銀行などの金利が低いので不動産に投資がふえているそうですが

ore100様、こんにちは。
ファイナンシャルプランナーの森本直人です。

ご質問の件ですが、バブルの発生やバブルの崩壊は、歴史の中で何度も繰り返されてきたことなので、今後、不動産市場が過熱して崩壊する可能性も十分にあると思いますし、すでに過熱しているという意見もあります。

今は日銀が超低金利に抑えていますが、今後、金利が上昇すると危ないかもしれません。

ただ、仮に今がバブルだとして、このあと崩壊したとしても、家賃収入がいきなりゼロになることはあまりないのでしょうか。

逆に、好不況にかかわらず、家賃収入が途切れないような物件を選ぶべきと思います。

一番大事なことは、「計画性」と個人的には考えています。

予想に基づいて、バタバタと取引しても上手くいく可能性は低いですし、経済崩壊に怯えながら過ごすのも、精神衛生上よくありません。

なので、例えば、今ある資産や家計の状況を洗い出して、不動産を何年計画で運用するのか、借入はどのくらいして、どのくらいの利回りを取れれば、心豊かに生活できるのか、など、長期の視点で具体的な数値の計画を立ててみることをおすすめします。

また、自分の軸がないまま、業者さんから言われるままに動いてしまったり、不安をあおるような記事に惑わされたりしないようご注意ください。

ちなみに、ファイナンシャルプランナーは、相場の予想屋さんではなく、あくまでお一人お一人の人生設計（ライフプラン）に合わせて、最適なお金のプランを考える専門家です。

経済アナリストとは少し違うお仕事なので、ご質問の意図にそった回答ではないかもしれませんが、考え方のヒントとして、多少でもご参考になれば幸いです。

ore100様
はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、あくまで私個人の考えとはなりますが、
平成3年の頃のような、バブル崩壊に伴う経済状態は考えづらいと思います。

確かに、低金利によって企業からの利ザヤや国債の利回りの低下もあり、
担保価値のある不動産投資への融資残高は伸びてきておりましたが、
バブル期とは状況が異なっているからです。

バブル期では地価大きく上昇しており、キャピタルゲイン(差益)が目的の、
短期融資を不動産業者や大口顧客へ行っているような状況です。
現在は、全体的に若干の上昇または横ばいで、インカムゲイン(賃料)が目的の
個人投資家向けが目立っています。

大きな乱高下のある相場ではないことや、賃料を目的とした不動産への融資で
担保価値が見込めるため、マイナス材料や過熱感が冷めての相場下落があっても
融資が不良債権化する等のリスクはバブル期ほどではないと考えられます。

仮に金利が大幅に上昇するようでしたら、一般的にインフレの局面でもあると
思われます。
物価が上がり続けることで不動産の価値も上がり、インカムゲイン(賃料)から
キャピタルゲイン(差益)にシフトすることも選択肢とできる可能性が高いです。


過熱気味であることでの注意点としては、相場全体というよりは、
局地的に一部のエリアだけが何らかの理由で急騰していたり、
融資を通すため資料の改ざん等で自身のキャパを大幅に超える借入を斡旋する、
かぼちゃの馬車のような一部の業者等の営業に乗ってしまうことです。

地価の急騰理由が急落の原因にもなりえますし、常軌を逸した借入や悪質な営業には
歪みが生じる可能性がありますので、おいしい話を持ち掛ける業者任せにせず、
自身でも勉強し空室対策や現地の確認、返済計画などをしっかり行っていれば、
バブル期のような相場全体の崩壊に巻き込まれての失敗の可能性は少ないかと
考えます。


以上、ご参考になりましたでしょうか。
アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也

独立系ファイナンシャルプランナーの岡崎です。
私自身が不動産投資していますが、この数年は購入していません、いやできていません。オリンピック決まる前の値段を知っているので買えません。
確かに日銀のマイナス金利により金利低く、今後は金利が上昇するかもしれないので金利的には今がチャンスでもあります
いつ買ったらよいかはその方によるので、今が良いとかダメとかではなく、なぜ購入するのかを再認識して、しっかりと物件を見極めてから購入するべきです。
我々が相談して一番いけないのは業者に言われるままにいいことだけを聞いて購入することです。
中立的なアドバイスが必要ということでしたらいつでもご相談下さい。