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対象:不動産売買

分筆前の土地の購入について

住宅・不動産 不動産売買 2007/11/28 09:58

以前、こちらで質問させて頂いた者です。
10月に土地の購入申し込みをし、200万円の手付金を支払いました。
私が買おうとしている土地は広い土地を3つに分けるその一区画なのですが、現在、まだ既存の建物が建っています。
申し込み時点では、「11月初旬から解体着工、12月には隣地との境界確定、分筆の完了の後、正式な契約となる」と不動産屋さんから説明を受けていたのですが、いつまで経っても解体が始まらないので不審に思い不動産屋さんに問い合わせると、11月末まで前の持ち主がお住まいで、既存建屋の解体は12月からということになり、解体も分筆も済んでいない状態で正式契約をすると言われました。
私の購入希望地の直近で少し遅れて売り出された土地が、非常に高い値付けになっており(まだ売れてはいませんが)、「売主さんの気が変わったり、他の不動産屋さんから横槍が入らないうちに契約してしまった方が良い」というのがその理由だとのことなのですが、境界確定も分筆もしていない状況で、購入契約を結ぶというのは、不動産業界では一般的なことなのでしょうか?
もしこのような商習慣があるのでしたら、購入者はどのような点に気をつければ良いのでしょうか?
また、一旦手付け金を支払ったのに、購入できないなどという事態が発生しうるものなのでしょうか?
ちなみに、現在お世話になっている不動産屋さんは、湘南地方では知名度のある業者さんで、担当者はその会社で一番の売り上げを上げている営業所の店長さんです。
しっかりした方なのでしょうが、あまりにも最初の話と条件が異なってきているので、心配しております。
どうかお知恵をお貸し下さい。よろしくお願いいたします。

困り虫さん ( 神奈川県 / 女性 / 32歳 )

回答:1件


何らかの保全措置と足げに現地確認を!

2007/11/28 14:32 詳細リンク
(3.0)

今回のケースのような分割分筆前の売買は、民法的にも当事者間では有効であると思います。ただ、登記までに何らかの不測の事態があったときに善意の第三者には対抗できないということになります。

一般的には、面積確定、地番による土地の特定、表示登記という過程を踏みます。なぜなら土地の地番が確定しないことには、当事者間ではA-1orA-2等の仮番号で特定できたとしても、他者にたいして商品の特定ができないということになるからです。

実績のある業者さんということですから、もう一度、残金を支払うにあたっての保全処置と不測の事態に対するリスクの説明を受けることをお薦めします。

評価・お礼

困り虫さん

丁寧にご回答頂き、有難う御座いました。

名前を書けないのが残念ですが、そこそこ名の売れた不動産業者、その店長なので、おかしなことはされないものと信じきっていました。

弁護士さん、県等に相談し、きちんと対処したいと思います。
有難う御座いました。

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質問者

困り虫さん

手付金と申込証拠金との違い

2007/11/29 16:19 固定リンク

ご回答頂き、有難う御座います。

自分なりに調べてみたのですが、私達はまだ土地売買に関する契約をしていないので、不動産屋さんに言われるままに支払った200万円は、「申込証拠金」や「交渉預かり金」というもので、宅建業法上の「手付金」ではないようです。

申込証拠金であれば、数万円程度で良いはずなのに、200万円も支払わされてしまい、驚いています。
申込証拠金は、契約に至らなかった場合は全額返還されるべきものとのこと。
支払い時に、「ローンが組めなかった場合は全額返還します」と言われ、預り証にもその旨記載がありますが、こちらが購入の意欲が失せたという理由では、返還してもらえないのでしょうか?

1万円で良いところを200万も「手付金」と称して支払わされ、これで他の土地を選ぶことは出来ないのだと思い込んでいました。

それなりの不動産業者だと思ってお世話になろうと思ったのに、腹が立つと同時に、自分の不勉強を反省しております。

困り虫さん (神奈川県/32歳/女性)

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