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対象:住宅・不動産トラブル

賃貸一棟アパートの遅延損害金について

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2015/07/22 08:14

はじめまして。大家をしており、新しく賃貸向けアパートを建築していますが、売り主側の不手際により完成が3ヶ月遅れる予定です。今回は銀行から融資をしていただいているため、既に支払が発生しており、完成の遅れによる支払いが大幅に増えます。また、お家賃も当初予定日から遅れます。
このような場合、遅延損害金請求はどこまで可能でしょうか?

補足

2015/07/22 08:15

請負契約を締結しており、完成予定日等は明確に記載があります。

takobouzuさん ( 東京都 / 男性 / 38歳 )

回答:2件

稲垣 史朗 専門家

稲垣 史朗
リフォームコーディネーター

3 good

契約内容にある取り決め事項が一番問題になります。

2015/07/22 16:13 詳細リンク

takobouzu 様

如何なる場合にも契約書の「特記事項内容」という取り決めた事項のみが契約に対しての効力を発揮すると言う事が全ての契約履行という内容に相当します。

今回、建築物が遅延した場合の損害賠償に相当する「特記事項」が有れば
それにそって粛々と履行して頂ければ良い訳ですが~
万が一に、その様な記載が無い場合には限りなく相互の話合いをするしか方法は有りません。

再度、建築完成予定日が記載されている訳ですから・・・
そうでない時の取り決め事項的な「特記事項」を確認して下さませ。

内容
契約書
賠償
損害賠償
建築

回答専門家

稲垣 史朗
稲垣 史朗
(神奈川県 / リフォームコーディネーター)
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西村 和敏 専門家

西村 和敏
ファイナンシャルプランナー

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契約書に明記が無ければ地道に根拠を示して交渉を

2015/07/22 18:16 詳細リンク

takobouzu様

宮城県仙台市のファイナンシャルプランナーの西村和敏です。

遅延損害金について契約書に明記されていないということなのですよね。
東日本大震災前はほとんど明記されていたのですが、震災後は特約で事実上無効としたりそもそも遅延損害金について明記されなくなってしまっている。

事実上すでに東日本大震災直後のような資材人材不足等の問題は無くなっている(調達力に問題があるのはその業者の体質)のに、このような遅延損害金が無い契約がスタンダードになっているようなのは非常に残念です。

>売り主側の不手際により

3ヶ月の遅れとは相当ですよね。(マンションでしたらありえなくもないですが)
業者の不手際が原因が明確であれば堂々と主張して構わないでしょう。

>完成の遅れによる支払いが大幅に増えます。
ちょっとここは何の支払が増えるのかわからないのですが、キャッシュフロー上の時期ずれ(家賃の入金が遅れる、銀行への支払はそのままのため〇百万円緊急融資を受ける)だけの問題であればその期間相当分の資金調達をした場合のコスト(利息・手数料)くらいとなるとそれほどの額では無いような推測ですが。

大家さんとすれば3ヶ月完成が遅れれば3ヶ月分の家賃が損害だというお考えもわかります。
しかし、建物の耐用年数で考えると3ヶ月遅れても3ヶ月耐用年数が延びるだけというのがおそらく業者側の主張(つまり損害は発生していない)になるのかと思います。

ただ、もしもすでに入居者が決まっていた場合はその入居者に対して大家さんとして損害金を払う可能性もあったということもいえます(完成までの仮住まい費用)。

法律的な話ではなくFPの資産活用としては
土地分の固定資産税(活用していない3ヶ月は更地扱いで高いしただの損)や活用益(3ヶ月駐車場として貸せばいくら入っていた)については、建物耐用年数の考えは当てはまらないのでそのあたりを根拠に計算して主張ということもありえます。

契約に明記が無ければ業者の誠意と地道な交渉をなさってください。

契約
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西村 和敏
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