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住宅ローンについて

マネー 住宅資金・住宅ローン 2007/09/08 23:13

夫婦共々30歳で4歳の子供(女)が1人います。
近いうちに、もう一人とも考えています。
3ヵ月後に住宅ローンを組む予定にしていますが、迷っています。
人生設計を考えた場合、金利情勢も考えてどちらがいいのかを教えていただきたいです。
年収(夫)400万 (妻)110万
借入金額2250万円
返済期間35年

?20年固定 金利2.65 当初期間終了後(金利優遇)0.5

?10年固定 金利2.15 当初期間終了後(金利優遇)1.1

トモシロさん ( 長崎県 / 女性 / 30歳 )

回答:7件

大間 武 専門家

大間 武
ファイナンシャルプランナー

- good

ご主人様の収入のみで生活できるかがポイントです。

2007/09/09 00:55 詳細リンク

トモシロさん、ご質問ありがとうございます。
ファイナンシャル・プランナーの大間です。

ご質問の住宅購入の件ですが、
以下の点について確認しながら購入するかどうかを決めてください。

☆2つの条件の住宅ローンが支払える家計収支であるか?
(特に今後お子さんの予定・希望があるのでご主人様の収入のみで
通常の家計収支が成り立つか?)

☆マンションを購入予定の場合は住宅ローンの他に管理費・修繕積立金の
支払いが毎月発生しますが、これも支払い可能な家計収支かどうか?

☆住宅購入=固定資産の取得ということで毎年固定資産税が課税されます。
この税負担も家計収支の中で可能かどうか?

☆金利選択は、他のライフイベントとの兼ね合いもあるので、
月々の支払い金額や金利上昇に対する不安感・安心感、
金利が上昇した場合の対策・考えの有無によって選択してください。

住宅購入は人生の中で大きなライフイベントの一つです。

家計収支も大きく変化しますので、
購入時点だけでなく、
購入後の家計収支やライフプランなどを確認しながら、
住宅購入のタイミングを決めてください。

回答専門家

大間 武
大間 武
(千葉県 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社くらしと家計のサポートセンター 代表取締役

お金にも“心”がある。送り出す気持ちで賢く上手な家計管理を

法人、個人の形態を問わず、クライアント(お客様)のパートナーとして共に次のステージを目指し、クライアント(お客様)の質的成長にコミットします。

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吉野 充巨 専門家

吉野 充巨
ファイナンシャルプランナー

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ローンを考えるポイントです

2007/09/09 09:09 詳細リンク

トモシロ様 初めまして。 CFP®の吉野充巨です。ご質問にお答えします。

どちらが良いかを決定するには若干情報が少ないので、考え方をお知らせします。
極めて雑駁な比較ですが現在の差は(2.65%−2.15%)0.5%×10年間−(変動金利予測値−2.15)×10年=有利さの比較値。
例えば変動金利が2.65%であれば数式上は0になり、もし3%になった場合は−3.5%です
?変動金利の予測は難しいのですが、過去の住宅金融公庫の基準金利データで推測すると4.5%〜5.5%の範囲になると思われます。また、現状は短期金利と長期金利の差が極めて小さくなっています(昔は長期との差が大きいものでした)
⇒したがって短期金利が上がるケースを避けるために固定期間が長いほど有利といえます。

35年返済を考えていらっしゃいますが繰り上げ返済はどのように考えていらっしゃいますか? 25年位で返済を考えている場合はやはり20年固定は変動期間が短いので、短期金利がかかる期間が短くなりますから有利といえます。

当初優遇期間の長短は如何でしょう。2年、3年、同期間でしたら良いのですが、差が有る場合は考慮する必要が有ります。

?と?の金利以外の部分はどの程度でしょうか?
団信保険料、初期費用(融資手数料+保証料)、そして繰り上げ返済の手数料です。
現在では夫々の手数料が同じ銀行でも変化しています。返済額全体の金額の差に大きく影響しますので、夫々も確認ください。

以上どちらが有利かを判断する主要なポイントです。実際は当該金融機関で変動金利を何パーセントか設定の上、すべての項目を積算するシミュレーションを行って比較ください。
変動金利分は不確実ですから、2.65%、3%、4%、5%で入れてもらえば分かると思います。
ご自分でも有る程度は住宅支援機構のシミュレーションで分かります。試してください
http://www.hownes.com/loan/sim/index.html

回答専門家

吉野 充巨
吉野 充巨
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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローンの件

2007/09/09 09:38 詳細リンク

トモシロさんへ

『3ヶ月後に住宅ローン...迷っています。』につきまして、
?の場合、お子様が小学校の頃にローンの更新を迎えてしまいます。

?の場合は、お子様が大学2年生になるぐらいまで、更新がなく、その間は金利が固定されますので、ライフプランが立てやすくなります。

?の場合、年収(あくまでも手取り年収の場合)に占めるローン負担率につきましても、
・夫婦合算:19.35%
・ご主人様のみ:24.68%
と、トモシロさんが将来、産休・育児休暇を取っても、安心して返済していけます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。また、分からないことなどありましたら、お気軽にお問い合わせください。
リアルビジョン 渡辺行雄

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渡辺 行雄
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辻畑 憲男 専門家

辻畑 憲男
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローンについて

2007/09/09 09:51 詳細リンク

こんにちは。
?FPソリューションの辻畑と申します。

ご質問の件ですが、?と?ですと0.5%の差ですので?の20年固定が良いでしょう。金利上昇リスクを抑えられます。
お子様が小さいので返済額が変わるリスクはとらないほうが良いでしょう。
そして、?の場合の返済額を考え毎月の生活が苦しくないか検討してみてください。(固定資産税、修繕積立金(戸建の場合にはご自身で積み立てる修繕費)、管理費なども考慮。)

回答専門家

辻畑 憲男
辻畑 憲男
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岩川 昌樹 専門家

岩川 昌樹
ファイナンシャルプランナー

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リスクを限定することが大切です。

2007/09/10 10:58 詳細リンク

はじめまして、FPの岩川です。

住宅ローンを考える場合、損得勘定や予測で判断を行わず、できるだけリスクを限定させておくが大切です。ライフプランが立てやすくなります。

金利の差が小さいのであれば、その差を支払っても長期固定の選択が良いと思われます。(但し、毎月の負担が生活に影響しないことが前提です。)

20年後であればローン残高も減り、仮に金利が上昇して、生活に大きな負担となることは避けられるのではないでしょうか。また、トモシロ様の場合、20年後であればお子様の教育費負担のピークも過ぎていると考えられます。

以上ご参考にされば幸いです。

回答専門家

岩川 昌樹
岩川 昌樹
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羽田野 博子

羽田野 博子
ファイナンシャルプランナー

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入居予定はいつですか?

2007/09/09 09:08 詳細リンク

トモシロさん、はじめまして。
FPの羽田野博子です。

マイホーム購入おめでとうございます。
3ヵ月後のローン申し込みとのことですが、入居はいつですか?

一般的に金利が確定するのは「融資実行時」の金利です。金利は毎月変わります。もう少し高くなる可能性がありますので、それも考えておいたほうがいいでしょうね。

これからの金利上昇を考えるならば固定期間は長い方が安心ですが、これからもう一人お子さんの予定があるのでしたら、とりあえず無理なく返済ができる短期固定を選ぶと言う選択肢もあります。

ただし、その期間が終わった時に金利が上昇していて返済額が多少高くなっても、妻が働くことによって返済可能となるのが条件です。

10年後、20年後の金利情勢はまったく予想ができませんので、どちらがいいとは言えませんが、返済額と安心との兼ね合いでしょうね。


住宅ローン返済中の立場からひとこと

2007/09/10 12:18 詳細リンク

はじめまして、トモシロ様。
CFP(R)の牛尾理です。

トモシロ様ご夫妻が公的年金を受給できるのは65歳になります。65歳までの雇用確保が義務化されているとはいえ、60歳以降の給与レベルは、60歳時の50%、あるいは15万円〜20万円が現状相場です。

できれば、60歳までに完済されればと思います。

ボーナスは企業業績の影響を受けやすいので、ボーナス時返済額はできるだけ少なくしておくほうが良いと思います。

そう考えてきますと、当初の頭金を多くする(例えば相続時精算課税制度を利用する)、あるいは今後ローン返済中に借り換え、一部繰上げ返済を検討されることをお勧めします。

相続時精算課税制度は本年で打ち切られる予定です。住宅取得の場合は3500万円まで贈与税なしで、贈与を受けられます。可能性があれば要件等ご確認ください。

ちなみに、私は、中途退職をいたしましたので、ボーナス時返済額、退職金での一括返済は目論見がはずれております。借り換えは利用いたしました。

マイホームは自身や子供たちにたくさんの好影響を与えてくれます。頑張ってください。

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