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住宅ローンの借り換え

マネー 住宅資金・住宅ローン 2007/12/14 16:36

昨年9月に住宅ローンを組みました。内容は、S信託銀行にて、借入額3750万円、30年固定、金利2.98%、団信先払い。なお、年収は世帯年収1000万(手取り750万ほど)。家族は4人で、小学3年と1年の子供がいます。今年200万円繰り上げ返済し、現在のローン残高は3450万円。貯蓄額は600万円ほどあります。子供にお金がかかる今後15年は繰り上げ返済をせず、年間100万ほどを貯金していき、16年目から年間100万円ほどを繰り上げ返済して、あと22年程度で完済を目指します。
そこで、某ネット銀行の20年固定、金利2.55%、事務手数料2.1%、8疾患保証付き(金利上乗せなし)への借り換えを検討中です。借り換え前、後どちらも繰り上げ返済手数料は無料です。
20年後の金利が確定していないことと、借り換えにかかる事務手数料(約95万円)が気がかりです。
この借り換えについて、専門家の方のご意見をぜひ教えてください。また、気づいていない点がありましたら、ご指摘ください。よろしくお願いします。

はるままさん ( 神奈川県 / 女性 / 35歳 )

回答:3件

藤森 哲也 専門家

藤森 哲也
不動産コンサルタント

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住宅ローンの借り換え

2007/12/14 17:18 詳細リンク
(5.0)

ひろまま さま

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。

今回の借り換えの目的は、月々の支払いを減らすことですか?
それとも、もしものときに備えて、補償付のローンに切り替えることですか?

もし、月々の支払額を抑えたいのでしたら、
今回の借り換えによって、減額できる支払額というのは1万円くらいだと思います。

たとえ、最初に支払った分の保証料が多少戻ってくるとはいえ、手数料に100万円近く払うとなると、支払った分の元を取るのに8年以上も掛かってしまいます。

私としましては、

繰上返済をどんどんして早く完済したい。
借り換え後の金利が今の金利より“1%”以上も低くなる

といったこと意外、折角、お子さまの教育費で入り用となる時期に
返済額が上がらないタイプで、しかも、30年固定の2.98%で
お借入できていますので、借り換えはされないほうがいいかと思います。

もし、月々の返済額を1万円でもいいから減らしたいというのでしたら、
返済額圧縮型の繰上返済という方法もございますので、現在、お借入の金融機関に
返済シミュレーションを試算してもらってください。


以上、ご参考になりましたでしょうか
アドキャスト 藤森哲也

評価・お礼

はるままさん

主人の意見も同様で、30年固定というのは安心だと思いました。どうもありがとうございました。

回答専門家

藤森 哲也
藤森 哲也
(不動産コンサルタント)
株式会社アドキャスト 代表取締役
03-5773-4111
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

将来必要なお金を把握せずに、家を買うのって怖くないですか?

売ってしまえば終わり・・・になりがちな不動産業界の現状に疑問を抱き、不動産購入には欠かせないお金の勉強をスタート。FP資格を取得。住宅購入に向けての資金計画、購入後の人生設計までトータルにサポートする「一生涯のパートナー」を目指しています。

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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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借り換えの件

2007/12/14 17:23 詳細リンク
(5.0)

ひろままさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

ご相談いただきました借り換えにつきまして、現在の金利2.98%に対して借り換えた場合のローン金利は2.55%と、金利差が0.43%に過ぎません。

借り換えのときに支払う諸費用を含めて、借り換えをおこなうメリットがあるかどうかを試算してもらったうえで、判断していただくことをおすすめいたします。

この金利差では借り換えによるメリットはあまりないと思われますし、借り換えた場合、20年を過ぎたあとのローン金利がどうなるのかもある程度見越した上で、決断していただく必要があります。

私は今のままでよろしいと考えます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。また、分からないことなどありましたら、お気軽にお問い合わせください。
リアルビジョン 渡辺行雄

評価・お礼

はるままさん

主人も同じことを申しておりました。30年固定はやはり安心だと思いました。ありがとうございました。

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
098-860-8350
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山中 三佐夫

山中 三佐夫
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住宅ローン切換えは良く検討されて!

2007/12/16 10:28 詳細リンク

ひろまま様へ

はじめまして、FP事務所アクトの山中と申します。
私は某都市銀行でお客さま相談やローンの事務手続き等を26年間に亘り行って参りました。その経験を基にお客さまが納得いただける様なアドバイスを行っております。今回のひろまま様のご質問につきまして、お応えさせていただきます。結論といたしますて、メリットがありません。特に切換えることによって、ローン返済負担は多くなると考えます。如いて言えば、現在のローン残債期間と新規期間が同一であれば多少のメリットは確保できると思います。因みに200万円繰り上げ返済を今年の10月に実施されたと仮定して、通常+31ヶ月短縮してローン残期間は26年5ヶ月程と推測いたしました。これを基に、借換え可否を算出したしましたので、ご参考にしてください。
(S信託銀行)
3,750万円(1年後に200万円の繰上げ)、30年(内20年固定)、固定金利2.98%
毎月の返済額=157,697円、年間の返済額=1,892,364円

(ネット銀行)
3,450万円、20年(全期間固定)、金利2.55%
毎月の返済額=183,658円、年間の返済額=2,203,896円

以上

今後、住宅ローン等につきまして、お気軽にご連絡をお待ちいたしております。
携帯:090-9313-0247
電話・Fax:03-6789-3125
Eメール:misao0001@jcom.home.ne.jp

質問者

はるままさん

返済総額について

2007/12/16 23:14 固定リンク

山中様、ひとつ教えていただきたいことがあります。
(S信託銀行)
3,750万円(1年後に200万円の繰上げ)、30年(内20年固定)、固定金利2.98%
毎月の返済額=157,697円、年間の返済額=1,892,364円

(ネット銀行)
3,450万円、20年(全期間固定)、金利2.55%
毎月の返済額=183,658円、年間の返済額=2,203,896円
とありましたが、S信託銀行での現在の契約は30年間2.98%固定です。また、仮に、S信託銀行でこのまま繰り上げ返済をせずに借り続けた場合、総返済額は年間返済額1,892,364円×返済期間(27年とする)=51093828円となります。
一方ネット銀行に借り換えした場合の総返済額は、年間の返済額2,203,896円×返済期間(20年)=44077920円となります。(但し20年で完済した場合ですが)
こう考えると、年間2203896円返済できるのであれば、20年固定に借り換えをしたほうが得だと理解しています。(現在は無理かもしれません)
20年後の金利が分からないので20年固定を選択するならば、20年完済をすべきだと思いました。
間違ってるかもしれませんが、もう一度ご返事いただければと思います。

はるままさん (神奈川県/35歳/女性)

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