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売買契約書の記載について

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2006/08/12 22:02

売買契約書の記載について、2点質問があります。

1)重要事項説明の段階になって、公募面積と実測面積が異なる
ということを伝えられました。(公募面積から1坪マイナス)
特約事項には、実測面積が異なる場合の1平米当たりの精算額が記載されていますが、この割合を元に説明の無かったマイナス分については、契約前に値引きを依頼するということは一般的ではないでしょうか?(土地の売買では、よくあることなのでしょうか)

2)特約事項に「売主買主双方の話し合いの上、土地の瑕疵担保責任は、買主の事前地質調査及び価格の値引き等から、売主の瑕疵担保責任を負わないものとする。」という記載がありました。売主が宅建業者である場合には、特約をしても無効であるという話も聞きますが、実際のところ(法律など)はどうなっているのでしょうか?

※現在は、書類を確認のため預かっている状態で、押印はしていません。

Kaoruさん ( 神奈川県 / 女性 / 33歳 )

回答:1件


お答えします

2006/08/13 09:20 詳細リンク

「Kaoru」様のご質問にお答えします。

1)公簿面積と実測面積の差異の取扱い

先ず双方の面積に差異があることは、現実的によくあることと考えられます。これは、測量の技術やその他の理由による公簿面積の精度に原因しています。

実務的には重要事項説明書や売買契約書において、公簿と実測の面積の差異を実測精算という形式で精算する方法が行われています。
しかし、既に測量が実施され、実測面積が確定されている場合であれば、精算後の金額に基づき契約をすることも可能と思われますので、仲介業者にご確認をしてみてください。

2)瑕疵担保責任について

瑕疵担保責任は、民法の原則では瑕疵の発見後に1年間の請求権を認めていますが、この場合、際限なく責任が追求される可能性が残り、売主の立場が不安定になります。

そこで、不動産取引における特例として、不動産業者である売主には引渡し後2年間の、その他の売主には2カ月間以上の瑕疵担保責任期間を認めています。
しかし、相手が不動産業者である場合を除き、売買の当事者間に合意された特約(今回の瑕疵担保責任の不担保はこれに該当)があればこちらが優先することになります。

ご質問内容からしますと、販売価格に対して価格交渉(値引き)があったこと、事前の地質調査依頼があったことを理由に、瑕疵担保責任不担保という特約が記載されていると思いますが、これはあくまで売主と買主が合意していることが前提になります。

今回の売買は、個人間売買を不動産業者が仲介したと推量されますので、業者の方によくご確認されてみてください。

私見ですが、不動産取引は一生の内で1回か2回しか経験できないのが一般的です。形式も大切ですが、その前に購入する不動産をお気に召しているかどうかが先決だと思います。

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