2軒を売り、買い替えローンを組んで1軒を購入したい

マネー住宅資金・住宅ローン 2016/03/19 17:43

こんにちは。
このような場合どのような選択肢があるのか教えてください。

主人（43歳）名義の不動産が2軒分あります。
1つめは一戸建てで、ローン残は金利3年固定で2.14％2100万円、あと22年あります。（毎月の返済額は7.9万円、ボーナス月10万円）
こちらは主人の両親が住んでおり、毎月2万円ほどを負担してもらっています。
2つめは私たち夫婦と子供の3人が住むマンションで、ローン残は変動金利0.975%で1050万円、あと30年あります。（毎月の返済額3.5万円
ボーナス時返済なし）
1つめの一戸建てで居住中の主人の両親が体調や退職などにより月々の支払いや、家の中の階段昇降がしんどくなってきたとのことで、戸建てを出て市営などへの転居を希望しています。

2軒分のローンを払っていくのは経済的にも精神的にも大変なので、両方を売り、現在住んでいるマンションの近くで1500万円以内のマンションを購入し、買い替え（住み替え？）ローンで組めればと思っています。
このようなことは可能でしょうか。

戸建てのほうはかなり地価も下がっていそうで、現在査定依頼中ですが800～1000万円ほどの売却損が出そうです。
マンションのほうはおそらく購入額に近い金額で売却ができるかもしれません。ただ、3年前に水回りをリフォームしており、そちらのローンが140万円ほど残っています。また、購入から6年ほどですので、それほど返済もすすんでいないため、手数料などを考えると多少赤字はでるかもしれません。

主人の年収は800万円弱、私は80万円ほどです。
この状況で、あまり負担にならない売却法などはないでしょうか。
戸建てを賃貸にともおもいましたが、築19年ほどで、これから修理代がかさむことを思うと積極的になれません。

taka888さん（兵庫県 / 女性 / 44歳）

回答：1件

専門家

野口豊一
不動産コンサルタント、FP

２戸住宅売却し、新規に購入するには---

2016/03/21 03:25 詳細リンク

: (4.0)

不動さんコンサルタント＆ＦＰ野口です。

taka888様が、お尋ねの実家の1戸建てと現マンションを売却して、新規ローンを組んでマンションを御購入を組むことは、可能でしょう。

1戸建ては、少なくともローン支払いのため、月額10万円で賃貸出来るかどうが大きいポイントとなります。仰せの通り、1戸建ては、10年を経過しますと、修繕費やリフォーム費用がかかり、家賃は下落必至です。特に地方では、taka888様のような空き家が続出します。立地が判りませんから判断しかねますが、少々のリフォーム費用が掛かっても、月額14万以上で賃貸出来れば固定資産税を負担しても賃貸で様子を見るのも良いでしょう。

現在の、マンションを売却される原因が判りません。現状が狭い、環境が悪い、等我慢が出来なければ仕方がないですね。

taka888様が仰る、800～1,000万の売却損は、次のどれでしょうか？

1,売却額－現在のローン残高＝必要資金
2,売却額－当初購入した価格
3,売却額－帳簿価額＝税務上の売却損
（帳簿価格とは、当初購入した土地部分の価格+購入時よりの年数分の減価償却した建物額）

詳しくは、--- http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3370.htm

3,であれば、売却損が御主人の給与所得税、地方税が3年間に亘って免除されます。もし、年間100万円の税が有ればこれが対象です。

私は、現マンションの買い替えを少し我慢して、3年間先延ばしし、現在の1戸建てに前記税制を活用し、3年後に改めて新規にマンションを買い替える事をお勧めいたします。

中古不動産の売買は、殆んど不動産業者への手数料が3％～掛かります。
又、売却の場合は、登記料も4～5万円ですが、購入には、ローン手数料、抵当権設定料、登記料等必要です。
住宅ローンを組むには、20%の自己資金がないとローン金利も安くなりません。

1戸建てを売却で、節税分を自己資金や費用に充当するよう努められ、3年後に買い替えをお考えになっては如何でしょう。

只、現状が我慢できない性急なものであり、資金を十分で有れば現マンションの買い替えも選択肢でしょう。

個別の詳しくはこちらから---- http://www.iriscon.co.jp

2戸住宅売却

税制

所得税

評価・お礼

taka888さん

2016/03/21 08:06

ご回答ありがとうございます。
売却損と書いたのは、ローン残が2100万円ですが、おそらく売却額が1100万ほどだと思われるので、この1000万円のことなのですが、1~3どれになるのでしょうか。
今2軒分で3150万円のローンをかかえるより1500万円ほどのマンションを近くで探して（近隣はほとんどマンションで今の家よりもいい条件のところがそれくらいの価格であるので）、戸建てでの残額足りない分約1000万と合わせて買い替えで2500万円でローンが組めれば今よりも支払いが楽になると思ったのですが…。自己資金もほどんどないし、手数料のことなどももう少し詰めて考えてみたほうがいいですね。
ありがとうございました。

野口豊一

2016/03/21 20:15

1)貴方の場合、売却に要する資金不足ですね。1、に該当します。

2）新規の住宅買い替え（￥1,5010万）に、売却による資金￥1,000万を上乗せし、住宅ローンを￥2,500万組むことは、殆んど不可能です。理由は、ローンの貸し手である銀行が設定する担保（抵当権）不足が生じるからです。
どうしても、ローンを組む場合は、別のローン（金利が高く、返済期間も短い）を依頼する事になります。

3）前述の「マイホームの売却損の特別控除」は、要件が厳しく合致するかどうかをご判断ください。