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売るか貸すか

住宅・不動産 不動産売買 2007/09/16 04:54

現在築11年の旧借地法の3LDKマンションに住んでいます。手狭になった為、住替を予定しています。
ローン残債ありません。売却すると3500万、賃貸で18万の査定がついています。
購入予定マンションは6000万、自己資金1500万です。マンション内に空き家無く、現在は借り手が見つかりそうですが、将来的な修繕費負担と賃料収入の中断等の不安があり悩んでいます。

ちさみささん ( 東京都 / 女性 / 41歳 )

回答:2件

早乙女 明子 専門家

早乙女 明子
建築プロデューサー

- good

賃貸とリフォーム

2007/09/17 19:06 詳細リンク
(5.0)

はじめまして、ちさみささん。株式会社ガウディの早乙女でございます。

リフォームと税金、二通りの視点から回答させていただきます。
まず賃貸に回す場合、現況住んでいたままで18万円の価格が確定できているのか。例えばテレビや冷蔵庫の後ろのクロスは黒ずんでいないか。クッションフロアや幅木はどうか。貸すにあたって表面内装が必要ではないか。あるいは水周りを交換して貸すことが前提となっている18万円ではないか、検討する必要があります。
さらに、賃借人が数年で退去、クロスなどが汚れていたとします。東京都の条例で敷金から引けるのは部分的な箇所の一部張替え分のみ、ところが次の方に部分的な補修で貸せるのか?結局一面全部張り替えなければならない、という問題も多く見かけます。貸して4年目、築後15年目で給湯器が壊れて交換=10万単位の出費などもありがちです。当該物件のリフォーム費用と賃料を長期目線で検討する必要があります。
また、今回の購入予定のローン、当該物件を売却しないと4000万超となるのではないでしょうか。その際の金利を計算する必要があります。賃料で得た益の一部が金利に消えていませんか?

また、2件目となると居住用ではなく、投資用物件扱いで税金が掛かる場合があります。現在居住の物件は奥様名義、新しい方はご主人名義、だったりすれば別ですが、その場合は売却益を新規購入の物件のローンの返済に充てると夫婦間贈与になりますのでご注意を。
不動産会社を挟んだとはいえ、個人対個人の分譲マンションの賃貸、ちょっとした負担を考えると当該物件を売却し、売却益を新規物件の購入費に充てるという検討も必要ではないかと思います。
税制面との検討をお勧めします。

評価・お礼

ちさみささん

適切なアドバイスを頂き、ありがとうございました。
表面的には、新規購入分のローンを賃料収入に当てられる、と考えましたが、非常にリスクは高そうです。再検討いたします。

回答専門家

早乙女 明子
早乙女 明子
(東京都 / 建築プロデューサー)
株式会社ガウディ 代表取締役
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何年かけて回収するかです。

2007/09/17 00:11 詳細リンク
(4.0)

結論から言えば。
ちさみささんの近くで18万円の賃料収入があげられる不動産にはどんな物件がありますか?3500万円より安い物件がありませんか。あればそちらに投資し、なければ今お持ちのマンションを賃貸して収益を得るべきです。

そのためには、収益性で比較すれば良いと思います。3500万円の物件で18万円の月収、年収で216万円です。一年目の表面利回りは6.17%です。

2年目以降は空室率・経費率・家賃下落率を控除していけば何年で回収できるか出てきます。ここでは詳細計算は割愛しますが、多分誰がやっても25年から30年となると思います。

ということはこの物件を賃貸にしても、築年数からも面白くないと思われます。一旦現金化して、他の利回りの良い物件に再投資の方向性を考えられたらいかがでしょうか。

不動産投資の本もたくさん出ています。参考にしてください。
高下弘之

評価・お礼

ちさみささん

新しい家のローン返済に役立てるか、どうか、という視点しかありませんでした。
非常に参考になりました。
ありがとうございました。

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