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対象:不動産売買

未入居戸建て

住宅・不動産 不動産売買 2017/03/11 20:36

宜しくお願い致します。
50代で住み替えを考えていたところ、昨年5月築の未入居物件を見つけ(築10か月)物件の見学を業者に依頼して内見してきました。
広告には載っていませんでしたが、建売をある人物が買ったが、事情があって入居しないまま売りに出したとの事です。
登記簿を確認したところ、ローンを組んでいない事や、今は隣の県のワンルームマンションに暮らしている(多分)などが分かりました。
という事は、個人間での売り買いになるので、ある程度の事情を知らないと不安が先に立って前に進めない状態です。
見た目や間取り、設備面はほぼパーフェクトなんですが…。 不動産業者は「購入して直ぐに転勤になった」と言っていますが、4LDKに一人暮らし?と、思考がよくない方向に向いてしまっています。
登記簿の他に何かあるでしょうか。また、不動産業者は1社のみで売り出しているのも解せません。レインズに載せていない様な気もいたします。宜しくお願い致します。

マヨマヨさん ( 千葉県 / 女性 / 55歳 )

回答:1件

藤森 哲也 専門家

藤森 哲也
不動産コンサルタント

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未入居新築戸建ての個人間売買について

2017/04/01 16:43 詳細リンク

不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。

ご質問いただきました件ですが、マヨマヨ様が不安視している

ポイントは、売主である個人の方の本当の売却理由ということ

なのかと思います。


売主が宅建業者であれば、単なる事業用としての販売と思われますが、

個人間で、しかも購入後すぐに売却という流れは、購入する側からは

その売却理由が購入判断の重要な要因となることもあると思います。



個人の方が、購入後すぐに売却する理由として、よくあるものには、

・投資用(今回でしたらインカムではなくキャピタル狙い)
・近隣に変な住人がいる
・地域性が合わない(既存住人から仲間外れにされる、意識や生活水準が合わないなど)
・以前に事故や事件のあった現場
・宅建業者が瑕疵担保責任を免責にする為の脱法行為
・家族の状況に急な変化があった(家族構成や、親の面倒をみる為の帰郷)
・本当に転勤(現住所の県が異なる登記があるとのことから可能性は高いです)

あたりが挙げられるのではないでしょうか。



不動産の購入では、投資用・居住用に限らずローンを利用される

ことが多いので、融資を受けていないとう状況からは、潤沢な

自己資金(親の援助なども含む)がある方という以外は分かり兼ねます。



また、1社のみに売り出しを依頼することは、不動産売買ではよくございます。

売却依頼ではほとんどが専任媒介や専属専任などでお願いしますが、この場合、

他の業者には売却依頼ができないので、必然的に1社が売却の窓口になります。

そして専任の1社が、定められた期間内にレインズへ載せないこともあります。

本来やってはいけないことですが、抱える物件数が少ない業者ほど、

自社だけで反響を集めたり、買主側からも手数料を頂ける立場でいる目的で、

そのようなことをしている場合も割とある印象が強いです。



宅建業者が、瑕疵担保責任を免責にする為の脱法行為は考えづらいですが、

稀に疑わしい案件もあると聞きます。

宅建業者として販売する場合、瑕疵担保責任の期間については、引渡しの日から

2年(宅地建物取引業法)もしくは発見してから1年(民法)となります。

その物件が新築であれば、「構造耐力上主要な部分」と「雨水の侵入を防止する部分」

の瑕疵について最低10年間を義務づける品確法もあります。

それが個人となれば品確法はなく、瑕疵担保責任も免責にする特約が有効ですので、

個人の売主を入れることで、本来負うべき責任を逃れられるという考えです。

本当にそのようなことであれば、保証される内容が薄くなりますから、買主にとっては

良くないことですが、ここまでやっているとは考えづらいかと思います。



尚、お一人暮らしには広めの4LDKという間取りも、将来的な家族構成を考え、

ライフプランを考慮した間取りを検討する方もいらっしゃるので、そのことだけでは

投資用や業者の脱法行為といった判断は難しいです。



投資用・業者の責任逃れよりも、マヨマヨ様が住むにあたって気になるところかと

おもいますが、近隣からのクレームなどのトラブルの有無、変な住人がいるなどの地域性、

または、事件や事故の現場であったなどの理由で即売却となってはないかという点です。

ネットでの検索ではでてこないものでも、その地域では周知の事件などもありますし、

こういったことは、売主も知っていて告げない可能性があります。



こういった地域性や事件事故関係は、通常行う現地・役所・法務局調査ではなく

近隣への聞き込みで調査などで判明するものです。
(この周辺聞き込みを行っている業者は不動産仲介業では殆どありません)

当社では取引の際に売主から、買主の購買意志、購買条件を決定する可能性を

考慮した項目を提示し、売主より情報開示書として書面にて取得しています。

※画像参照。


買主が知りたい怖いことは、売主は売却する為に言いたくない事でもあります。

明らかに隠したマイナス事項があれば、瑕疵担保責任や損害賠償などを請求時の、

言った言わないのトラブル回避に証明として役立ちます。




売主が宅建業者の場合より、保証関係は薄くなる取引となるでしょうが、

マヨマヨ様が、そういった条件・状況も認識したうえで、それでもその物件が

欲しいと思えるようであれば、必要な確認や書面による回答取得を行い購入を

判断されては如何でしょう。




また、情報開示や確認にも限界がありますから、ただ不安に思いながら

購入するのではなく・・・


1・情報開示書にて告知のない事件・事故・近隣トラブルが原因の売却と判明した場合は、
瑕疵担保責任の期間に関係なく損害賠償の請求対象とする旨の契約条件を付ける交渉。

2・瑕疵担保責任の有無を確認し、なければ設定してもらうこと。
(個人間なら通常は2~3ヶ月で、範囲は雨漏り、シロアリの害、建物の構造上主要な
部位の木部の腐蝕、給排水設備の故障が一般的)

3・瑕疵の範囲を前項のように特定せず「対象不動産の隠れたる瑕疵」とし、
「本契約締結の目的が達せられないときは契約解除することができる」
といった契約条件の交渉

4・契約から引渡し(全額支払う時期)までの間に、買主が対象不動産の調査をすることへ、
売主が了承する旨の契約条件の交渉

5・売主の売却理由は転勤によるもので、事件・事故・近隣トラブルが原因であれば、
平穏な生活という買主の購入目的は達せられない旨の明記。

6・不安要因について早い段階(瑕疵担保責任の期間内)で調査をすること。

7・築1年程度なので、先に説明しました品確法の10年保証が期間内です。
元売主(責任のある業者)の了承があれば残存期間を引き継ぐこともできますので、
その手続きへの売主の了承と協力を明記


などなど、その後のトラブル回避や責任の帰属先を自分に向けない為の、

事前対策を施すことも大切です。


マヨマヨ様が購入に踏み切る為の確認事項として、転勤の辞令(日付に注意)を

売主に開示してもらえないかもお願いしてもよいかもしれません。

回答が遅くなり、判断のタイミングとしてお役に立つものか危惧するところですが、

この回答がマヨマヨ様の安心安全な不動産購入に役立って頂ければ幸いです。


以上、ご参考になりましたでしょうか。

アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也

宅建業者
瑕疵担保
戸建
不動産売買
不動産購入

回答専門家

藤森 哲也
藤森 哲也
(不動産コンサルタント)
株式会社アドキャスト 代表取締役
03-5773-4111
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将来必要なお金を把握せずに、家を買うのって怖くないですか?

売ってしまえば終わり・・・になりがちな不動産業界の現状に疑問を抱き、不動産購入には欠かせないお金の勉強をスタート。FP資格を取得。住宅購入に向けての資金計画、購入後の人生設計までトータルにサポートする「一生涯のパートナー」を目指しています。

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