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対象:不動産売買

築浅一戸建て物件の売却について

住宅・不動産 不動産売買 2007/09/10 22:54

今年春に購入した物件の売却を検討しております。
購入金額及びかかった諸費用を上回る売却が出来る様、ご教示頂きたくお願い致します。
購入金額は4400万円、諸費用(登記料、固定資産税、保証料、事務手数料他)200万円、住宅へのオプション費用(フロアコーティング、オーダーメイドカーテン、エアコン、照明器具、CATV工事等)100万円、その他家具付物件として売却出来るならばソファ及びベッド60万円、計4760万円が掛かっております。
不動産各社へ査定を出したところ、周辺地価上昇の為、売却推奨価格は当初は5500万円位で様子見、動きが無ければ5200万円辺りではどうかとの回答が多いです。
銀行からの借入は共同名義で、夫3千30万円、妻1千万円、共に35年ローン、利率は10年固定、返済方式は元利金等、融資日は3/30です。
・仮に12月中に売却出来た場合、銀行への返済金額はいくら位になるのでしょうか。
・築浅中古物件の付加価値を上げるアピールポイント等ありますでしょうか。
・売却を依頼する不動産業者はどのように選んだらよいのでしょうか。複数業者に並行して依頼しても良いのでしょうか、なお当方が負担する費用等あるのでしょうか。売却成約後何割かを報酬金として支払うのでしょうか。その場合、一般的に何割程度でしょうか。
何から始めてよいか全く分からない状況ですみませんが、ご教示の程宜しくお願い致します。

megu..さん

回答:2件

早乙女 明子 専門家

早乙女 明子
建築プロデューサー

- good

アピールポイント

2007/09/12 11:50 詳細リンク
(5.0)

megu..さんこんにちは。
株式会社ガウディの早乙女です。

まず、3月30日に35年で組んだ固定金利のローン、借入額が4030万円ですとおそらく金利が2120万円、6150万円程度の内容でローンを組んだことになると思います。
銀行に返すお金は手元の返済予定表の今月の残金を確認すればわかるはず。詳しくは銀行へ直接聞いて見ましょう。金利も35年掛けて支払い続けると2000万からの負担となりますが、1年未満なので60万くらいではないでしょうか。プラス事務手数料が5.25万円程度掛かると思います。
売却のための仲介手数料が税込みで1,071,000円、契約の印紙が1.5万円掛かります。登記の抹消費用については物件によります。

付加価値をあげるアピールポイントは、なんといっても清潔感。風通し良くきちんと整理整頓されているお宅は、購入者側にとっても好感触間違いなし。
物件自体は新しいわけですから、古さがない分ほこりなどが目立つはず。きちんと手入れが行き届いている印象が、現況を拝見して購入を決める中古の売買においては、とても重要なことだと思います。

まず、仲介業者と専任媒介か一般媒介かで契約、売却のための販売活動をしてもらいましょう。専任はまさしくその業者にお任せする、一般の場合は自身が舵取りをし、複数の業者に依頼する方法です。
一般的に契約が成立するまではお金は掛かりません、契約の際買主から手付金を貰い、自身は仲介業者に手数料の半金を払います。
購入者のローンが通れば決済です。決済時に銀行などで仲介手数料の半金と登記の抹消費用、銀行へ事務手数料を払うはずです。
ローンの残額表の金額+金利60万程度が銀行へ払う金額、(107.1万−1.5万−5.25万−登記の抹消費用)=出費となる経費。
*あくまでも文章からの推測となりますので、必ず関係諸般にご確認ください。

評価・お礼

megu..さん

早乙女さま、丁寧なご回答を頂きまして、ありがとうございました。
昨日3社に内見査定を依頼しまして、その前に徹底的に掃除、全室の窓を開放し風通しと日当たりの良さ、静かさもアピールしたところ、当初の机上での簡易査定よりも大幅にアップした査定金額が出ましたので、一般媒介で数社に仲介を依頼しようと思います。
一般媒介の場合、各社への「交通整理」が多少手間になるかと思うのですが、地元に強い会社と全国的に知名度の高い大手、計4社に依頼しようかと考えているのですが、一般的な依頼社数はどのくらいなものでしょうか。
アドバイスをいただけます様、宜しくお願い致します。

回答専門家

早乙女 明子
早乙女 明子
(東京都 / 建築プロデューサー)
株式会社ガウディ 代表取締役
03-3409-2601
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築浅中古住宅の売却にあたっての注意点

2007/09/11 12:18 詳細リンク
(5.0)

?返済後まもないことから元金はおそらく50万円程度しか減っていないと思います。
ですので銀行への返済額は、総額4,000万円弱ではないでしょうか。
残債額、一括返済の手数料については借入先の銀行に確認してみてください。

?築浅なので新築と同様のアピールポイントの他、以下も考えられます。
・シックハウスの危険性が低くなっている
・家具備品付


?不動産業者に媒介(仲介)を依頼し成約すれば、通常、
仲介手数料として3.15%プラス63,000円を支払うことになります。
(なお上記より低く設定している業者さんもあります)

媒介契約の形態としては
・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約
があります。

詳しくは以下をご参照いただければと思います。

http://profile.allabout.co.jp/pf/darwinsystem/column/detail/18072

なお売却にあたっては購入時と同様に諸経費がかかりますので
不動産業者に売却後の手取額の概算をだしてもらうと
よろしいかと思います。

評価・お礼

megu..さん

鎌倉さま、丁寧なご回答を頂きまして、まことにありがとうございます。コラムも大変参考になりました。
昨日3社に内見査定を依頼し、?でアドバイスを頂いたアピールポイントも好印象を頂きました。
当初の机上での簡易査定よりも大幅にアップした査定金額が出ましたので、一般媒介で数社に仲介を依頼しようと思います。
一般媒介の場合、各社への「交通整理」が多少手間になるかと思うのですが、地元に強い会社と全国的に知名度の高い大手、計4社に依頼しようかと考えているのですが、一般的な依頼社数はどのくらいなものでしょうか。
アドバイスをいただけます様、宜しくお願い致します。

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