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不動産投資をする際の国民年金、国民健康保険について

マネー 年金・社会保険 2007/12/28 00:17

現在、専業主婦の妻名義で不動産投資を考えておりますが、私の扶養から外れて国民年金や国民健康保険料を支払う必要があるのでしょうか?また、支払う・支払わないの境界は不動産収入(不動産所得)がいくらの場合なのでしょうか?
先日、不動産業者に確認したところ(不動産業者は税理士に確認したようです)、不動産収入がどれだけ多くても、私の扶養から外れず、国民年金や国民健康保険料は支払わなくても大丈夫(ばれないから大丈夫?)と言われましたが、本当なのでしょうか?

だいだいだいさん ( 愛知県 / 男性 / 33歳 )

回答:6件

杉浦 恵祐 専門家

杉浦 恵祐
ファイナンシャルプランナー

2 good

不動産収入は恒常的な収入です

2007/12/28 14:47 詳細リンク

だいだいだいさんへ。
ファイナンシャルプランナー(FP)の杉浦恵祐と申します。

現物の不動産への投資での家賃等の不動産収入は「恒常的な収入」です。
奥さんの恒常的な収入額の合計が年130万円以上が見込まれるなら扶養を外れると考えられます。

一方、確定申告が不要なJREIT(上場不動産投資信託)や公募の不動産等に投資する株式投資信託を通じての間接的な不動産投資であれば、確定申告しなければ期中収益分配金(配当所得)がどれだけ多くても扶養のままでいることができるのが現実です。
(本来は、銀行預金の利子、長期保有の株式の配当、投資信託の分配金も「恒常的な収入」だと思います。源泉分離課税で課税関係が完了していたり、確定申告不要の取り扱いの収入については、
本来は本人が自ら正直に申請すべきものです。)
ただし、私募の不動産ファンドで収益が総合課税の雑所得となるものは確定申告が必要ですので、
現物の不動産への投資と一緒です。

おそらく不動産業者さんが確認した税理士は、確定申告不要で済ますことが可能な、税務上、上場株式等に該当する証券商品での間接的な不動産投資と勘違いされたのではないでしょうか。

確定申告すべき不動産所得があれば逃れようがありません。奥さんの合計所得が38万円を超えると税務上の配偶者控除の対象から外れます。年末調整時に奥さんを税務上の扶養配偶者から外せば当然ながら社会保険の被扶養者のままでよいかチェックされます。また、会社には奥さんの収入を隠して扶養控除等申告書を出しても税務署からの更正通知でバレます。また、健康保険組合の中には組合自らが定期的に被扶養者の検認を行っているところもあります。
確定申告すべき不動産収入があるのに確定申告しなければ、それはもちろん脱税=犯罪です。

補足

次に130万円は「収入全額」なのか「収入-経費」なのかですが、厚生労働省通知「国民年金法における被扶養配偶者の認定基準の運用について」によると
http://wwwhourei.mhlw.go.jp/hourei/index.html
「「年間収入」とは、認定対象者が被扶養配偶者に該当する時点での恒常的な収入の状況により算定すること。したがつて、一般的には、前年の収入によつて現在の状況を判断しても差し支えないが、この場合は、算定された年間収入が今後とも同水準で得られると認められることが前提であること。
(1)恒常的な収入には、恩給、年金、給与所得、傷病手当金、失業給付金、資産所得等の収入で、継続して入るもの(又はその予定のもの)がすべて含まれること。
(2)恒常的な収入のうち資産所得、事業所得などで所得を得るために経費を要するものについては、社会通念上明らかに当該所得を得るために必要と認められる経費に限りその実額を総額から控除し、当該控除後の額をもつて収入とすること。」とあります。

不動産収入に関しては税務上の不動産所得の計算で認められる経費ではなく、「社会通念上明らかに当該所得を得るために必要と認められる経費」のみが引けると考えられます。

経費として引くことが認められるべきではないかと私が考えるもの
不動産収入を得るのに直接かかった荷造運賃・水道光熱費・旅費交通費・通信費・修繕費・消耗品費等

経費として引くことは認められないと私が考えるもの
初年度のみにかかるもの(初年度経費)、身内への給料、減価償却費、支払利子、租税公課(固定資産税等)、広告宣伝費、接待交際費、損害保険料、福利厚生費、雑費

ただし、実際の取り扱いは各社会保険事務所、各健康保険組合で異なるのが現実ですので、だいだいだいさんの健康保険を所轄する社会保険事務所、健康保険組合等で確認してみてください。

回答専門家

杉浦 恵祐
杉浦 恵祐
(愛知県 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社OSP 代表取締役
0566-42-1882
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辻畑 憲男 専門家

辻畑 憲男
ファイナンシャルプランナー

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不動産投資について

2007/12/28 15:32 詳細リンク

こんにちは。
株式会社FPソリューションの辻畑と申します。

130万円未満ならば扶養から外れないので問題はないのですが、不動産投資についてきちんと勉強しましたか。お金を借りて不動動産投資をするのであれば、株式投資よりリスクがあります。
あとで後悔しないように慎重に進めましょう。
<不動産投資をする上での重要ポイント>
・立地条件(入居状況の予想、不動産価格が上昇するかどうか(将来売りやすいところかどうか))
・利回り(固定資産税や修繕費などを考慮すること)
・販売会社、建設会社(構造に関係してくる)

回答専門家

辻畑 憲男
辻畑 憲男
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社FPソリューション 
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羽田野 博子

羽田野 博子
ファイナンシャルプランナー

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健康保険によって異なっています。

2007/12/28 07:46 詳細リンク

だいだいだいさん、はじめまして。
FPの羽田野博子です。

健康保険の扶養の要件は年収130万円未満ですね。
扶養に入れない場合は国民年金と国保を支払う必要があります。

けんぽ組合によって判断が異なっていますので、確認した方がいいでしょう。
・収入から経費を差し引いた所得が130万円未満。
・収入そのものが130万円未満。

もし、扶養の要件を満たしていないのに、扶養に入っていてそれが発覚した場合は
遡って扶養をはずすことになります。その間保険証を使ってかかった医療費の
7割を返還請求が来ることになります。
事前に確認した方がいいでしょう。

そもそも奥様名義で不動産投資をするメリットが分かりません。
一般的にローンを組んでマンションを購入し賃貸収入があっても減価償却分をいれると
事業が赤字になり、その分を給与収入でカバーするために税金が安くなるのですが
奥様は節税するほどの収入はないですよね。

また、一部頭金にご主人の貯金を入れると贈与になったりしませんか?
現物の不動産投資は業者が言うほどの利回りは期待できません。
一度中立な立場の人にシミュレーションを見てもらった方がいいと思います。

山中 三佐夫

山中 三佐夫
ファイナンシャルプランナー

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奥さまは事業主です!

2007/12/29 18:41 詳細リンク

だいだいだい様へ

はじめまして、FP事務所アクトの山中と申します。
今回のだいだいだい様からのご質問につきまして、お応えさせていただきます。先ず、奥さまご名義で不動産投資をされるとのこと。つまり、不動産収入を得る事業主となるわけですから、青色申告又は白色申告にしても、確定申告をしなければいけません。そして、申告をすることは収入から経費を差し引き所得(税額計算の元)が出るわけです。この時にはだいだいだい様の扶養から奥さまは外れるわけです。勿論、収入の範囲も考慮するための詳細を所轄の税務署で確認してください。更に、青色申告や白色申告の手続きま必要です。
以上

森 和彦

森 和彦
ファイナンシャルプランナー

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不動産投資をする際の国民年金、国民健康保険について

2008/01/02 22:46 詳細リンク

だいだいだいさん

はじめまして、有限会社プリベント 森和彦 と申します。

簡単にお答えします。

「103万円の壁」「130万円の壁」って聞いたことありませんか?

簡単にご説明すると

●所得100万円以下は
所得税課税されません。住民税課税されます。

●所得100万円超103万円以下は
所得税課税されません。住民税課税されます。

●所得103万円以上は
所得税課税されます。住民税課税されます。

●所得130万円以上は
夫の被扶養者からはずれ、自分で健康保険と年金保険料を負担する必要があります。

「不動産収入がどれだけ多くても扶養から外れず、

国民年金や国民健康保険料は支払わなくても大丈夫」という

税理士さんの回答は間違っています。

ちなみに

ここで私が言っている所得とは経費を差し引いたものなので

不動産の維持管理にかかる費用が多ければ

所得は減るのでそういう意味で「ごまかせる」と話されているのでしょう。

頑張ってください。


もう一度検討してみましょう

2007/12/28 17:13 詳細リンク

こんにちは だいだいだいさん

ファイナンシャルプランナーの若宮光司です。

不動産収入<必要経費だと所得がありませんから扶養からはずれることはありません。

しかしそのマイナスとなったお金を専業主婦がはらえないのでご主人が支払うことになり、税務的には夫婦間の贈与となります。

税務的にも問題ですが、不動産投資が投資になっていません。

不動産投資をする判断基準は、投資額に対する家賃利回り(表面利回り)が10%以上(プロは15%以上を探します)、経費を差し引いた利益の実質利回り(ネット利回り)が最低5%(プロは8%以上を探します)

それからすると今回の案件はマイナスですので投資すべきではないのです。

今、銀行によっては1.1%の1年定期もありますし、投資信託では5%〜10%の年間配当がある商品も多数あります。
不動産はいざと言う時に換金性が劣りますが定期や投信だとすぐに現金化できます。

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