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対象:不動産売買

売買に伴う境界確定測量について

住宅・不動産 不動産売買 2017/01/09 11:37

600坪の土地(市街化区域内の宅地見込地)の売却を考えていますが買主(開発業者)から対象地の境界確定測量を求められています。現在、隣接地の所有者の1人とトラブルを抱えているため測量に伴う立会を拒否されています。そのため取引を成立させるには至っていません。裁判により売買に至ることは可能だと思いますが、莫大な費用と時間がかかるため、あまり現実的ではありません。個人間の売買では筆界特定制度の利用により売買が可能になると思いますが、やはり通常の取引では、後々のトラブル防止のため境界確定測量を買主から求められれば、実施しないと取引が成立しずらい状況になってしまうものなのでしょうか?土地家屋調査士さんにも話しましたが、いい返事をいただけませんでした。

yotaroさん ( 長野県 / 男性 / 57歳 )

回答:1件

藤森 哲也 専門家

藤森 哲也
不動産コンサルタント

1 good

売買に伴う境界確定測量について

2017/01/11 21:26 詳細リンク

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。

ご質問いただきました件ですが、不動産を売買する際に、境界確定を行うことは

絶対的な条件ではありません。

また、境界が確定しないからといって、その売買が後々トラブルに発展するかどうかは、

契約時の説明次第となり、そのことをふまえた契約書・重要事項説明書を作成すれば、

Yotaro様に損害賠償等の責任や、契約無効などが生じないよう不動産売買を行うことは

可能です。



地域の商慣習や、単純に売り易くする為として、境界確定は完了している方が

良いかもしれませんが、絶対的なことやYotaro様に責任が及ぶことを回避する為の

ものではありません。



ご質問を拝見しますと、買主は開発業者とのことですが、建売など開発を生業とする

業者は、仕入れの契約時には確定測量を求めてくることが殆どです。



ここで注意が必要なことは、契約だけは先に締結し、引渡しまでにYotaro様が

境界確定を行う条件を付けることです。


その条件が成就できないときに、その契約が白紙解約であれば良いのですが、

そういった解約条件の設定が無い場合、違約となり金銭的(多くは売価の10~20%)な

追求を受ける立場になってしまいます。



業者側からすれば、成就できれば良し、不成就なら契約の白紙であったり、

違約金の請求や、その分値引きしての取引を迫るなど、業者側に損はなく

有利な選択と責任追及ができる状況です。


現在は契約まで至っていないとのことですが、境界確定が未了なうちから、

境界確定は後々の条件にして、契約だけを先に締結する提案があれば、

そういったポイントは十分に注意が必要です。




尚、金額や企画内容によっては、境界確定がないままでも取引してくれる業者も

可能性としてはございますので、他を探してみるのも一つです。

仮に隣地の方が境界立会いに応じなくても、Yotaro様がおっしゃる通り、

筆界特定精度を利用すれば、1年近く掛かってはしまいますが、境界の

決定は可能ですから、その手続きは進めておいても良いでしょうし、

問題を抱えたもの同士でなく、何のしがらみも無い不動産業者が土地所有者となれば、

いづれは必要な境界立会いに、案外すんなり応じる場合もあるかもしれません。


また、この筆界特定は個人間でなく法人(宅建業者)でも可能です。

開発業者などが土地を仕入れた後に、その業者自身が行っても良いのです。

余程、非常識的な境界ラインを主張していなければ、ある程度の位置は予測できると

思います。



Yotaro様の土地は600坪と大きいので、問題のある隣地側は土地のみで企画した区割りや、

その他の区画で建築確認申請を行っていけば、建築許可が出た時点で、業者は建物が

完成する前であっても新築戸建てとしての販売・契約締結も可能になります。


そのことから、境界確定がなくても契約を承諾する業者がいる場合もあるでしょし、

先程説明したような、Yotaro様の契約条件として境界確定を課して、

先に契約締結だけを促されるケースも出てくるかもしれません。





この境界確定の出来ない状況が、Yotaro様の責任追及など問題へ発展するとすれば、

原因は隣とのトラブルを隠して契約したときです。




契約後や引渡し後に、聞いていなかった近隣トラブルが発覚し「境界立会いができない」

「分筆登記ができない」「企画がすべてダメになった」など、買った側が知らなかった為に

回避できなかった損害へのクレーム、瑕疵担保責任、賠償金請求などです。



そういった物件の問題点を包み隠さず告知し、当然、書面での説明後に証明押印を行い、

その状況を理解した上で了承して購入してもらえば、Yotaro様が危惧されている問題へは

そうはなりません。




同じ物件の売買でも、物件の状況を勘案した契約条件一つで、それらが及ぼす利益、

またはリスクはまったく違ったものになりますから、Yotaro様にとって

ベストな売却の実現に役立つアドバイスとなれば幸いです。



以上、ご参考になりましたでしょうか。

アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也

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藤森 哲也
(不動産コンサルタント)
株式会社アドキャスト 代表取締役
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売ってしまえば終わり・・・になりがちな不動産業界の現状に疑問を抱き、不動産購入には欠かせないお金の勉強をスタート。FP資格を取得。住宅購入に向けての資金計画、購入後の人生設計までトータルにサポートする「一生涯のパートナー」を目指しています。

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