が発生しますが
賃貸の場合は不要です。

また、賃貸の場合に収入の範囲でやっていけるかどうか
つまり、今ある資産を積極運用できるかによっても違ってきます。
購入しない場合は本格的に運用しましょう。

現在のポートフォリオは
郵便局定額60万、銀行定期650万(0.3)、1000万(1%)1200万(1.1%)変額定期300万(MAX1.2%)住宅財形620万、一般財形140万、市債150万(0.8%)、国債400万5年(1.5%)公社債投信330万
合計4850万円が日本債券型のアセットクラスです。

教育資金を残して海外券型、海外株式型をふやし積極運用できそうです。

どちらがいいかと言う判断は年収などもお聞きした上でキャッシュフロー分析をしてみないとなんとも言えないですね。買った場合、賃貸の場合でシミュレーションしてみて判断してはいかがでしょう?ポートフォリオの再構築も必要かと思われます。

評価・お礼

悩めるハムオさん

回答ありがとうございます。中古で家を買ってといあえず、仮住まい的な考えもあるのですが・・悩みどころです。あとポートフォリオの再構築はどのようにしたらいいのでしょうか?

山中 三佐夫

山中 三佐夫
ファイナンシャルプランナー

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4年10ヶ月を目標に現況を見直されては!

2008/01/06 19:26 詳細リンク
(4.0)

悩めるハム様へ

はじめまして、FP事務所アクトの山中と申します。
今回の悩めるハム様からのご質問につきまして、お応えさせていただきます。今後4年10ヶ月までは賃貸物件で生活するとのこと。この間には、お子さま(お二人)も中学、高校と成長されしだいに大学卒業までに各々1,000万円以上の学費が掛ると思います。それと並行して、住宅購入資金をある程度までは準備される必要があります(ローン借入金額を少なくするために)。それと、固定的な資金運用は先が読めますが、投資信託等の様に流動的な資金運用は先が読めません。なおさら、年初来のサブプライムローンや原油価格高騰等の影響で株価下落や円高が加速している状況で流動的資金がどの位の評価になっているかを見極めることも必要と考えます。さらに、悩めるハム様を始めご家族の健康管理が割りと雑になっていませんか?これは、生命保険の表面のみで感じました。一度見直しをされてはいかがでしょうか。
以上
ご連絡をお待ちいたしております。
携帯:090-9313-0247
電話・Fax:03-6789-3125
Eメール:misao0001@jcom.home.ne.jp

補足

コープ共済のデメリットとは、
1.加入年齢は、0〜64歳まで(ただし、シルバーコースで継続は70歳まで加入可能)
2.死亡保障はそれほど大きくない。
3.1年の自動更新
4.入院共済は一つの病気で180日までの給付。
以上、概略ですが、ご参考にしてください。

評価・お礼

悩めるハムオさん

回答ありがとうございます。つい最近私の終身医療保障が足らないと考え、定期付きの日額5000に外資系の5000(60歳払込済)を入れたのですが・・嫁はあともう少し余裕ができたらコープ共済でも入れようかなぁと考えてはいますが、どのような点が問題なのでしょうか?簡単に教えてくださいれば幸いです。

阿部 雅代

阿部 雅代
ファイナンシャルプランナー

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賃貸のままの方が良いでしょう。

2008/01/07 10:35 詳細リンク
(4.0)

悩めるハムオ様、初めまして。
ファイナンシャルプランナーの阿部雅代です。

退職後に福岡にお帰りになるのでしたら、無理にここで購入せず、賃貸のままの方がよろしいでしょう。

例えば、中古の物件を買ったとしても、売却する時に売れるかどうかということが問題です。
これからは、どんどん中古市場もだぶついてきますからね。

そして、今後の資産運用という点では、お子様の教育方針の問題(公立か私立か等)と、退職後どんな生き方をしたいかを考える必要があります。

今は、人生が長いです。
人生90年と考える必要があります。

ですから、退職後の30年のライフスタイルは、大きな要素です。

まだ先のことなので、イメージが湧かないかもしれませんが、この際ですから、ご夫婦でよくお話ししてみたらどうでしょう。

それによっては、必要な資金額が変りますので、運用の方針も違ってきます。
投資は、長期のスパンで考えるものなので、目標の視点も遠くを見据えることが必要になります。

評価・お礼

悩めるハムオさん

回答ありがとうございました。そうですね、わたしも数年福岡に転勤していて、ここがいいなとおもっていましたが、もういちど嫁と話してみます。

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