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住宅ローンと資産運用

マネー 住宅資金・住宅ローン 2007/12/28 17:50

現在1700万円の住宅ローンがあります。20年ローン
10年固定で2.0%で月々10万円返済をしてできるだけ3年に一度200万円の繰り上げ返済をと考えています。
今、夫婦で個人年金(二人で月3万)をしているのですが、インデックスファンドなどを使って月3万、年6%で30年で3000万円を作ろうというような本を読みました。
個人年金は30年後に1300万返りますが比較したら全然少ないので解約して運用に回そうか悩んでいます。
長い目で見ればかなりの違いなのに、でも今やめると70万円損するのか〜と思うと解約する勇気がないです。ローンも早く返したいし老後のために運用もしていきたい。あれこれ考えていたら頭の中が混乱してきました。どうすれば無駄なく上手にできますか?
今は個人年金や運用などにお金を使うよりも早くローンを終わらせた方が賢いのでしょうか?
アドバイスをお願いします。

あゆみ☆さん ( 広島県 / 女性 / 34歳 )

回答:7件

吉野 充巨 専門家

吉野 充巨
ファイナンシャルプランナー

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ご検討の為投資運用の期待リターンと返済の考え方です

2007/12/28 18:42 詳細リンク

あゆみ 様 初めまして。オフィス マイ エフ・ピーの吉野充巨です。

まず、住宅ローンの返済を優先ください。

インデックス・ファンドは現代ポートフォリオ理論によれば最も有効な手段とされています。従いまして、これから投資・運用を行う場合には国内外の株式と債券を対象とする夫々のインデックス・ファンド4本の均等購入をお勧めします。

但しこの場合は期待リターンが4.3%でリスクは8.7になります。また、日本株式、外国債券、外国株式に均等配分した場合は期待リターンは5.2%、リスクは11.4%です。(以上企業年金連合会の公表数値に基づく試算) これらからコストを含めて6%を狙うには外国株式に集中投資をされないと難しいと考えます。

現在の年金はとても途中解約の手数料が高いものなのですね。解約せずに支払を止めた場合を、一度お問合せください。これがペナルティなしで可能であれば、その後の投資をインデックス・ファンドの購入か住宅ローンの返済に回せます。
なお、まだお若いので今からインデックス・ファンドに乗り換えても成果は期待できます。

一方やはり投資の原則では、借入金の返済が最も有利な投資対象とされています。10年固定で2%、その後は変動金利と推察しますが、繰上げ返済は無リスクで、利子分が運用利益になる優れた投資です。元利均等払いでの返済計画であれば、早い時期の繰り上げ返済は大きな運用益を得る絶好の機会です。また、完済後に返済額+年金掛金と同額の投資・運用でも老後資金の蓄積は出来ます。

通常投資の成果を測る時に、(期待リターン-無リスクリターン)÷リスクで図ります。リスクが有るということは損をする場合を想定しています。

私のコラムに「借入金とリスクプレミアムを載せています。宜しければご一読ください
http://profile.allabout.co.jp/pf/officemyfp/column/detail/17757

回答専門家

吉野 充巨
吉野 充巨
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渡辺 博士 専門家

渡辺 博士
ファイナンシャルプランナー

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じっくり検討しましょう。

2007/12/28 18:43 詳細リンク

ファイナンシャルプランナーの渡辺博士です。

私のところへ相談に来る方の最も多い相談がまさにこの案件です。
だからみんな同じことを悩んでいるのですよ。

現状では繰上返済を積極的に行うということですが、それも最初のうちだけにして下さい。
前半10年くらいは効果があっても、後半10年はあまり効果が得られないと思います。

又、個人年金は定額のものと変額のものがあります。前者は生命保険会社に運用を任せ、且つ一定の低い利回りが期待できます。後者は自分自身で投資信託の運用を行い、且つ高い利回りが期待できます。

一見後者の方が良さそうですが、税金面で税制適格となるのは前者のみです。しかも後者は手数料が投資信託と比べて高くなっているのが一般的です。手数料はどうせ元に戻ることを考えればさほど気にすることはないのですが、所得税や住民税は長期にわたると異なります。

だから、税金面で有利になる最大値の、年間10万円の保険料分は個人年金保険の支払いを続け、残りは投資信託がいいと思います。そしてある程度貯まったらまずは、住宅ローンを一括返済することがいいと思います。

又住宅ローンなどを支払い終わることができたら、変額年金保険も検討すると良いでしょう。変額年金保険は一言で言えば、元本確保されて一定収益が望める保険ですから、長期にわたることができる場合見逃すことはできません。

資産運用は老後の資金対策が基本です。
その資産を形成していく課程において、生活の様々なイベントを同時にこなしていかなければなりません。つまり軸は老後資金のために資産運用、でも目先に行うのは住宅ローンの返済です。決して老後資金を後回しにする必要はありません。同時進行です。

ちなみにインデックスファンドは株式に連動することが多いので、かなり振り回されることが多いのですが、景気拡大局面で且つ長期運用ができるならいいと思います。

回答専門家

渡辺 博士
渡辺 博士
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森本 直人
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家計全体を見ないとアドバイスが難しいです。

2007/12/29 11:08 詳細リンク

あゆみ様、はじめまして。
ファイナンシャルプランナー(IFA)の森本直人と申します。

投資・運用に対する心理的な壁は、解説本をお読みいただき、クリアしていただけたようですが、解説本の年6%の運用は、当然ながら、約束されたものではありません。

今回のあゆみ様のケースは、住宅ローンだけでも金利変動リスクなどを抱えている状態ですので、その上さらにインデックス運用を組み合わせるとなると、高度なリスクコントロールが必要となるでしょう。

また、言うまでもなく、インデックスファンドは、万能の金融商品ではありません。株式市場全体が低迷すれば、年平均3%程度の運用にとどまる場合もあるでしょうし、上ブレすれば、年平均10%を超える場合もあるでしょう。あくまで統計学的には年平均6%程度に収れんされていくであろうという過去データからの予測です。

ですので、将来的な収支の見通しなどの綿密なライフプランシミュレーションを実施して、家計全体を見渡さないと、結論は申し上げ難いです。

一例として、個人年金保険の70万円の損は、高い授業料だったと思って目をつぶり、繰上げ返済をできるだけ早い段階で1〜2回実行するか、個人年金保険の解約返戻金を払済保険に変更できる時まで待って、新たなプランを組み立て直すかなど、数パターンが候補になりそうです。

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渡辺 行雄
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住宅ローンの件

2007/12/29 17:18 詳細リンク

あゆみさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『今は個人年金や運用...賢いのでしょうか?』につきまして、今のうちから老後の資金対策として、インデックスファンドなどで資産運用を行うことは、決して間違ってはいません。

ただこれから予定さているライフイベントを確定させたり、それにかかる費用を予め把握したうえで、金融資産の運用方法を決めることになりますので、資産運用に到るまでの順番が違っていただけです。

ライフイベントとして、例えば車の買い換え資金やお子様がいる場合は教育資金などの方が、老後資金よりも先に必要となりますので、そちらの方がまず優先して準備する必要がある資金となります。

ライフイベントやそれにかかる費用をシートに書き出していただくことで、これからかかるお金の金額や時期を把握できますので、自ずと運用に充当できる資金なども把握できると考えます。


以上、ご参考にしていただけますと幸いです。また、分からないことなどありましたら、お気軽にお問い合わせください。
リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
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羽田野 博子

羽田野 博子
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単純に金利で考えてみませんか?

2007/12/29 07:13 詳細リンク

あゆみ☆さん、はじめまして。
FPの羽田野博子です。

個人年金ですが、月3万円を30年間払って1300万円と言うことは1.2%の運用に当たります。
一方では借り入れ金利が2.0%ですからこの個人年金を続けるよりは返済にまわした方がいいですね。

ところが、6%で運用する場合はどうでしょう?

住宅ローンの返済が60歳以降も続くような方の場合は繰り上げ返済をすすめますが、
20年返済であればあまり急ぐ必要もないかと思います。
残高が減ると住宅ローン控除の金額も減るのでは?

個人年金は中途解約すると、元本割れですが、継続しても1.2%です。
もし、物価が1%上昇すると実質0.2%の運用にしかなりませんよ。
老後資金はインフレや物価も考えて運用しましょう。

ファンドで運用するには長い時間が必要です。
毎年、毎年6%で運用できるわけではありません。
+10%の年もあるし、-5%の年もあります。
10年以上継続して分配金も再投資して6%の可能性があると考えます。

繰り上げ返済、個人年金、ファンドによる運用
単純に金利で考えて見てはいかがでしょう。

山中 三佐夫

山中 三佐夫
ファイナンシャルプランナー

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各々の商品が持つメリットならびデメリットを一表で!

2008/01/03 11:31 詳細リンク
(5.0)

あゆみ☆様へ

はじめまして、FP事務所の山中と申します。
今回のあゆみ☆様からのご質問につきまして、お応えさせていただきます。
個人年金をインデックスファンドへ切り替えをして資金運用をしたいとのことですね。どちらかにするかは、単に表面金利に踊らされることなく、各々の商品が持つメリットならびにデメリットの一表を作成して比較されてはいかがでしょうか。その方法ですと判断がし易いと思います。その際、30年を基本年数として活用ください。
以上

評価・お礼

あゆみ☆さん

先生方、どうもありがとうございました。
色々話しあってとにかくローンがあるのが
キモチ的に重いので早く返して楽になろうと
いう事で個人年金を解約して繰上げ返済や、
急な出費用に貯金して行く事にしました。
ファンドは月5000〜1万ずつでもやっていって
先で余裕が出来たころに額を増やそうかなと
思います。
お世話になりました。


バランスが大事です

2007/12/28 20:19 詳細リンク

こんばんは あゆみ☆さん

同じ広島県のファイナンシャルプランナーの若宮光司です。

すごいエネルギーですね。感心しました。

理論的には支出を伴う住宅ローンの返済が第一優先となりますが、
住宅ローンの利率よりも高い運用が出来るなら住宅ローンの返済は約定どおりにして投資にお金を回す方が得です。
私が推奨している投資信託は10%以上の実績を出しています。

なにより住宅ローンの返済に充てたお金は引き出せませんが、投資に充てたお金はいざと言う時に解約して引き出せます。

個人年金の解約も検討されたみたいですが、個人年金にはある程度の保障もついているし生命保険料控除5万円も使えているはず。
単純な利回りだけでなく生命保険料控除で節税している部分も加味して検証しましょう。

要はバランスを考えたお金の使い道なのだと思います。

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