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購入予定の土地に古井戸があります。

住宅・不動産 不動産売買 2015/12/16 09:59

土地を購入し、注文住宅を建てる予定です。

土地は傾斜地にありますが、場所としては軟弱地盤の地域には当たらず、地盤はしっかりしているはずと建築家から言われております。
購入予定の土地の契約寸前に、売主さまから「敷地内に30年前に埋めた古い井戸があり、直径70cm、高さ60cm余りの土管が4本、地上から6~8mのあたりに埋まっている」と申し出があったそうです。
表面から見てもそれらしきものは見当たらず、気抜きパイプのようなものも見当たりません。
売主さまは、「もう昔のことなので問題になるとは思っていなかった、出来ればこのままで購入して欲しい、」の要望があるようですが、地盤が大丈夫かどうかも含めて不安があります。

土地の形状からみて、おそらく、古井戸のあたりに新しく建てる住宅の基礎がかかると思われます。
このような場合に考えられるリスクと購入前にできる対処法について教えて下さい。

まだ手付金もいれていませんので、場合によっては購入断念も検討しています。

romanceさん ( 北海道 / 女性 / 41歳 )

回答:1件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
不動産コンサルタント、FP

- good

地中障害がある土地の購入に関して

2015/12/16 15:49 詳細リンク
(5.0)

不動産コンサルタントの野口です。

romance様が購入予定の土地に、売買契約前に「地中障害(古井戸埋め立て、コンクリート管)があると事前に売主側から、告げられている事は、不動産売買において、売買契約後これが後日判明すると、「瑕疵のある土地」とされ、売主はその損害を補てんするか、買戻しをしなくてはなりません。

ですので、予め売主、不動産業者は買い手側に告知して来たのです。これを買主(romance様)が承知して購入する場合は、前項の瑕疵責任を売主側に追及する事が出来ません。
必ず、「重要事項説明書」にそのことは売主側は記すと思います。

A、これを承知して購入した場合のリスク。
通常の住宅(木造、軽量鉄骨)では、基礎は約1Mの深さで支障は少ないと予測しますが、これが露出し、住宅建設に障害が出るリスクを覚悟しなければなりません。自己の責任と費用で3~5m掘り出し埋め戻す必要があります。----このリスク分を値引き。

B、購入前に、売主の負担と責任で事前に除去を条件とする。

C、売買契約書に次のように記す事も一案です。
住宅建設で、これが発見され、除去する必要がある場合は、売手がこれに要する費用を負担する。(3年以内に)

売主が言うように、古井戸は最も簡単に容易に無くするのは、上部の囲いを取除き、下部の井戸部分を土で埋める方法が取られています。昔は各戸に井戸がありこれを取り除くには費用が多くかかりますからこの方法が多い。

もし、この土地に、鉄筋での重量のマンションなどを建設する場合は、必ず、地質調査(ボーリング)をしますから、軟弱地、地中障害等の内容が判ります。

軟弱地、地滑り予想地などは、市区町村の行政機関に「ハザードMAP」が都市地域では有ります。これも参照しましょう。

これらが、調整出来ないようでしたら、価格、コスト、リスクと合わせて検討し、土地購入契約は見送りましょう。

重要事項説明
古井戸
土地購入
土地

評価・お礼

romanceさん

2015/12/16 17:46

野口さま

迅速かつわかりやすいご回答、ありがとうございました。

建築予定の建物は、木造です。

売主に確認したところ、古井戸の正確な位置は不明といわれ、図面も残っていないとのことでした。
(記憶をたどって「このあたりかなあ…?」というレベル)
あとから頂いた連絡によると、意図的に「埋めた」というよりは「砂で埋まってしまって使えなくなった」という話のようで、当然ご祈祷などもされていないらしいです。

不動産屋に言わせると、地中6m以下にある埋設物のため、掘り起こすには道路から傾斜をつけて土地を掘り起こす必要があるといわれました。
(古井戸推定位置は道路より20m以上奥になります。さらに古井戸の手前には解体予定の古家があります。)

いずれにせよ予定外の予算がかなりかかりそうですので、値引きをしてもらって購入するかどうかも含め、依頼予定の建築家ともよく相談して決めたいと思います。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
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独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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