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住宅ローンの借り換えについて

マネー 住宅資金・住宅ローン 2007/10/09 16:27

1年8ヶ月前に、土地を購入してM銀行から融資を受け、
返済中です。ローン契約当初は、土地を買った不動産屋で建築してもらう予定でしたが、建築家に頼むことにしました。設計期間が大幅に伸び、来月やっと着工できそうです(請負契約済み)
ところが、予算に合う工務店の支払い条件が3回に分かれていますが、土地代を融資してもらっている銀行は、竣工後でなければ融資してもらえないので、
つなぎ融資は他行で借りて、住宅ローンも同じ他行にして、竣工後に土地代を全額返済したほうがいいと勧められ、金利面からもそのようにしたいと思っていますが。
この場合、M銀行には借り換えすることを黙っておいて、引渡し時期が近づいたら借り換えして一括返済したいと、言おうかと思うのですが、この場合契約違反になったりしますか?うまく事を進めるにはどのようにしたら良いとおもいますか?
M銀行には、土地だけなのに住宅ローンの金利で貸してもらっていて、借り換えしたいなんて、白状な気がしますが、長いローンになるので少しでも金利や、諸費用が少ない方が良いので...
アドバイスよろしくお願いします。

pekoさん ( 神奈川県 / 女性 / 33歳 )

回答:2件

渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローンの借り換えの件

2007/10/09 19:15 詳細リンク

pekoさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『M銀行には...契約違反になりますか?』につきまして、既に土地を購入するときに融資を受けているのでしたら、抵当権が設定されているものと思われます。

通常、上物分(建築費用)分の融資を別の金融機関から受ける場合、土地の融資をしているM銀行の承諾が必要になると考えます。

上物を別の金融機関の融資で建築してしまった場合、借地権が発生してしまい、土地の評価額が大幅に減少してしまいます。

新たに建物分もふくめて融資をしてもらえる金融機関があるのでしたら、今のうちから土地代の含めて、新しい金融機関にローンの借り換えていただくことをおすすめいたします。

そうしていただいた方が、今後の手続きもすっきりすると考えます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。また、分からないことなどありましたら、お気軽にお問い合わせください。
リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
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(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
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契約と個別事情について

2007/10/11 20:11 詳細リンク

初めまして ホームローンドクターの淡河と申します。

pekoさんの件については、現状が十分に記載されていないので、
はっきりしたことがいえません。

まず、M銀行との契約は、通常1年または1年半以内に
建築するような取り決めがなされていないでしょうか。

基本的に建築資金の契約についても有効期限があり、
変更がある場合は、速やかに連絡するよう定められているでしょう。

M銀行さんとはどこまで話されていますか?
今までの融資をしてくれていたM銀行に断り無く、
いきなり借り換えの話をするのは、筋が違います。

どうしても中間金を出してくれないのであれば、
「つなぎ融資先を紹介してください。できなければ借り換えをします。」
と、きちんと条件を提示し、事情を納得してもらいましょう。

正直に言いまして、工務店を変更したのはpekoさん側の事情です。
M銀行が中間金の融資を受けないことが後からわかったのだとしても、
経緯をきちんと説明するのが契約ですし、
これまで融資をしてくれている銀行への礼儀です。


だた、最終的には諸費用を少しでも
小さくしたいという気持ちはわかります。

ただ、M銀行さんとの契約条件がどうなっているのか
わからないので、何ともいえません。

一般的にベストな方法は、つなぎ融資を探すことですね。
ただ、このようなケースは金利が少し高くなります。
(期間が短ければ、実際の額はそう大きくはなりません。)

借り換えについては、現在の契約条件がわからないので
なんともいえません。
ただ、繰上げ返済や手数料がかかるので
費用はやはり当初より高くなるでしょう。

ここから先は、有料のアドバイスとなります。
つなぎ融資先を探したり、よりよい住宅ローンの選定の
アドバイスが必要であれば、ご依頼ください。

質問者

pekoさん

借り換えの費用

2007/10/12 23:16 固定リンク

渡部さま
お早い回答ありがとうございます。
アドバイスいただいたように、土地代を合わせて
借り換えをする場合、まず、M銀行についている
担保をはずして、他行で全額返済(1300万円)してもらってから、建築費(1700万)のローンを組む2本立てになると思います。
その場合、諸費用はどのくらいかかりますか?
あと、借り換えをしないで、中間金で必要になる500万を
無担保ローンで借りて、竣工後にM銀行に全額返済してもらう方法とどちらが費用を抑えられますか?
それからM銀行は、固定金利にするのにその都度10500円かかりますが、借り換えを考えているところは手数料がかからないので、いいなぁ。と、思っています。あと、10年固定だと他行の方が0.1%金利が低いです。
これらのことを考えて、借り換え費用を払っても
他行にした方が良いのか、M銀行のままの方が良いのかアドバイスしていただけると助かります。

pekoさん (神奈川県/33歳/女性)

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