借り替えについて・・・

はじめまして
今回、借り換えについてご相談したいのですが、現在 私５５歳 公庫にてローンを組んでおります。３０年固定金利ですが、十年目以降から（２年後）４％の金利になっているため、借り替えを考えております。現在は２．８％の金利です。

借り替えと同時に 債務者は私ですが 現在、連帯債務者である長男を 現在同居している次男にかえて 連帯債務もしくは保証人として 組替えたいと思っております。
現在のローンでは 不動産名義も控除をうけるため、私と息子（長男）１/２ ずつの名義になっております。この場合 名義を先に弟に負担付贈与？として変更してから 新たなローンに借り替えた方がよろしいのでしょうか？ もしくはローンを借り替えした後に 不動産の名義変更するのでしょうか？

もう１点、現在のローンを組むときに 公庫では決まった額までしか融資が受けれなかったために、息子（長男）のみの名義で年金福祉から５００万ほどかりいれがあります。借り替える時には この分も一緒に借り替えをしないと だめでしょうか・・・。
借り替えの審査でも 私と次男では ギリギリ審査が通るような状態ですので、年金福祉の分は 長男のままで いきたく思っているのですが、
公庫分を借り換えにて返済した場合 年金融資分が 抵当権で 第一順位になると 聞きましたが そうなると 銀行の 融資は 受けられないのでしょうか？
その際、年金融資分を 第二順位に 変更は できないのでしょうか？

公庫から民間へ借り替えで、更に不動産名義も変更、連帯債務者も変更（この場合は借り替えだと名義変更とは言わないですか？）なので、手続きが どの 順序で進んで行けばいいのか 素人の私には全くわかりません。
少しでも教えていただければと思い メールしてみました。
よろしくお願い致します。