建築条件付き土地の解約について

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。

ご質問いただきました件ですが、条件付土地契約の場合、建築請負契約が締結

されなかった際は、土地契約そのものが白紙となりますので、売主はyydd4865様へ

手付金を返さなくてはなりません。



但し、注意が必要となるのが、故意に請負契約を締結しなかったことが、

売主に証明されたり、買主の違反行為とみなされた場合です。


yydd4865様がわざと時間を作らず、3ヶ月間一度も建物の打合わせに出ないことや、

非常識な注文・普通に考えれば不可能な注文を繰り返して、請負契約が結べない状況、

3ヶ月間故意に音信普通の状態でいるなど、明らかに売主・建設会社に落ち度がない

ものでしたら、土地売買契約上の買主責任を履行していないと言われ、違約金の請求など

責任を追及される可能性があります。


おそらく、契約内容や条件には「3ヶ月以内の請負契約成就」「手付金放棄(売主が倍返し)」

住宅ローンを利用していましたら「ローン特約」などもあるかと思います。



それぞれ解約に至る条件を定めており、「3ヶ月以内の請負契約成就」については

売主買主が互いに努力し、打合せや協議を重ねても、この土地(広さ・形状)や

地域(法令・慣習)、または市場の状況(建材の高騰による建築コストＵＰ)などで、

どうしても請負契約まで至らなかったという前提が必要かと思います。

また、建設業者の無責任な仕事や、一般的に信頼の置けない業者と思われる相手なら、

不信感を理由に請負契約を結べない状況も認められるかもしれません。



それ以外を理由に解除する場合、買主または売主都合として「手付金放棄(売主が倍返し)」

という解除権が設定されている内容です。



今回の解約理由は、この相談上ではyydd4865様側の気持ち的な部分であったり、

家族間の意見相違があげられますので、原則は「手付金放棄」で行うものになります。



しかし、疑われる余地のない建物打ち合わせの末、致し方ない状況で請負契約が

締結できなかった場合、その真意が故意かどうか分からなければ「請負契約条件」の

不成立で土地の白紙解約が成立してしまいますが、本来「手付金放棄」の解約理由なので、

そういった行為には、わざとであることが判明した際のリスクがあります。






また、もう一点注意が必要なことがございます。



「手付金放棄」での解約ができる期間には限りがあることです。

一般の買主と宅建業者の売主間で売買契約をする場合、ほとんどはその期間を

「相手方がこの契約の履行に着手したときまで」としていることが多いです。

履行の着手については、売主が既に着手しているとして主張してくる場合があります。

履行着手後である場合、多くの契約には違約金・損害賠償金などが設定されていて、

支払い義務が生じますから、どの程度の設定がされているか契約書などを確認して下さい。

通常は売価の10％～20％が多く、例えば売買価格４千万円の物件であれば、400万円や

800万円といった金額になります。



尚、「履行の着手」とは、昭和40年11月24日最高裁判決では・・・

「債務の内容たる給付の実行に着手すること、すなわち客観的に外部から

認識できるような形で履行行為の一部をなし、又は、履行の提供をするために

欠くことのできない前提行為をした場合を指す（単なる履行の準備行為では足りない）」

としていますが、何をもって「履行に着手した」と扱うかは、裁判になったものでも

様々な判例があり、はっきりしない部分があります。



購入にあたって売主に課した、特別な条件(買主希望の地積増減による新たな区割りでの

分合筆登記等)などがあれば、それらの進捗状況など考慮しての判断や、早めの対応が必要

かと思います。



尚、住宅ローン特約があれば、審査による承認をいつまでに取得するという

期日・期限が設けられていると思います。

事前審査が通っている場合、余程のこと(時前審査時には考慮されていなかった否決原因に

値するマイナス要因発覚等)がなければ、本審査も通らないことは稀ですが、万一、

ローンの否決やローン承諾期日までに承認が間に合わなかった場合は、ローン特約で

白紙解約できる条件(手付金も買主に返還)になっていることが多いです。


ローン期日が間近で、審査結果がまだかかる(ローン期日以降となる)可能性があり、

売主がそれまでに履行の着手に動くことがないようであれば、そのようなタイミングと

考慮してみるのも一つの方法ですが、全て (売主の履行の着手とその時期、ローン特約期日

と審査結果の時期または審査結果など) が予測ですのでリスク(期日内のローン可決と

売主の履行着手で違約金支払いでしか解約不可など)もあります。




・本来の目的とは違いますが、リスクを承知のうえ誤魔化しきる覚悟で「3ヶ月以内の請負
契約条件」不成就による解約にもっていくか、

・通常の意味合いで設定されている「手付金放棄」で解除するか、

・ローン審査の状況とローン特約の期日を考えて、とりあえずその期限まで待ってみるか、

・または正直に売主へ相談し、合意解除をお願いしてみる。(互いに合意の上解約。
無条件の場合もあれば、手付金よりは少ないペナルティで済む場合もありますが、
逆に手付放棄を進めたり、履行の着手をして違約でしか解約できない状況を作ろうと
されるリスクも有)


など、解除方法にも幾つかの選択肢がございますが、それぞれのメリット・デメリット、

リスクや労力を考えて、また考えられる相手先の対応・行動なども予測して、

どう動き出すかを事前に精査することが大切です。




もしくは、解除以外にも新築されてから未入居のまま転売した際の相場・売却可能額を考え、
手付放棄などより少ない損失であれば転売も視野に入れてみたり、
(エリアや相場状況によっては売却益が出る場合もありますが、売却が困難ですと更に損失が大きくなる可能性も有)

賃貸相場をみて、借主が直ぐに見付かる賃料でもローン返済に問題がなければ、そういった
選択もあります。


また、ご家族はどういった部分を危惧されているのでしょうか？
yydd4865様ご自身が、この物件自体は気に入っており、ご家族理解が得られれば
購入を継続するお考えでしたら、反対理由によっては、ご家族に納得してもらう為の
物件や地域の魅力、メリットなどを集め、理解してもらえるよう努める方が、
リスクも労力も費用負担も少なく済み、結果、一番よかったということもあります。


せっかくの契約を解除するのは少し残念な気も致しますのが、良い選択のお役に立てに

なればと思います。

以上、ご参考になりましたでしょうか。

アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也