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中古住宅の価格について

住宅・不動産 住宅検査・測量 2006/08/17 00:00

中古住宅の購入を検討していますが、登記簿を見ると抵当権が?H12.12月に3480万円、?H13.6月に1520万円、?H13.6月に980万円と3回に分けて設定されています。売主は土地を買って注文住宅を建てたそうなのですが、これはどういう意味でしょうか。?が土地代金、?が建物代金、?が諸費用と考えればよいのでしょうか。ちなみに不動産会社からの見積もりで、火災保険の評価額(再取得価額)が1500万円となっていました。(それはこの住宅が1500万円ということでしょうか。)
どうぞよろしくお願い致します。

こひつじさん ( 神奈川県 / 男性 / 36歳 )

回答:1件


お答えします

2006/08/17 17:39 詳細リンク

「こひつじ」様のご質問にお答えします。

実際には、登記簿謄本(または全部事項証明書)を拝見しないと分らない部分もあるのですが、
?H12.12 3480万円 ?H13.6 1520万円 ?H13.6 980万円
となっている抵当権の内容ですが、?は土地の購入移転登記のとき、??は建物の保存登記の際のものと推量いたします。ただ、自己資金を充当されているケースも考えられますので、設定金額がそれぞれの代金とは一概には言い切れないと思います。

また、?と?は同時に設定されているとすれば、例えば住宅金融公庫等の公的融資と銀行融資のように二つの融資を受けて決済をされたものではないでしょうか。

この辺りは、「こひつじ」様がご相談をされている不動産会社の担当者の方に依頼して、ご購入の際にお願いしようとされている司法書士、または融資を受けようとする金融機関の指定する司法書士の方にご確認をされてみたらいかがでしょう。

また、住宅の評価額ですが、火災保険に関しては一定の評価基準を定めておりますので、実際の価額とは異なる場合も出て参ります。一般的に実際の金額とは20〜30%程度の差は出るようです。

建物の詳細は分りかねますが、火災保険では建物の所在、構造、床面積等により機械的に評価額(再調達価格)が算定できるシステムになっています。今回の1500万円はこの算定基準で計算されたものと思われ、売買金額の内、建物金額の目安の一つになるものと考えられます。

この他に、売買金額の内、土地と建物のそれぞれの金額として算定される目安としては、固定資産税評価額を按分基準として採用することが一般的と思われます。

ご参考にしていただければ・・・。

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質問者

こひつじさん

不動産会社は教える義務がありますでしょうか?

2006/08/17 21:26 固定リンク

丁寧なご回答ありがとうございます。
?と?は同じ金融機関なのです。なので、なぜ?と思ったのです。
不動産会社には土地代と建物代の内訳を聞いたのですが、価格交渉中ということもあり、教えてもらえなかったのですがもう一度聞いてみた方がよいでしょうか。ちなみに本年度の固定資産税は133500円とのことでしたが、そこから逆算できるのですか?

また、火災保険についてですが、教えていただいたような方法で評価するとすると、価格ありきで建てられた建売物件も、素材やデザインにもこだわって作った注文住宅でも同じ評価ということになるのでしょうか。

どうぞよろしくお願い致します。

こひつじさん (神奈川県/36歳/男性)

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