土地の瑕疵担保責任は？

住宅・不動産不動産売買 2017/12/26 07:06

当方は社会福祉法人です。４年前にグループホーム建設用地として土地を購入し、今年建築に掛かりました(現在進行中)。土地を掘削したところ土中から大石がゴロゴロ出土し、大きなもの（5トン以上）から小さいものまで、掘削、掘り出し、搬出の処理費用に計1400万円程掛かってしまいました。運営開始を無期限に延期するわけに行かず、工事は現在も進行中です。土中の大石は自然石かどうか不明です。わずかながらコンクリ片が混じっているので人為的に埋められたのではと思えないこともないのですが、何分、石(自然石）の量が多すぎてわかりません。契約書には瑕疵担保の件は触れられておらず、売り主は時効云々は言っていないので民法の瑕疵担保責任の条文を当てはめられると思います。
そこで質問です。大石等の処理費用の負担を請求できるのでしょうか。当方としては全額負担してもらいたいと思っているのですが、妥当と思われる負担割合についてご意見等うかがえないでしょうか。

syachosanさん（大阪府 / 男性 / 73歳）

回答：1件

専門家

藤森哲也
不動産コンサルタント

瑕疵担保責任について

2018/01/13 13:35 詳細リンク

syachosan様
はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、瑕疵担保責任の期限設定がないときは、発見から
1年以内に請求できるという民法が原則になります。
請求額に関しても、当該金額が妥当であれば、瑕疵によって掛かった費用を請求する
ことになるかと思います。

注意点としましては、買主であるsyachosan様側が法人であることです。
商人間の売買においては、買主はその売買の目的物を受領したときに、遅滞なく検査を
しなければなりません。
検査を怠った場合や検査により瑕疵を発見したときに直ちに売主へ通知をしなければ、
瑕疵を理由とした担保責任の追及ができないという商人間の場合の特則がございます。
購入から4年が経過しているので、この間、地中埋設物に気付けるはずの調査などを
行ってこなかった場合は注意が必要です。

また、工事が進んでいるとのことなので、発見された埋設物や瑕疵としての状況を、
売主に確認させることも大切です。
瑕疵の状況について立会う機会を与えない場合、存在立証が不十分となる可能性があり、
瑕疵による損害賠償、契約解除等が行えない可能性も注意が必要です。
瑕疵である埋設物が既に処分して存在ない状況等で、瑕疵担保責任を請求すれば、
売主が瑕疵のあったことを認めないなど、トラブルへの発展も考えられます。

若干、よくある個人間売買の瑕疵担保責任とは異なる注意点が想定できますし、
商法の特則や瑕疵となる状況の立会い確認の他にも、売主が買主の購入目的を
知っていたことの証明、購入当時は買主が瑕疵に気付かない状況の証明なども
ポイントになる可能性があります。
そういった注意点をふまえ、そもそも瑕疵担保責任は請求できるのか、証拠や言質
次第で請求の可否や金額に違いがでるにどあれば、どのようなものを準備すればベスト
なのかを、弁護士等の専門家と確認することが先決かと思われます。

どのような請求が出来るかについては状況次第によります。
また、弁護士等の専門家にも不動産関係の紛争に強いかどうか関係してきます。
そういった不動産に強い法律家に、正確な状況を伝えた上で、請求に必要な
証明や言質または問題点が分れば、事前に準備したり対策ができますから、
動く順序が重要になってくると思われます。
syachosan様の置かれた状況で、もっとも可能性と利益ある選択の参考にして頂けたら
幸いです。
以上、ご参考になりましたでしょうか。

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