賃貸について

oooo様
はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、契約内容や大家さんの人間性により、
対応や請求してくる内容に違いが出ると考えられます。

と言いますのも、oooo様のお住まいが単身者向けの賃貸物件で、同居・同棲を
固く禁じる契約内容なのか、ファミリー層なども大きくいらっしゃるのかなど、
判断に様々な要因が関係してくるからです。

単身者専用を謳い文句に入居者を募集している物件でしたら、同居の件を
相談しても断られる可能性は大きいです。
話し声がクレーム等になったり、大人数に貸した部屋の消耗度合いが著しく
激しかったという経験が過去にある大家さんも、あまり良い顔はしない
かもしれません。


しかしながら、借主であるoooo様から、同居が不可なら賃貸契約の解除を
される状況もあります。
大家さんにとっては空室となり、家賃収入が入らなくなる状況です。
ローンの返済中の物件であったり、エリアや相場的に直ぐ入居者が見つかる
可能性が低い場合、これまで問題もなく支払いもきちんとされているのであれば、
空室リスクよりも同居の承認を選択されることも十分考えられます。

ちょっとお金に執着のある大家さんなら、同居承認に乗じて、若干の家賃アップや
保証人の追加など、何かしら利益を得たい申し出はあるかもしれませんが、
これは人間性や現在の経営状況によるところがあると思いますし、必ず受け入れ
なけばいけないというものではなく、交渉と調整を要する範疇です。



なお、報告せずに利用状況を変更することについては、契約書に何かしらの
注意書きがあると思います。
おそらく「転貸の禁止」「賃貸譲渡の禁止」「契約違反時の退去」といった
条件が記載されてはいませんでしょうか。

ここで大家さん側が主張される法律には民法第612条があり、
・賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を
転貸することができない
・賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、
賃貸人は、契約の解除をすることができるとなっています。

今回は、大家さんの承諾なしに第三者へ賃借物を使用させている状態となり
民法上では契約解除事由になる可能性があります。

ただし、昭和28年9月25日の最高裁では、賃借人が賃貸人の承諾なく
第三者をして賃借物の使用または収益をなさしめた場合でも、賃借人の
当該行為を賃貸人に対する背信的行為と認めるにたらない。本件の如き
特段の事情があるときは、賃貸人は民法第六一二条第二項により契約を
解除することはできない【事件番号：昭和25(オ)140】とされています。

つまり、一時的な親兄弟姉妹の同居や、結婚してお子さんが生まれた等は、
特段の事情があるとして契約の解除まで至らない可能性が高いです。



現実では黙って住ませて、管理会社や他の住人も何となく気付きつつ
特段何も言わないでいる場合が多いかと思います。
更新時に同居人として記載しているだけで、それが原因の家賃アップ等も
あまり耳にはしません。
判例上も、バレてしまった際に契約解除等が通る可能性は低いケースとも
思えます。
しかし、民法上や契約上でいえば報告し承認を得るのが原則と考えられますし、
周囲からクレームが入ったり、大家さんからの請求が通る通らないは別として
契約解除を促されたり、周りの目を気にしながら又はいつ何を請求されるかと
考えながら生活するのもストレスではないかと思います。


いざ相談して、大家さんがどんな対応となるかは分かりません。
住人として書面への署名押印や、住民票、免許証などの身分証明書の提示程度で
済かもしれませんし、家賃アップとの折り合いや、契約解除の申し出なども
可能性はあります。
先にもご説明した通り、お住まいの状況からある程度予見できることもあるかと
思いますので、黙って同居生活を送る際の、oooo様が感じるであろうストレスの
度合いと勘案し、また、最悪を想定し資金的・時期的な遅れをとならないよう、
同居可能な部屋への引っ越しなども視野に入れた、oooo様ご家族にとって
最適なご判断の参考となれば幸いです。


以上、ご参考になりましたでしょうか。
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