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対象：不動産投資・物件管理
回答数： 2件
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18年前に旧借地権付マンションを購入、その数年後、結婚し、専業主婦になり、マンションを貸していますが、ずっと、家賃から、利息と管理費と固定資産税を引いただけでも、38万には、ほど遠かったので、申告していませんでした。
今後、利息が減ると、いずれ、所得が出ると思います。
その時の減価償却費の計算方法を教えてください。
消費税導入前の為、建物価格が、分かりません。
また、借地権にも価格が発生するものなのかが、分かりません。
どうか、お教えください。
ミミーさん （ 東京都 / 女性 / 45歳 ）
回答：3件
専門家減価償却について
今まで減価償却してこなっかった場合として
居住用ﾏﾝｼｮﾝの場合 耐用年数４７年で減価償却します。 18年前新築で購入した場合 ４７年−１８年＝２９年で残りの建物金額を減価償却していくことになります。
建物価格が分からない場合、?と築年数で算出する方法もあります。
回答専門家
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非業務用の資産を業務用に転用の場合
箇条書きにすると以下のようになると思います。
?居住用の期間の耐用年数
鉄筋コンクリート造と想定し建物の耐用年数を４７年とすると、
４７×１．５＝７０（年）･･･１年未満切捨て
※償却率：１／７０≒０．０１５
?購入〜未申告の期間の償却額
１８年前の建物取得費×０．０１５×期間（年）＝Ａ
※期間の端数は、６ヶ月以上は１年、６ヶ月未満は切り捨て
?不動産所得申告時の未償却残高（減価償却費）
取得費−Ａ
となります。
また、借地権土地についての一般的な評価は当然あるものの、申告という作業上ではほとんど無視しても良いのではないでしょうか。それは、金額がミクロであることと計算が煩雑になることからです。
以上、念のため税務署で御確認下さい。
最近は親切に教えてくれますよ。
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徳田 里枝
不動産投資アドバイザー
-
途中から減価償却する方法は？
はじめまして。?リッチロードの徳田里枝と申します。
ミミー様のご質問の、途中から減価償却する方法としましては、まず
?購入時の18年前から毎年減価償却をしているとして、
?申告する年の未償却残高を基礎にして、算出します。
?建物価格につきましては、購入時の資料等ございましたら、おおよそですが、算出することができますので、ご相談ください。
なお借地でも、借地権に価格が発生します。住宅地でしたら土地の価格のおよそ70％です。
何かほかにご質問がございましたら、いつでもお気軽にお問合せくださいませ。それでは・・・
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