建築士と家を建てる場合の注意点

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

さて、ご質問の件ですが、ご自身がご理解されている通りで完成保証、瑕疵担保保険、賠償保険は加入しているのが一般的であり、法律で義務づけられているものもあります。
これらは、建築士との設計・監理委託契約の際や、工務店との請負契約の際に事前に資料を出させて確認しておく必要はあるでしょう。

また、そもそも建築士と工務店などの業者にはハウスメーカーのような長期保証はなく、いわゆる法律で決められた範囲のものでしかないと考えておくべきでしょう。
特に、建築士にはアフター保証はありませんが、中には建物完成後、１年に一度訪問されている方もおります。
また、工務店などの請負業者には、基礎、構造躯体、防水等に関する１０年の瑕疵担保責任があり、その他の施工や設備等は１年ないし２年の保証が付加されています。

大手ＨＭのように定期点検はないものですので、何か起きた時に対処するというスタンスです。
このあたりはＨＭと異なることは認識しておくべきでしょう。

以上が概ねの内容になります。

余談ですが、当方には建築家との住宅計画でのトラブル相談が多く寄せられます。

事例としては、
契約前には予算に合わせると言っておきながら、いざ見積もると伝えてた予算よりも平気で１，２割オーバーという話は非常に多く、施主を困らせるものです。
委託契約を解約するケースの多くはこれが原因です。
コスト管理ができない建築家は後々でももめます。

施主は設計料込の総額での予算を伝えていたのに、建築家は建築費のみの予算と思ったいたとか、話がかみ合わない建築家が多いですね。

また、建築家自身のプライドが高すぎると施主の希望は聞かない方も多いものです。
やたらにデザインを気にして実用を考えてないという事例を多く見かけますし、部屋の広い、狭い、暗い、明るい、暑い、寒いなど、建築家と施主の感覚が異なるものでのトラブルは頻繁に起きます。

さらに、工事中に一度も現場に来ないという建築家もいました。
設計した図面が現場で納まらないということが頻繁に起きて現場に来れないのか、建築家の力量を疑う場合もあります。

以上の事例はほんの一例ですが、建築家にお願いするには委託契約前によく話を聞かれて、ご自身の希望が叶えられるかの判断は必要ですね。
１つの判断材料としては、その建築家自身がどれだけ数の個人邸を引き渡ししているかでしょう。

以上、ご参考になれば幸いです。

尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

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建築士事務所賠償責任保険は、設計業務におけるトラブルに関し生じた建築士事務所側の損害を賠償するためのものです。ですから発注者はそれほど気になさる必要はないのではないでしょうか。ただ、発注者の要請により保険契約内容は開示する必要があります。また、建築家の業務内容は設計契約約款に書いていますので、あらかじめ説明を受けてください。

一方で施工者が行うアフターケア等の保証内容は請負工事約款に書いてありますので、建築家とともに確認してみてください。

施工者に関連する保険は、建築家の選定時には必要ありませんが以下のようなものがあります。信頼できる建築家と話し合って決めたらよいと思います。

住宅完成保証保険、住宅瑕疵担保責任保険、地盤保証の3つ程度が考えられると思います。

住宅完成保証保険は
発注者が契約し、完成前に、施工業者の倒産などにより工事が中断した場合に、発注者の負担を最小限に抑えるため、工事の中断や引継ぎに伴い発生する増嵩工事費用や前払い金の損失の一定の限度額の範囲内で保証金を支払うものです。また、発注者の希望により代替履行業者（工事を引き継ぐ業者）を斡旋してくれます。この場合は保険法人に施工業者が登録している必要があります。工事期間は6か月程度ですが、必要と思えば入られたらいいと思います。必要ないかもしれません。
住宅保証機構だけではなく、いくつかの保険法人との契約が可能ですが、一例としてリンクしておきます。http://www.mamoris.jp/kansei-person/

住宅瑕疵担保責任保険は
工事業者が契約し、完成後、雨漏りや住宅の傾きなど住宅の基本構造部分に瑕疵（欠陥）が発見された時に確実に保証を行うことができるように「住宅瑕疵担保履行法」で義務付けられているものです。ただし、業者の倒産等の場合は発注者が代行で申請できるようになっています。保険は国土交通大臣が指定した「住宅瑕疵担保責任保険法人」の保険に限られます。よくご確認ください。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/kashitanpocorner/03-consumer-files/08-newhouse-about-low-items/02-insurance.html

地盤保証については、地盤調査を行う地盤調査会社が将来の地盤の保証をするためのものです。建築家に設計を依頼される場合は私は不要だと思います。

建築家を選定する場合の注意点ですが数限りなくあるということはありません。限定して論理的に考えてください。そして、それは、むしろ賠償責任保険の内容ではなく、

建築家のすまいに対する姿勢や考え方、どのような設計手法を取るのか、発注者とはどのような関係を持って進めるのか、能力や技術力はどうなのか、などなど直接会って話をされて確認されたらいいと思います。信頼できる建築家なのかどうか見極めてください。保険で決まることでは決してありません。

ご参考になれば幸いです。ご質問がありましたら、いつでもご遠慮くなくどうぞ。

島崎義治/島崎義治建築設計事務所、人間環境大学教授
２０１２,１３グッドデザイン賞受賞
http://architect-studio.com