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二世帯住宅の名義・ローン控除

マネー 住宅資金・住宅ローン 2007/09/17 10:59

来年2月竣工予定で二世帯住宅を今月末着工します。
現在、土地・建物の名義をどうするか悩んでいるところです。

土地は新規で探した分譲地で約2000万円。
建物は約3500万円です。

出資の内訳は、
義母が2500万円。
主人名義の住宅ローン(フラット35)3000万円です。
妻である私は連帯債務者になっています。
(共働きで、収入割合はおおよそ6:4)

いくつか疑問点があります。
?住宅ローン控除を夫婦そろって受けるために土地・建物の名義に妻も入るべきなのか。

?妻が名義に入らず夫だけがローン控除を受ける場合と夫婦双方がローン控除を受けるとでは差があるのか。

?母の出資分は贈与にした方がよいのか、共有名義にした方がよいのか。

?共有名義にした場合は割合はどうしたらよいのか。
(夫・母の場合、夫・妻・母の場合、土地・建物ともに)

以上、よろしくお願いいたします。

二世帯主婦さん ( 東京都 / 女性 / 31歳 )

回答:2件

渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

- good

二世帯住宅の件

2007/09/17 19:21 詳細リンク

二世帯主婦さんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

?について
・出資割合に応じて土地・建物の名義に妻も入れるべきです。

?について
・住宅ローン控除は所得税額控除となりますので、通常、ご主人様だけの所得税額では控除しきれません。
・よって、妻の所得分も住宅ローン控除の対象とすべきです。

?について
・母親からの出資分のうち、550万円までは申告をすることにより、贈与税がかからなくて済みます。
・よって、550万円は贈与を受け、残りを共有名義にしてはいかがですか。

?について
・共有名義にする場合、原則として出資割合となります。
・表示登記や保存登記をするときに、司法書士の先生に確認していただくことをお勧めします。

・尚、適切に処理しないと贈与税が課税される場合がありますので、ご注意ください。
(詳細は所轄の税務署で、必ず確認してください。)

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。また、分からないことなどありましたら、お気軽にお問い合わせください。
リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
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藤森 哲也
不動産コンサルタント

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二世帯住宅の名義・ローン控除

2007/09/18 19:11 詳細リンク

二世帯主婦 さま


はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。

頂戴しましたご質問にたいし回答いたします。


>?住宅ローン控除を夫婦そろって受けるために土地・建物の名義に妻も入るべきなのか。

住宅ローン控除を受ける場合には、それぞれ持分(建物)をもって、それぞれの名義で住宅ローンを組む必要があります。



>?妻が名義に入らず夫だけがローン控除を受ける場合と夫婦双方がローン控除を受けるとでは差があるのか。
ご主人様の住宅ローンの借入金額と、所得税の額によって変わってきます。
住宅ローンの控除額が、ご主人様の所得税だけでは控除できない場合、
奥様も住宅ローンを組んだほうが控除という面では得です。


>?母の出資分は贈与にした方がよいのか、共有名義にした方がよいのか。

お母様の出資に関しましては、以下の方法があります。
1)住宅取得の贈与として、相続時精算課税を選択する。
この場合は、名義を入れる必要がなく、税金が発生するのは、お母様が亡くなったときになります。
(ただし、来年の確定申告で届出が必要)

2)普通に贈与として、贈与税を支払う
この場合も、名義を入れる必要は無く、税金は来年の確定申告時に納付
ただし、税率は50%になり目的をなさないため選択から除外

3)お母様の出資に合わせて持分をいれる
出資比率に合わせて持分を入れるため、贈与等は発生しません

以上の観点から、お母様の出資に合わせて持分を持たせたほうが、いいかもしれません。


(文字数オーバーのため、回答を分けさせていただきます)

補足

>?共有名義にした場合は割合はどうしたらよいのか。
(夫・母の場合、夫・妻・母の場合、土地・建物ともに)

お金をだした割合に合わせて、持分を持たせなければなりません。
土地と建物で持分割合は、一緒にする必要はありません。
なので、お母様に持分を持たせる場合、建物の持分を多めに持たせると、
建物の減価償却があるので、相続時に相続税評価額が低くなります。


念のため、詳しいことなどは、司法書士の先生及び所轄の税務署にご確認ください。

以上、ご参考になりましたでしょうか
アドキャスト 藤森哲也

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(不動産コンサルタント)
株式会社アドキャスト 代表取締役
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