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対象:家計・ライフプラン

投資マンションについて

マネー 家計・ライフプラン 2007/12/11 14:29

今年の3月に結婚したのですが、主人が結婚前に購入した投資用マンションについて相談します。
2004年主人が37歳の時に節税対策にと勧められ、都内の新築ワンルームマンション3軒を購入しました。変動金利のローンを3650万を35年と1900万を30年で組んでいます。現在家賃収入とローンがほぼ同額で管理費と税金を含めると年間約7万ほど赤字です、還付金でかろうじて黒字になっています。
主人(39)会社員で800万、私(32)専業主婦、子供(8)の3人で賃貸マンションに住んでいます。支出は家賃10.5万、生活費27万、貯金は1600万です。将来マイホームを購入予定です。
最近ローンの残高を知って驚いています。
将来の収入の為に所有していた方が良いのか?その場合繰り上げ返済をした方が良いのか?
将来マイホームのローンが組めるように、売却した方が良いのか?2つの物件で購入したいと連絡が来ています。
自己資金でマイホームが買えるように貯金に徹する。
どうすればよいのでしょうか?あまりの金額の多さに将来が不安です。

補足

2007/12/11 14:29

たくさんの回答ありがとうございます。
主人とも将来のことをよく相談し、売却することに決めましたが、どこに相談に行けばいいのかわかりません。購入したいと言っている会社に直接連絡してよいのでしょうか?物件の売却相場も良くわからない状態なので「カモ」にされそうで心配です。
質問ばかりで申し訳ありませんが、回答をお願いします。

rengeさん

回答:6件

吉野 充巨 専門家

吉野 充巨
ファイナンシャルプランナー

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一般論の回答です、専門家とのご相談をお勧めします。

2007/12/11 15:13 詳細リンク
(5.0)

renge様 初めまして。オフィス マイ エフ・ピーの吉野充巨です。

○まず投資・運用の原則では、借入金の繰上げ返済をお勧めします。借入金の返済は、無リスクで利息分が運用収益利あたる、極めて有利な運用になります。現在住宅ローン返済額と賃料収入が見合っていず、運用成績が赤字ですので、是非繰上げ返済に踏み切ってください。
○不動産の運用は関して
購入時の事業計画書(ご主人の作成されたメモでも可)はありますでしょうか、それがあれば、現在の収支を計画と対比下さい。特に収入見込みです。通常当初の5年〜10年は空室があまりありませんので、収支が合うことが多いのですが、以降はメンテナンスを都度加えないと収益が落ちます。その計画と現状の実績で判断することが一番です。

○所有不動産に関する一般論としてお答えします。
現在、収入とローン返済額が略見合ってしまっていることから、今後収益がより悪化するものと推察いたします。
1.金利が上昇した場合には返済額が増加し、赤字幅が増大します。
2.新築後3年ですから、修繕費などがかかっていない状況です。5年目以降はエアコンなどの取替えが発生します。経費増加が見込まれます。
従いまして現在購入希望有りとのこと、先方の希望価格によっては売却の検討をお勧めします。

なお、不動産は様々な状況により、現在価値が変動します。今回の記載内容からも収益予測の点検が必要とかんがえます。一度、実績数値に基づき専門家とのご相談をお勧めします。

評価・お礼

rengeさん

早い回答ありがとうございました。
主人はいつかは売ろうと思っていると言ってなかなか動こうとしなかったのですが、ちょっと危機感を持ってくれたようです。
専門家にもっと詳しい相談をしようと思います。
的確なアドバイスありがとうございました。

回答専門家

吉野 充巨
吉野 充巨
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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投資マンションの件

2007/12/11 15:25 詳細リンク
(4.0)

rengeさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

投資物件(マンション)につきましては、個別性が強いため、ここでは何とも言えません。

ただし、将来マイホーム購入を予定しているのでしたら、現在組んでいるローンも含めて、返済能力があるかどうかが審査の対象になります。

よって、現在保有している投資マンションにつきましては、一旦売却をしていただき、売却益がでましたら、マイホーム購入の頭金に充当していただくことをおすすめいたします。

投資物件につきましては、マイホームを購入したあと、資金的にゆとりができたら改めてご検討していただくことをおすすめいたします。


以上、ご参考にしていただけますと幸いです。また、分からないことなどありましたら、お気軽にお問い合わせください。
リアルビジョン 渡辺行雄

評価・お礼

rengeさん

早い回答ありがとうございました。
今まで関心が無かった主人も、FPの方の意見を見て、ローンについて真剣に考えてくれるようになりました。

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
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森本 直人
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売却等は、慎重にご検討ください。

2007/12/11 17:03 詳細リンク
(5.0)

renge様、はじめまして。
ファイナンシャルプランナー(IFA)の森本直人と申します。

ご相談の投資用マンションの件、お金の出入りが激しく、ご不安を感じられていることと拝察します。

2つの物件で購入希望があるとのことで、売却もひとつの選択肢ですが、ローンも多額なため、大きな損失が生じる見込みの場合は、慎重にご検討された方が良いと思います。

また、2004年度の税制改正で、土地・建物の売却損は、給与所得等との損益通算や翌年以降の繰越控除が認められなくなっており、居住用の土地・建物とは税務上の取扱いが異なっています。

シミュレーションも難解なため、売却等を具体的に検討される場合は、信頼できる専門家にご相談されることをお勧めします。

なお、私の事務所では、友人の税理士との提携関係もありますので、さらに具体的なご相談等ありましたら、個別にお問い合わせください。

補足

renge様、売却の件の相談先ですが、ポイントは、相談料を支払うということです。

有料相談であれば、売却のタイミングや節税対策を含めて、親身になって相談に乗ってくれるはずです。個人的には、不動産のプロとの提携関係がある独立系FP事務所がおすすめです。

評価・お礼

rengeさん

詳細な回答ありがとうございました。
売却の相談先も具体的に教えていただき、今後参考にさせていただきます。
的確なアドバイスありがとうございました。

回答専門家

森本 直人
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渡辺 博士
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投資物件は売却の方が。

2007/12/11 17:10 詳細リンク

ファイナンシャルプランナーの渡辺博士です。

今お持ちの投資用物件は3軒もあるのですよね。それに対して債務もありますよね。そこでマイホームを検討とのことですよね。

一般的に考えれば、投資物件を1軒でも早く売却して、借入金の返済に充てるべきではないでしょうか。そうすることで繰上返済の効果が得られるので正に+の効果があると思いますが、そのまま維持しても、現在利益を得ていない訳ですからお得感は薄いですよね。

又、投資物件を法人名義になっていない訳ですから、個人の返済能力の問題も生じてきます。
優先順位にはマイホームだと思います。
それなら、投資物件は売却しないと借入の段階で厳しいと思います。

今の投資物件の今後のメンテナンスにかかる費用を、十分に考慮に入れることを忘れずにいて下さい。

回答専門家

渡辺 博士
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辻畑 憲男
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投資用マンションについて

2007/12/12 10:06 詳細リンク

こんにちは。
株式会社FPソリューションの辻畑と申します。

現状売却した場合に債務は残るのでしょうか。もし残らないのであれば、売却したほうがいいでしょう。今後住宅ローンを組むのであれば特に他の債務がないほうがいいです。
また、債務が残っても現状の預貯金をあわせれば返済できる状態であるのであればやはり売却したほうがいいです。もしそれができないようであれば、債務返済をどんどんやっていくしかありません。

回答専門家

辻畑 憲男
辻畑 憲男
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山中 三佐夫
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投資物件管理は負担なっていませんか?

2007/12/12 18:44 詳細リンク

renge様へ

はじめまして、FP事務所アクトの山中と申します。
私は某都市銀行でお客さま相談やローンの事務手続き等を26年間に亘り行って参りました。その経験を基にお客さまが納得していただける様なアドバイスを心掛けております。今回のrenge様のご質問につきましては、毎月の利息が大変であることを思料いたします。この物件の内、将来投資利回り回復が難しい場合は、売却させ身軽になることをおすすめいたします。ただ、売却するにしても、ローン残債との差を考慮して実行に移される方がよいと思います。
以上

今後、住宅ローン等につきまして、お気軽にご質問をお待ちいたしております。
携帯:090-9313-0247
電話・Fax:03-6789-3125
Eメール:misao0001@jcom.home.ne.jp

補足

FP事務所アクトの山中でございます。
物件売却の意思が固まりましたら、先ず貸出し先の銀行へ連絡と物件を仲介する業者(銀行関連もあると思います)を、銀行から紹介していただくのも安心策です。
以上

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