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二つの不動産の価格の差について

人生・ライフスタイル 遺産相続 2016/12/09 00:59

よろしくおねがいします。相続人は兄弟二名です。
二つの土地をそれぞれ相続することになるようです。Aは、形よく需要がありそう。Bは、間口が狭く車が入れない、道路から低い、いびつで、借すのも売るのも難しそうです。しかし、面積が広いのでBの方が高くなります。そのBを相続するのが私です。査定された額では到底売れないと思います。そこで、相続前に換価分割するのも一つの方法かと思いました。それなら、Aの土地との価格を基に、差額を払えば平等になると思うのです。しかし、売れるとは限りません。向こうが差額を減額してくれれば、少しは、気持ちがほぐれます。法律的に、その可能性はあるのでしょうか。実際問題として、いつ売れるか、どの程度低い価格になるのか。自己資金を投入してまでは考えていません。出来ません。
こんな状況です。換価分割が良いか、土地を相続して、後々売るか、どちらがよいのか。その他、アドバイスがありましたら教えて下さい。
出来るだけ大変にならないようにと思うだけなのです。お願いします。

h356kkさん ( 京都府 / 女性 / 54歳 )

回答:2件

ご質問について。

2016/12/09 10:28 詳細リンク
(4.0)

>二つの土地をそれぞれ相続することになるようです。

とありますが、今どの段階ですか?

実際に、誰かが亡くなって相続が開始されているのですか?

遺言が遺されていて、その遺言の内容が先に書かれた「二つの土地をそれぞれに相続させる」
という内容になっていたのですか?

相続開始後に、遺言なしの状態で分割協議をしている最中なのですか?

それとも、親が遺言を作成している段階でまだ亡くなってはいない段階ですか?

>二つの土地をそれぞれ相続することになるようです。

というのは、誰の意思によるものですか?

仮に、遺言なしで法定相続人間で協議するなら、固定資産の評価額ではなく、実売価格を遺産の額として分割協議をしたらよいと思いますが、どのような話し合いがされているのですか?

評価・お礼

h356kkさん

2016/12/09 12:46

詳しく書くことにためらいがあり、分かりづらくしてしまいました。不動産会社によって査定額が違うので、分割方法としてどちららよいか、悩んでいました。ありがとうございました。

小林 政浩

2016/12/09 13:16

双方ともに売る気があるなら、両方を実際に売って残ったお金を半分にしたらよいでしょう。

評価が不動産会社によって違うのはよくあることです。

不利な土地をあなたが相続することが避けようのない事なのか、そうでないのかでいろいろ選択肢はあるのです。

ぼやかした相談をする気持ちはわからないではないですが、それでは本当に必要な情報を得ることは難しくなります。
それは結果としてあなた自身の特になりません。

相談料を払ってでも資料を持参して弁護士などに面談で相談した方が良いと思いますよ。

回答専門家

小林 政浩
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不動産鑑定士等に土地の評価をしてもらう必要があります。

2016/12/09 12:16 詳細リンク
(5.0)

h356kkさん はじめまして
FP税理士の柴田博壽と申します。
2つの土地があって、一方が整形地であるのに対し、もう一方は、間口狭小で、接道との高低差があり、かつ不整形地であった場合、幾分広いだけをもって評価額が高くなるとはならないかと思います。
相続財産の評価においては、「接道との著しい高低差」があれば通常より10%減額することになっていますし、また「間口狭小(奥行長大)」や「不整形地」に対してそれぞれ数パーセントの減額が認められています。その場合は、通常価格に対して8割強の評価になるかと思います。
実際に取引される場合にも、形状によって、通常より低い評価になることは間違いありません。場合によっては、80パーセントを下回ることは十分あり得ますね。
したがいまして、時価評価も土地の面積に単純に一定の単価を乗じて計算するのではなく、こういった条件を加味して行うことになりますね。具体的には、不動産鑑定士等に評価を依頼し、正しい評価を知っておくことが良いと思います。もし、評価差額があれば、不公平のないよう協議することが必要になってきます。
しかし、片方の土地は、車の出入りができない間口ということで法令上、建物の建築も難しく、活用効果も限定されると思料されます。
「換価分割」も「後々売る」ということも土地を売却することには変わりがないのですが、そのためにも評価をしておくべきで、結果如何では、早めに流動化することも円満な解決上、よりよい一方かと思います。
ご参考になれば幸いです。

相続財産
狭小
高低差
不動産鑑定士

評価・お礼

h356kkさん

2016/12/09 13:01

すみません。土地の面積の違いで金額に差があります。
不動産会社によって査定額が違うので、ここが話し合いになるかと思います。不動産鑑定をして頂くかどうかを含め、考えないといけないことがよくわかりました。不整地だと言うことを理解してもらえるように努めます。「早め」も検討します。ありがとうございました。

柴田 博壽

2016/12/09 13:46

h356kkさん FP税理士の柴田です。
高評価を頂きありがとうございます。
円満な解決ができるよう祈念しています。

回答専門家

柴田 博壽
柴田 博壽
(東京都 / 税理士)
所長
03-6425-7440
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