投資用マンション売却時の償却率

住宅・不動産不動産売買 2023/05/16 16:19

売却年度の確定申告に添付する「譲渡所得の内訳書」では、

償却費相当額＝建物購入価額✖️0.9✖️償却率✖️経過年数

とあり、この時の償却率は投資マンションで鉄筋コンクリートの場合、マンション築年数によらず0.022です。

一方、売却前の毎年度償却率は、「別表八平成１９年４月１日以降に取得した減価償却資産の定額法の償却率表」により、0.056を用いていました。よって、売却時の償却費相当額と、保有期間の毎期確定申告で用いた償却額合計が異なります。

まず、上記認識は正しいですか？正しい場合、なぜ違う額を用いるのでしょうか？

補足

2023/05/17 12:10

マンション購入は平成28年で定額法です。

毎年の確定申告に用いた償却率は、「別表八 ””平成１９年４月１日以降””に取得した減価償却資産の””定額法””の償却率表」により、0.056としました

償却率＝0.056で、0.9を掛けなければ、過去の減価償却累計額と等しくなりますが、
減価償却累計額の90％を取得価額とするという事でしょうか？

カルミネさん（東京都 / 男性 / 60歳）

回答：1件

専門家

野口豊一
不動産コンサルタント、FP

建物の取得年によって異なります。

2023/05/17 00:04 詳細リンク

: (5.0)

アイリスコンサルタントの野口です。不動産コンサルタントです。

建物の減価償却は、平成19年４月１日に税制が大きく変わり、この日より以前に取得していた場合は定額法、定率法が選択出来る制度でした。従って、耐用年数が鉄筋住宅の場合は４７年で定率法を選択していれば償却率0.022です。この日以前に取得していてば売却時まで定率法を踏襲します。
この日をもって、建物は「定額法」一本にまとめられ、定率法の採用は出来なくなりました。

従って、カルミネ様が取得された時期がいつであったかで決まります、平成１９年４月１日以前でしたら、定率法を選択して申告されていたのではないですか？
そうでしたら0.056を用いておられたのでしょう。これを売却時まで踏襲した償却額で計算していくことが基本です。

個別には-----http://www.iriscon.co.jp

定額法

税制

建物

時期

取得

評価・お礼

カルミネさん

2023/05/17 05:34

野口様

有難う御座います。マンション購入は平成28年で定額法です。そうしますと、「譲渡所得の内訳書」の、償却費相当額＝建物購入価額✖️0.9✖️償却率✖️経過年数に用いる償却率は何になるのでしょうか？

前のコメントにも記載しましたが、毎年の確定申告に用いた償却率は、「別表八 ””平成１９年４月１日以降””に取得した減価償却資産の””定額法””の償却率表」により、0.056としました

償却率＝0.056で、0.9を掛けなければ、過去の減価償却累計額と等しくなりますが、償却費相当額の算出式（つまり0.9を掛ける）は書類に記載されていますので修正不可です
つまり、減価償却累計額の90％を取得価額とするという事でしょうか？

野口豊一

2023/05/17 23:38

高評価有難うございます。
過去に申告していた償却法＝定額法償却率＝0..022が正しい額です。0.056の償却率は定率法の償却ですね。ですから、売却時には定額法の償却額で算出しなおし減価償却した額を計上したもので譲渡所得を計算して申告すべくですね。

0.9を掛けるのは、建物残存価格を10％として90％分を通常の減価償却対象とする額として計算することが税務上決められています。
EX, マンションの取得価額＝3,000万円（内土地1,000万、建物2,000万）と仮定した場合
減価償却額（年間）＝2,000万×0.9×0.022＝396,000円となります。
経過年満数8年とすると,3,168.000円の償却累計額で、2,000,000―3,168,000＝16,832,000円で売却上の簿価になりますね。＜ご参考＞
本来なら、確定申告を遡って修正申告をすべきですね。5年分。