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借り替えについて・・・

マネー 住宅資金・住宅ローン 2006/09/06 11:10

はじめまして
今回、借り換えについてご相談したいのですが、現在 私55歳 公庫にてローンを組んでおります。30年固定金利ですが、十年目以降から(2年後)4%の金利になっているため、借り替えを考えております。現在は2.8%の金利です。

借り替えと同時に 債務者は私ですが 現在、連帯債務者である長男を 現在同居している次男にかえて 連帯債務もしくは保証人として 組替えたいと思っております。
現在のローンでは 不動産名義も控除をうけるため、私と息子(長男)1/2 ずつの名義になっております。この場合 名義を先に弟に負担付贈与?として変更してから 新たなローンに借り替えた方がよろしいのでしょうか? もしくはローンを借り替えした後に 不動産の名義変更するのでしょうか?

もう1点、現在のローンを組むときに 公庫では決まった額までしか融資が受けれなかったために、息子(長男)のみの名義で年金福祉から500万ほどかりいれがあります。借り替える時には この分も一緒に借り替えをしないと だめでしょうか・・・。
借り替えの審査でも 私と次男では ギリギリ審査が通るような状態ですので、年金福祉の分は 長男のままで いきたく思っているのですが、
公庫分を借り換えにて返済した場合 年金融資分が 抵当権で 第一順位になると 聞きましたが そうなると 銀行の 融資は 受けられないのでしょうか?
その際、年金融資分を 第二順位に 変更は できないのでしょうか?

公庫から民間へ借り替えで、更に不動産名義も変更、連帯債務者も変更(この場合は借り替えだと名義変更とは言わないですか?)なので、手続きが どの 順序で進んで行けばいいのか 素人の私には全くわかりません。
少しでも教えていただければと思い メールしてみました。
よろしくお願い致します。

かずよしさん ( 大阪府 / 男性 / 56歳 )

回答:1件

涌井啓勝

涌井啓勝
不動産コンサルタント

- good

RE:借り換えについて

2006/11/02 17:10 詳細リンク

はじめましてコアの涌井です。

11月よりガイドになりましたので、大変遅いご回答ご了承ください。

さてご質問は3つに分かれているようですので1つ1つご回答するような
形を取ってゆきますので宜しくお願いします。

?まず公庫、年金のセットでの借り換えが基本となります。年金だけを残
しての借り換えは無理でしょう。又、借り換え時のローン残が当該不動産
の市場価格より上回っていますと、借り換えは難しくなるでしょう。

?借り換え時に今までのご長男さんから次男さんを連帯保証人に変更する
事は、属性に問題なければ構いません。

?名義変更についてはいつでも変更する事は出来ますが贈与税等の負担を
確認した方が良いでしょう。

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