借地の買い取りを言われたが値段が折り合わない

住宅・不動産不動産売買 2016/12/05 09:42

現在賃貸借契約を結んでいる借地に建っていますが、「地主さん相続問題が今後出てくるので土地を購入してくれないか」と言われています。
その土地の購入価格が実勢価格以上の単価から「20％下げるからどうか？」と言われ困っていますが、買いたい方向でいます。
この土地を購入する際の適正価格を知りたいのですが、どうやって調べれば良いのか教えてください。
土地の言われが有り、現在の地主さんは元地主の孫にあたる方ですが、売買の経緯もわかっていないではと思います。
土地は、私の祖父に当る方と土地の大地主との間で借地契約を結び貸借していたみたいですが、ある事情で父に対して土地の大地主より売買（契約書有）の話がありましたが、資金の手当てが出来ず、今の地主が「買い取っておくから、後日お金が出来たら、所有権を移す」との約束をしましたが、等々履行できず、今の地主の祖父が登記をしてしまい相続後現在に至っています。
その事を踏まえて、単価を弾きたいのですが根拠がないため難しいとの専門家の話でした。
妥協点を見出す方法があればと思っていますので、ご教授ください。

補足

2016/12/05 16:58

大変参考になりました。ありがとうございます。
私が取り交わした契約は、賃貸契約、昭和59年4月ですが、契約年は25年ですが、もう満了ですがそのままです。
転貸し借地権譲渡、改築増築の等の承諾条件があります。
他、土地の面積は、52坪です、建物は木造2階建て50坪です。
路線価の借地の割合、単価の記載はありませんが、以前のH26年の路線価はあります。
16970と書いてあります。
それと、土地の売買契約書に書いてある、保証人が現在の地主という事実は納得いきません。
父親の契約を横取りしたとは考えられませんか？
それって違法性があると思いますが・・・
昔の売買は、小作権等絡みが有りその辺の事は取引に反映しないでしょうか？
面倒くさいですが、ご教授下さい。
土地の売買契約書
大地主ー父親保証人現在地主の祖父（登記人）
そのほか大地主と取引をするとの契約書
現在地主の祖父（登記人）ー父親
がありとてもややこしいです。

ベンムトツさん（島根県 / 男性 / 64歳）

回答：1件

専門家

野口豊一
不動産コンサルタント、FP

借地の買取の評価額と実際について

2016/12/05 15:28 詳細リンク

不動産コンサルタント＆ＦＰ野口豊一です。

ベンムトツ様が、地主と現在賃貸借契約されている土地・建物の詳しい状況や規模が判りませんから、確定的な事は述べられませんが、良くある事例を前提に申し上げます。

現在、借地権の買取を指向されている土地に立つ建物が建っている場所は、住宅地と想定します。建物はベンムトツ様のご自宅として。
通常の借地の価額評価は、国税庁が相続などに適用する「路線価」が1つの評価になります。
最新の評価額は、下記のサイトで検索できます。

http://www.rosenka.nta.go.jp/
この地図より、ベンムトツ様の該当する土地が住宅地であるなら、平米当たりの路線価評価額が判ります。一般的に、路線価は時価の70％とされて居ますから、路線価を0.7で割った価額が時価になります。
更に、この地図に「借地権割合」がＣ、Ｄ等と示されており、Ｃ＝60％、Ｄ＝70％です。
即ち、借地権が60％の場合は時価に関して借地権（＝借地者の有する権利）です。

例えば、ベンムトツ様の土地が、路線価単価7万円、借地権60％の場合は
（7万円÷0.7）×60％＝6万円---ベンムトツ様の取分割合
（7万円÷0.7）×（11％-60％）＝4万円---地主様の取分割合
の如く、時価評価は一般的に地主の方が低くなります。
従って、地主が何を根拠に、「売買時価より、20％減でどうか？」と言っているのか疑問です。

もう一つは、現在ベンムトツ様が契約しておられる内容が重要な判定基礎になります。
即ち、契約期間、契約期日、賃料、更新時の問題、契約終了時の問題、建物の改築、建直し等が影響します。
例えば、木造2階建て130平米、期間30年間とされて居て、建直し改築など認めない内容であり、残り期間が10年となると上記の価額は、20％ＵＰとなり4.8万円の単価になるでしょう。

更に、賃借料や更新料の支払い状況、又祖父様の実現しなかった売買契約の確実性などありますが、地主は高く売りたい、借地人者は安く買いたいの綱引きでは収まりません。

不動産鑑定士などの専門家に「鑑定依頼」するのがベストです。

実際の売買で私の経験では、売買を持ち掛けた側が10～20％減になる場合が多いのです。
しかし、地主が言い出した案件を素通りする事なく、乗るべきと思います。
建物は、年々減価しこれが行く行くは地主側に利する結果になるからです。

個別の事は----- http://www.iriscon.co.jp へ問い合わせください。

補足

ベンムトツ様が述べられている、路線価の価額も「16970」は表示されている単位は、平米当たり千円ですから、「1,697万円/平米」となり、坪換算560万/坪となり、東京駅八重洲口前のｈ26の地価です。何かの間違いでしょう。
ベンムトツ様が実行されなかった「売買契約書」を云々されていますが、不動産の契約行為は戦前より「書面主義」が踏襲されており、この契約をここで出しても余り効力はないと思います。
私が知る限り、小作は農地に限っており、その時代＝終戦前後の不法行為などは、現在の取引材料にする事も得策では無いと思慮します。
ずれにしても、「現賃貸契約」が基本ですが、詳細に契約内容等を拝見しなければ、コメントも出来ません。
公開画面では、限界です。
個別事項は、http://www.iriscon.co.jp/ にてお願いします。

ご不満でしょうが、何卒ご理解の程をお願い致します。

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