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現金運用かテナントビル維持か悩んでいます

マネー 投資相談 2007/10/29 08:54

都心に潤沢兼用の小規模ビルを所有し、年間約1000万弱の家賃収入があります。
1〜3階がテナントで4〜5が住まいです。
ビルは築20年です。
近隣の開発により売却を迫られています。
売却し、3億強の現金を運用して生きていくのと、ビルを維持するのと、将来どちらがいいか悩んでいます。
不動産は立替リスク、現金は金利(株でしたら下げ)リスクなどがあると思います。現金の場合、今のところ米豪ドルの仕組み債を検討しています。
運用か不動産維持、どちらの選択がよいでしょうか?

補足

2007/10/29 08:54

ご回答ありがとうございます。
もう少し建物の詳細を説明いたします。
場所は港区内で、約30坪弱の土地です。
制限があり5Fまでしか建てられません。
建てかえの場合は約1億円くらいかかります。
現在エレベーターがありませんが、設置すると貸せるスペースが少々少なくなります。
近隣は地上げにより、200坪を超えるビルが多くなってきます。
もし資産運用をする場合は、デュアル債、リバース債などを中心としたポートフォリオを作ろうと思います。
不動産を維持した場合は、建て替えのリスクと小規模ビルの需要が心配です。
運用にした場合は、やはりきちんと回せていけるかが心配です。
非常に決断に迷うところです。

BOSSAさん ( 東京都 / 男性 / 43歳 )

回答:4件

吉野 充巨 専門家

吉野 充巨
ファイナンシャルプランナー

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チェックポイントと投資判断をお届けします

2007/10/29 12:54 詳細リンク

BOSSA様 初めまして。オフィス マイ エフ・ピーの吉野充巨です。
3億円とビルの継続は賃貸マンション経営をしている小生と同じ悩みです。その立場からアドバイスします。
1.現在オファーの来ている会社の信用度は把握されていますか ?
2.賃貸収入が年間1,000万円との比較として3億円の提示は訳あってことでしょうか?
ビルの立地や、開発計画が不明なまま、推察しますと売却は極めて有利な取引と考えます。BOSSA様の土地が、この計画自体のコア地域になっているか、阻害要因になる位置にあるものと判断します。
3.再開発がある場合の土地の価格は公示価格の数倍になることがありますが、念のためご自身の土地の価格をお調べ下さい。
上記1.2.3に確信が持てれば、ビル売却か地権者としての交換取引をお勧めします。
現在築20年の住居兼用ビルとして、エレベータ無では、家賃収入の向上は困難と思われます。また、これからの修繕・大規模塗装等のメンテナンスを考慮しますと3億円での運用が投資効率としてより高いものと判断します。

一方、運用をお考えになっている仕組み債は、内容を確認していませんが、一般的に投資家には不利なものが多くお勧めできません。
継続的に投資から運用益を得る場合、年間の必要な手取り収入にあわせて、期待リターンに沿った資産配分を計画されてから投資されるようお勧めします。投資対象は国内外の債券と株式、そして商品の現物・ファンドをお勧めします。もし他に不動産を所有されていなければREITも対象になります。
売却後は金融資産が主となります、BOSSAファンドとして、より安定的な分散スタイルをお勧めします。
なお、金融資産プラン作りは、顧問の税理士さんか独立系の専門家にご相談が必要と思います。

回答専門家

吉野 充巨
吉野 充巨
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
オフィスマイエフ・ピー 代表
03-6447-7831
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手数料などのコストの検討を慎重に。

2007/10/30 00:47 詳細リンク

京都のファイナンシャルプランナー、税理士の佐々木です。

仕組み債で考慮にいれなければならない問題として、投資する側にとっては、その仕組みが複雑なため、手数料などコストが理解しにくいことがあげられます。商品としての魅力はたしかにありますが、見えにくいコストについて慎重な検討が必要と思います。
販売会社にさらに突っ込んだ説明を求めることをお勧めします。

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佐々木 保幸
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(京都府 / 税理士)
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羽田野 博子

羽田野 博子
ファイナンシャルプランナー

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キャッシュフローシミュレーションをしてみては?

2007/10/29 10:02 詳細リンク

BOSSAさん、はじめまして。
FPの羽田野博子です。

非常に悩むところですね。
3億円というと単純に考えて家賃収入の約30年分です。
保有し続けた場合の立替の費用を考えるといい話のようですが、その金額が妥当なものかを立地条件や面積などから検証してみましょう。

一度不動産専門のFPに相談されたほうがいいでしょう。

そして、売却が妥当だとなった場合は今お考えの「米豪ドルの仕組み債」も一つの選択だと思いますが、為替リスクがありますので、ごく一部にしておいたほうがいいと思います。

運用の基本は投資対象の分散、地域や通貨の分散、そして時間の分散です。国内や海外の株式、債券で運用する投資信託で一度に買わずに数回に分けて購入することでリスクを低減することが出来ます。

これだけの情報では保有か売却かの判断は難しいので保有した場合、売却した場合でキャッシュフローシミュレーションをしたほうがいいのではないかと思います。


最初に正確なシミュレーションをしてみては?

2007/10/29 09:50 詳細リンク

BOSSA 様、バームスコーポレーションの杉山と申します。

立て替えると不動産を維持することが可能なのですね。
最初に不動産の正確なシミュレーションをしたほうがよいでしょう。どの程度の借入ができるのか、返済期間はどうするのかなどを、見積もって建物の減価償却が完了するまでのキャッシュフローを元に利回りを考えましょう。

ポイントは利益ではなくキャッシュフローというところです。利益は税金の計算程度にしか使いません。数十年にわたる平均利回りを計算します。それで、実際の金融商品と比較することができます。

ところで、BOSSA 様は株式や債券の売買に精通されていますか?不動産と違って、有価証券は何度でも売買することができますから、損失が膨らんでしまう可能性もあります。この点も考慮に入れるとよいでしょう。

さらに、仕組み債という仕組みを使えば、どのような金融商品も組成することが可能です。債券(仕組み債)という形式をとっているが、その実は、株式よりなおリスクが高いというような仕組み債はゴロゴロしています。かつて、日産生命が倒産しましたが、止めを刺したのは仕組み債への投資でした。もちろん、ハイリスクでない仕組み債も存在します。

それから、どのような金融機関がその商品を販売しているかということはあまり関係ありません。販売金融機関が損失を保証してくれるわけではありません。2次的証券のようなものであれば、原資産が何であるのか、それがどのように担保されているのかなどを見極めるようにしてください。

質問者

BOSSAさん

仕組み債について

2007/10/29 17:50 固定リンク

ただ今検討中の仕組み債は、米豪ドル建てFXデュアル債、もしくはリバース債です。
両方とも元本確保型です。
年2回の決算日において、米豪ともに一定の基準より円安になっているとトリガーがかかって早期償還されるというものです。
満期までの運用期間は30年と長いのですが、経験上5〜8年以内に早期償還されているという説明を受けました。
なるべく安全なものをと思っております。
この仕組み債には、何か大きなリスクがあるのでしょうか?
たびたびで恐縮ですが、ご教示いただけると大変助かります。
どうぞよろしくお願いいたします。

BOSSAさん (東京都/43歳/男性)

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